據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，售樓單位出售房屋的首要條件，便是產(chǎn)權(quán)應當明晰無爭議。并且在購房者交付定金認購房屋后，售樓單位應當確保與購房者訂立正式的購房合同。然而市民王先生買來的新房實為“二手”。
付定金認購房屋
2003年7月，市民王先生看好浮山后四小區(qū)的一處房屋。在看到了青島中創(chuàng)置業(yè)有限公司（開發(fā)單位，以下簡稱中創(chuàng)置業(yè)）與青島天榮房地產(chǎn)咨詢有限公司（銷售單位，以下簡稱天榮公司）之間的代售合同后，才確信天榮公司具備銷售浮山后四小區(qū)房屋的資格，隨后便與天榮公司洽談購買房屋。
為了照顧年邁的父母，王先生打算購買一套帶閣樓房屋。在銷售人員的極力推薦下，在看好房屋的當天，他便向天榮公司交納了1萬元購房定金。按照天榮公司的要求，7月19日前他共交納定金10萬元。隨后天榮公司又與他簽訂房屋認購協(xié)議。協(xié)議約定，在該樓座取得商品房銷售許可證后兩日內(nèi)，天榮公司應當立即通知他，換簽正式的商品房買賣合同。
至此，王先生認為，雖然萬事俱備只欠東風，可手中的認購協(xié)議畢竟讓人踏實了不少。豈料隨后的事情卻讓他大吃一驚。
等來“賣重”通知
9月底，天榮公司一位陳姓經(jīng)理告訴王先生，他認購的房屋早已被別人買下，由于銷售人員的疏忽，又把房屋“再次”出售了他，所以公司無法按照認購協(xié)議的約定，換簽正式購房合同。而王先生認為，既然他已給付10萬元定金認購房屋，天榮公司就應當保證他能夠購買此處房屋，況且以前幾次交付定金時天榮公司的多個工作環(huán)節(jié)均未表示異議，天榮公司的說法確實讓人生疑。并且既是天榮公司工作失誤，便理應為自己公司的失誤“埋單”。
隨后，盡管王先生同意另外選購其它房屋，可是要么房屋位置不合適，要么被要求按照現(xiàn)在的市場價格購買。直至12初，王先生明確表示這樣苛刻的條件讓他無法選到合適的房屋，要求天榮公司退還定金及補償損失。而天榮公司稱，只能退還定金及利息。而王先生表示。在協(xié)商不成的情況下，只能采取法律途徑維護自己的權(quán)益了。
說法
針對王先生的購房遭遇，山東亞和太律師事務(wù)所胡平律師指出，天榮公司的這種做法是一種嚴重違約的情況。既然天榮公司與中創(chuàng)置業(yè)之間達成了包銷代理的協(xié)議，那么王先生完全有理由相信，天榮公司有權(quán)銷售王先生所購的房屋。王先生依約支付了定金人民幣10萬元，就有權(quán)要求天榮公司換簽正式《商品房購銷合同》，但結(jié)果遭到天榮公司的拒絕，因此，王先生不存在任何過錯。
胡平律師認為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的意見》和《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規(guī)定，天榮公司收取王先生的購房定金，如果因為王先生的過錯，造成雙方無法簽訂正式合同的，王先生應當承擔喪失定金的違約責任；如果因為天榮公司的過錯，導致無法訂立正式合同的，天榮公司應當承擔雙倍返還定金的違約責任。
