有讀者反映，他購(gòu)買的虎山花苑的房子，去年6月交房，裝修入住之后，一下雨就會(huì)出現(xiàn)屋頂和墻面滲漏的情況，并導(dǎo)致室內(nèi)裝修及家具等受損。為此，他曾經(jīng)多次找到開發(fā)商要求維修，但物業(yè)公司只進(jìn)行了簡(jiǎn)單的維修，一遇下雨天，滲漏依舊。
記者與該小區(qū)物業(yè)公司取得聯(lián)系，該物業(yè)公司的呂先生解釋，房屋滲漏的情況確實(shí)存在，物業(yè)公司將馬上安排人員進(jìn)行檢修。
房屋出現(xiàn)滲漏，大多數(shù)的開發(fā)商都會(huì)進(jìn)行修繕，關(guān)鍵問(wèn)題是，修了還漏，漏了再修，如此反復(fù)，影響了業(yè)主正常的生活和工作。作為業(yè)主，最為關(guān)心的就是房屋一旦漏雨，誰(shuí)來(lái)進(jìn)行維修？費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)？造成的經(jīng)濟(jì)損失找誰(shuí)賠償？
保修期內(nèi)漏雨誰(shuí)負(fù)責(zé)
房屋在保修期和保修范圍內(nèi)漏雨，并且是由于房屋本身的質(zhì)量原因?qū)е碌臉I(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，理所當(dāng)然地應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在買房人辦理入住手續(xù)時(shí)，開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，“兩書”中明確注明了房屋保修的期限、范圍，在此期限和范圍內(nèi)出現(xiàn)漏雨等質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋及漏雨造成的業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在保修期內(nèi)，開發(fā)商對(duì)物業(yè)有維修的責(zé)任。保修期內(nèi)房屋漏雨的維修責(zé)任既然在開發(fā)商，那么，維修費(fèi)用理當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)；業(yè)主有證據(jù)表明的因漏雨造成的損失依法應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。條例還規(guī)定，保修責(zé)任人怠于履行維修義務(wù)的，業(yè)主可自行或委托他人維修，所發(fā)生的合理費(fèi)用保修責(zé)任人應(yīng)該承擔(dān)。
過(guò)保修期漏雨怎么辦
房屋使用已經(jīng)超過(guò)保修期，如果業(yè)主交納了公共維修基金，房屋大修、中修的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從公共維修基金中支付，由業(yè)主向物業(yè)管理公司報(bào)修，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。作為房屋產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主，對(duì)房屋應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分維修管理責(zé)任，即在保修期和保修范圍之外的維修管理責(zé)任。業(yè)主可以通過(guò)委托物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行維修管理。
超出保修期后，漏雨問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)管？通常情況下，商品在保修期后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，賣方的確可以不再免費(fèi)修理�？墒菍�(duì)于商品房這樣特殊的商品來(lái)說(shuō)，雖然屋頂之下對(duì)應(yīng)的是業(yè)主的物業(yè)，但并不就此否定屋頂是整個(gè)住宅樓房的共用部位的性質(zhì)。建設(shè)部與財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》對(duì)共用部位的維修費(fèi)用從維修基金中支出有明確的規(guī)定。至于維修工作，原則上應(yīng)該由小區(qū)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施。當(dāng)然，在此問(wèn)題上，業(yè)主委員會(huì)有相當(dāng)?shù)臎Q定權(quán)。
至于此間業(yè)主因漏雨所遭受的損失，該誰(shuí)負(fù)責(zé)？這需要具體問(wèn)題具體分析，假設(shè)漏雨系建筑工程本身的質(zhì)量問(wèn)題所致，則受害方完全可以向開發(fā)商主張賠償；如果在正常使用條件下，由于建筑物老化或因自然災(zāi)害造成漏雨而追究開發(fā)商的責(zé)任，可謂于理不通。
多次修仍漏雨可退房
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房屋漏雨，究其原因是鑒于目前建筑施工規(guī)范及施工工藝程序，以及需要建設(shè)周期縮短的經(jīng)濟(jì)要求等綜合因素造成的。那么具體解決商品房漏雨問(wèn)題主要還是靠維修來(lái)解決。同時(shí)如果有財(cái)產(chǎn)受到損害的，可以要求賠償，賠償范圍包括修復(fù)費(fèi)用、誤工損失費(fèi)及與修房直接發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。如果房屋幾經(jīng)修復(fù)仍然漏雨，可以找相關(guān)部門鑒定是否屬于嚴(yán)重的設(shè)計(jì)和質(zhì)量缺陷，經(jīng)鑒定屬于嚴(yán)重設(shè)計(jì)和質(zhì)量缺陷的并且由此給業(yè)主造成重大財(cái)產(chǎn)損失的，可以要求退房，在解除商品房買賣合同時(shí)還可以要求賠償相應(yīng)損失。
保修期怎么算？
《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律規(guī)定及規(guī)章均明確規(guī)定，商品房未經(jīng)驗(yàn)收合格不得交付。目前采用的商品房買賣合同示范文本，也將“商品房驗(yàn)收合格后才能交付”列為合同內(nèi)容之一。因此，保修期應(yīng)該從房屋取得工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證及交由業(yè)主使用時(shí)起算。
保修內(nèi)容與保修期
住宅質(zhì)量保修正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。
