青島人熟悉的老滄口片區(qū)，將迎來蝶變，煥發(fā)新姿。

3月24日，青島地鐵集團對外公布消息：作為青島TOD開發(fā)一號工程和低效片區(qū)利用重點工程，青島北客站交通商務核心區(qū)正式命名為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)，首批項目已啟動招標。預計未來三年可拉動投資超百億元。項目建成后，可為3萬人提供高品質居住空間，并提供約7萬個就業(yè)崗位，成為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力源泉。

青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)位于李滄區(qū)金水路以南、太原路以北、環(huán)灣路以東、四流中路以西，占地面積約1．9平方公里，定位為“青島門戶·城市客廳”，致力打造成城市樞紐魅力新門戶、市民文化開放活力帶、總部經(jīng)濟高效商務核、人才匯聚綠色宜居地。

按照規(guī)劃，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)按照“飽和投資、長期平衡、配套優(yōu)先、地下先行、壓茬并行、政企共贏”的原則，以“一年打基礎、重點項目開工；兩年建骨架、全面展開建設；三年展形象、功能基本完善”為整體發(fā)展目標，優(yōu)先加強完善區(qū)域配套基礎設施，扎實做好項目落地。

一年一個樣，三年大變樣！開發(fā)號角已吹響，期待著青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)帶來更多驚喜。    

01、“TOD現(xiàn)在到了不做不行的時候了”

TOD是以公共交通為導向的城市空間開發(fā)模式，是賦能城市有機更新、促進城市更高質量轉型發(fā)展的重要引擎。在軌道交通高速發(fā)展、城市高質量發(fā)展、基礎設施投融資改革的三大浪潮下，我國TOD正處于快速發(fā)展階段，建設地鐵新城在不少城市已上升為城市戰(zhàn)略。

以被譽為“一座軌道上的城市”的成都為例。早在2017年，成都就做出大力實施TOD綜合開發(fā)的戰(zhàn)略部署，對軌道交通遠期線網(wǎng)規(guī)劃的694個站點、75個車輛基地進行統(tǒng)籌開發(fā)。

“綜合開發(fā)為常態(tài)，不開發(fā)為例外”的成都，還在全國范圍內(nèi)率先建立了TOD頂層設計體系，指導未來20至30年的TOD綜合開發(fā)工作。到2021年底，成都軌道集團已經(jīng)先后啟動22個TOD綜合開發(fā)項目。2022年，成都將推進34個TOD項目建設。

成都

西南交通大學TOD研究中心主任朱曉兵是國內(nèi)最早從事TOD實踐的專家之一，迄今已參與或主持了全國逾30個城市的一百多個TOD項目。在今年1月舉行的青島市軌道交通產(chǎn)業(yè)招商合作推介會暨高峰論壇上，朱曉兵闡述了TOD開發(fā)邏輯：

TOD城市戰(zhàn)略，就要變“城市軌道”為“軌道城市”，即由投融資壓力倒逼的被動舉措變?yōu)橐訲OD促進城市高質量發(fā)展的主動作為。完善的頂層設計是實現(xiàn)TOD城市戰(zhàn)略的保障，城市戰(zhàn)略下的TOD特點和趨勢是“全域、全模式、全生命周期、全主體參與”。

“TOD現(xiàn)在到了不做不行的時候了。”在朱曉兵看來，只要是發(fā)展軌道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地鐵的造價和運營成本都非常高，僅憑軌道交通自身的經(jīng)營收入是不可持續(xù)的，急需通過TOD綜合開發(fā)獲得收益來反哺軌道建設運營；另一方面，越來越多的地方也意識到了TOD對于促進城市高質量發(fā)展的重要意義，把它上升到城市戰(zhàn)略的高度。

02、青島TOD一號工程

從青島地勢條件來看，環(huán)灣“扇形”的城市構型導致“南部集中北部分散”，45分鐘通勤圈范圍較小、交通“雙碳”指數(shù)較高。依靠地鐵線路輻射延伸并沿線打造“衛(wèi)星城”是最好的解決對策。

青島北站位于李滄區(qū)，自2014年1月10日投入使用，已成為目前青島客流量最大的火車站。然而，多年來，受流亭機場凈空限制以及項目改造資金難以盈虧平衡等綜合因素影響，青島北站片區(qū)的規(guī)劃開發(fā)一直進展緩慢。2021年8月12日，流亭機場轉場膠東機場，凈空的釋放為青島北站片區(qū)升級改造打開了新的空間。

2022年是青島城市更新和城市建設三年攻堅行動開局之年，地鐵建設及地鐵沿線開發(fā)建設三年攻堅行動是主攻方向之一。作為低效片區(qū)利用重點工程，青島北客站交通商務核心區(qū)成為青島地鐵沿線開發(fā)建設的TOD一號工程，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)開發(fā)建設恰逢其時。

青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)開發(fā)范圍示意圖

從區(qū)域優(yōu)勢上看，該項目位于半島幾何中心，是連接南北城區(qū)的關鍵節(jié)點，是提升北部城區(qū)能級的龍頭項目，擁有多項優(yōu)勢：毗鄰省內(nèi)首個三線（1號線、3號線、8號線）換乘站點，地鐵可30分鐘高效通達市內(nèi)主要商圈、交通節(jié)點、區(qū)域核心；位于“123”交通網(wǎng)關鍵樞紐，半島都市圈內(nèi)1小時通達、省內(nèi)各地2小時通達、與全國主要城市3小時通達。

自承接該項目以來，青島地鐵根據(jù)“策劃引領、招商先行、系統(tǒng)規(guī)劃、精準設計、功能復合、站城一體、綜合運營”的原則，組織了AECOM咨詢、德勤咨詢、凱達環(huán)球、華東院、中建西南院、日本設計等國內(nèi)外知名機構共同開展策劃及站城一體化設計方案公開征集活動，目前已由王建國院士領銜完成評審。

按照最新規(guī)劃，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)將貫徹“復合包容、高效智慧、開放共享、綠色低碳”四大規(guī)劃理念，成為一個擁有立體城市系統(tǒng)、匯聚多元功能業(yè)態(tài)、突顯特色城市形象和品質空間環(huán)境的“青島門戶·城市客廳”。

項目將充分利用青島北客站地理優(yōu)勢，以高山流水理念地標塔樓為引領，以多棟百米以上塔樓為主體，塑造如意環(huán)抱式濱海東海岸城市形象，并以膠州灣大橋等視角營造韻律起伏、東呼西應的城市天際線，形成向海灣區(qū)畫卷，打造山、海、城一體的城市門戶和耳目一新的站前會客廳。

項目將充分發(fā)揮TOD開發(fā)的優(yōu)勢，加強產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新，成為人才引育創(chuàng)新的載體。協(xié)同青島北客站西地塊、膠州灣科創(chuàng)新區(qū)、滄口機場、老四方工業(yè)基地等，重塑產(chǎn)業(yè)格局，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。構建以總部經(jīng)濟為基石，樞紐特色商業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意、科技服務為特色產(chǎn)業(yè)，商務服務、產(chǎn)業(yè)金融等為支撐產(chǎn)業(yè)體系，集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素，云集各界青年才俊，“打造青春之城，為青年人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供載體”，成為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力源泉。

生活方面，將構建功能混合的街區(qū)單元，倡導居職平衡，營造高品質商務社區(qū)聚落，重點發(fā)展周末經(jīng)濟和夜間經(jīng)濟，實現(xiàn)站城融合，打造充滿活力的不夜城。

文保方面，通過對片區(qū)已有的文保建筑修繕利用，工業(yè)建筑保留改造，傳承歷史文脈，塑造“歷史感、煙火氣、新潮范”的城市客廳，深度結合TOD開發(fā)，形成樞紐交通核、文化活力核“雙核互動”的空間結構，實現(xiàn)TOD與城市更新及歷史傳承的完美融合。

青鐵置業(yè)公司副總經(jīng)理張殿明告訴觀象君，今年，項目將重點推進“兩場兩線一園區(qū)”建設工作：扎實推進東西廣場地下空間設計與施工工作；重點做好安順路及安順路調流路的建設工作，年底前打通調流路，保證南北交通順暢；穩(wěn)步做好國棉六廠園區(qū)保護及更新工作。

03、“讓更多人生活工作在地鐵兩側”

“建地鐵就是建城市”。青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)的啟動，對青島加快構建以軌道交通引領城市發(fā)展的新格局，具有重要的示范價值。

2021年，青島地鐵已實現(xiàn)南島片區(qū)、市北區(qū)人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等4個TOD項目落地，獲取土地超過500畝。2月11日召開的地鐵建設及地鐵沿線開發(fā)建設三年攻堅行動2022年工作部署動員大會透露：今年，將全力推進青島北站交通商務區(qū)、濱海學院站、瓦屋莊上蓋等9個項目的土地獲取和開發(fā)建設。

謀定快動。部署動員大會召開以來，地鐵沿線開發(fā)按下了“快進鍵”：

2月22日，青島青鐵商業(yè)發(fā)展有限公司成功競得地鐵2號線海信橋站上蓋商業(yè)項目土地，這標志著首個Mini TOD商業(yè)項目啟動。該項目將打造為一個兼具生活品質、滿足社交需求、注重沉浸式體驗、適合家庭休閑娛樂的市北區(qū)商業(yè)新地標。

首個Mini TOD商業(yè)項目正式啟動

青島地鐵線網(wǎng)四通八達，不僅連接著城市南北、貫穿東西，還將一個個歷史文化街區(qū)串聯(lián)激活起來。3月22日，在位于地鐵1號線觀象山站地鐵口、原波螺油子舊址區(qū)域的一棟歷史建筑前，青島地鐵集團對外宣布：在蘇州路地鐵沿線片區(qū)和膠州路地鐵沿線里院的部分區(qū)域啟動地鐵沿線歷史風貌恢復項目，重拾城市記憶，激活文化底蘊，促進產(chǎn)業(yè)升級，推動歷史城區(qū)可持續(xù)、高質量發(fā)展。

膠州路地鐵沿線里院恢復項目－中山路站A口概念性設計效果圖

未來，更多的“地鐵新城”將在青島出現(xiàn)。國家發(fā)改委在青島城市軌道交通第三期建設規(guī)劃批復中要求，深入研究站點樞紐綜合開發(fā)，做好站點與周邊客流密度較大的商城、社區(qū)、學校等的銜接，提高土地綜合開發(fā)效益。

按照計劃，到今年上半年，青島地鐵三期規(guī)劃線路將全部開工建設。以“讓更多人生活工作在地鐵兩側”理念為指引，結合地鐵三期建設規(guī)劃項目，青島地鐵和有關市直部門、區(qū)市政府聯(lián)手啟動了青島TOD戰(zhàn)略規(guī)劃、沿線土地開發(fā)利用專項規(guī)劃等頂層規(guī)劃編制工作。

通過對全市13條線路、503公里、266個站點進行全面梳理，確定可改造用地113平方公里、TOD綜合開發(fā)重要站點106處，篩選出重點TOD項目21個，儲備TOD項目60余個。目前，已建立了“21＋N”重點項目庫，力爭21個重點項目在三年內(nèi)全部啟動，實現(xiàn)帶動千億投資目標，進一步賦能城市更新。

TOD開發(fā)，不能搞“攤大餅”式的粗放開發(fā)，而要統(tǒng)籌做好項目空間、業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、交通等策劃研究，尋求綜合效益“最大公約數(shù)”。

從這一邏輯出發(fā)，青島在TOD開發(fā)過程中確定了“三級四類”開發(fā)模式。三級即城市級、片區(qū)級、一般級；四類是指綜合中心型、商業(yè)中心型、產(chǎn)業(yè)服務型、生活服務型。

在推進路徑上，依托地鐵集團平臺、技術、資源、經(jīng)驗和政策五大優(yōu)勢，建立了地鐵集團、區(qū)市平臺、頂級策劃、龍頭開發(fā)、央企施工“五位一體”的聯(lián)合開發(fā)體系，覆蓋一級土地整理＋二級項目開發(fā)＋三級項目運營“三級聯(lián)動”全生命周期，以市場化運作保障項目高質量建成。

立足“打造10分鐘宜居宜業(yè)活力圈”理念，青島地鐵將把每一個TOD項目都打造成“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”高度融合的微型城市體系，建成“地鐵新城”，吸引更多人在地鐵兩側工作和生活?！败壍郎系那鄭u”疾馳而來，不斷開拓著城市空間，刷新著城市面貌，提升著城市品質，編織著新的精彩。

作者|周建亮