文／龐無忌

出臺(tái)政策支持住房“以舊換新”的城市越來越多了。而且不少城市拿出了“真金白銀”，降低換房者的“退出成本”。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”。許多人都聽說過家電、手機(jī)“以舊換新”，但房子“以舊換新”還相對(duì)比較新，怎么操作？怎么換劃算？

超50城支持住房“以舊換新”

5月6日，深圳出臺(tái)樓市新政稱，支持在本市有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及相關(guān)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購(gòu)換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)房政策的限制。市住房公積金管理中心將提供房屋交易便民服務(wù)，優(yōu)化商品住房“帶押過戶”流程，提升房地產(chǎn)交易便利度。

武漢同日發(fā)布樓市新政稱，推行“賣舊買新”交易新模式，對(duì)賣舊房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1％給予補(bǔ)助；支持符合條件的企業(yè)收購(gòu)置換購(gòu)房家庭的自有住房，用于市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。

上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)日前聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)。據(jù)了解，首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。記者登錄“樂居換新購(gòu)”小程序查詢發(fā)現(xiàn)，目前已有象嶼交控·中環(huán)云悅府等7個(gè)項(xiàng)目上線。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前已有包括常熟、南京、江陰、連云港、哈爾濱、鄭州等超50個(gè)城市支持住房“以舊換新”。如果有“以舊換新”的需求，不妨先查詢你所在城市是否有相關(guān)政策出臺(tái)。

房子“以舊換新”的三種方式

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種，大致可以簡(jiǎn)稱為：“幫賣”“收舊”和“補(bǔ)貼”。

一是“幫賣”。由房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。

這種方式下，“賣舊買新”會(huì)更加便利、節(jié)約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

二是“收舊”。由開發(fā)商或地方國(guó)企收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。

這種方式更加直接，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去。但也可能存在收購(gòu)價(jià)達(dá)不到預(yù)期，以及你所在區(qū)域不在收購(gòu)范圍內(nèi)等問題，需要仔細(xì)核對(duì)當(dāng)?shù)卣叩木唧w條款。

三是“補(bǔ)貼”。對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。

有的地方會(huì)將上述兩項(xiàng)或者三項(xiàng)政策聯(lián)合起來使用以最大限度地便利交易。

還有地方以“帶押過戶”（不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押權(quán)，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)）、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策配合“以舊換新”，以更好地打通換房鏈條。如武漢市日前宣布，在當(dāng)?shù)貎H有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購(gòu)一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房。

“以舊換新”大面積推廣，什么信號(hào)？

首先，這意味著我國(guó)樓市調(diào)控政策的著力點(diǎn)發(fā)生變化，從過去單純的需求側(cè)提振，到如今的供需兩方面同時(shí)發(fā)力。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不能單純從鼓勵(lì)需求切入，而是應(yīng)從供需兩端著力，構(gòu)建新的發(fā)展模式。與限購(gòu)、限售等需求側(cè)政策不同，“以舊換新”觸及供需兩個(gè)方面。

其次，各地推動(dòng)“以舊換新”旨在打通房屋“增存循環(huán)”。

去年以來，多地二手房掛牌量大增，售房周期拉長(zhǎng)，換房鏈條不暢，新房和二手房市場(chǎng)出現(xiàn)“溫差”。

4月30日召開的中央政治局會(huì)議明確提出，“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，暢通“以舊換新”，不僅能推動(dòng)庫(kù)存消化、盤活存量資產(chǎn)，還有助于化解新房市場(chǎng)交付風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

此外，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式。其中關(guān)鍵是要遵循市場(chǎng)化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2024年將有更多城市出臺(tái)“以舊換新”的相關(guān)配套政策。

“以舊換新”要從百姓需求出發(fā)

“以舊換新”政策能否真正達(dá)到其預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于是否從百姓的需求出發(fā)，讓百姓得實(shí)惠。

比如：賣掉舊房時(shí)，因?yàn)榉魁g、配套等各種原因，二手房業(yè)主需要降點(diǎn)價(jià)，才能賣出去。換新房時(shí)，開發(fā)商也需要給點(diǎn)優(yōu)惠，彌補(bǔ)換房者的部分損失。李宇嘉認(rèn)為，二手房業(yè)主讓利了，開發(fā)商讓利了，政府也要把金融、稅收該讓的利讓出來，比如按揭利率降低、契稅減免、補(bǔ)貼到位等。

此外，他提醒，對(duì)開發(fā)商來說，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的“好房源”拿出來，不能把“以舊換新”當(dāng)作去庫(kù)存、去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。