房地產(chǎn)大腕同聲看漲 新一輪房?jī)r(jià)上漲有理？
王其明
全國(guó)房?jī)r(jià)還在上漲！盡管政府、媒體一致在努力唱低房?jī)r(jià)，但是，８月９日中國(guó)人民銀行發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲。
行業(yè)降溫、房?jī)r(jià)上升
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局一直在對(duì)全國(guó)３５個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。二季度我國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲１０．４％，土地交易價(jià)格上漲１１．５％，房屋租賃價(jià)格上漲１．０％。二季度與一季度相比，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲２．３％，土地交易價(jià)格上漲４．１％，房屋租賃價(jià)格持平。
房?jī)r(jià)并沒(méi)有如原來(lái)分析的那樣回落，有分析人士稱(chēng)，這是價(jià)格前一段時(shí)間上漲的慣性。但現(xiàn)在看來(lái)，仍不見(jiàn)回落的跡象。
不過(guò)，央行報(bào)告肯定的指出：金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果顯著。“效果顯著”具體表現(xiàn)就是貸款增幅回落。報(bào)告顯示，截至６月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額２．１萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)３６．１％，增幅比上月回落５．３個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款同比增長(zhǎng)２６．３％，貸款余額比上月減少１６１億元，首次出現(xiàn)余額下降情況。
房地產(chǎn)投資增幅也開(kāi)始回落。報(bào)告指出，上半年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資４９２４億元，增長(zhǎng)２８．７％，增幅比去年同期回落５．３個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資３３６２億元，同比增長(zhǎng)２９．７％；辦公樓投資２４５億元，增長(zhǎng)３８．３％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資６１４億元，增長(zhǎng)３３．６％。
房地產(chǎn)開(kāi)工竣工面積增速明顯放緩。上半年，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工房屋面積２．８億平方米，增長(zhǎng)１５．２％，增幅比上年同期回落１５．８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積１．１億平方米，增長(zhǎng)２６．３％；竣工面積９５５３萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１５．６％，增幅比上年同期回落２４．８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)。
全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積增幅下降。上半年，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積７９２０萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１１．５％，比去年同期下降２８．５個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置面積１．５億平方米，同比增長(zhǎng)２．８％。
從數(shù)據(jù)解讀上看，房地產(chǎn)業(yè)正在逐步降溫。由于報(bào)告截至日期是第二季度，對(duì)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控全面開(kāi)始是４月底，相信第三季度央行報(bào)告會(huì)反映的更為明顯。
論及宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)影響，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在近期舉辦的一個(gè)論壇上說(shuō)：“宏觀調(diào)控有利于行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有螺旋上升的周期性，總的趨勢(shì)是上升，所以大的形勢(shì)是為每一個(gè)發(fā)展商創(chuàng)造的機(jī)會(huì)，就看你如何把握。宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展趨勢(shì)是比較好的，投資有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，也出現(xiàn)了一個(gè)回落，市場(chǎng)供給減少，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很有意思的剪刀差：投資的速度下降，供給在減少，需求的水平在持續(xù)的保持�！�
對(duì)于宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響，王石的判斷是：宏觀調(diào)控后由于土地供給的減少，房?jī)r(jià)在持續(xù)穩(wěn)定地上升。
地產(chǎn)大腕同聲看漲
無(wú)獨(dú)有偶的是，與央行報(bào)告如出一轍，近期地產(chǎn)大腕們談到房?jī)r(jià)一致唱起了“升”調(diào)。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖說(shuō)：“內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不錯(cuò)，２００４年下半年，內(nèi)地的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍有上升空間。”
那么現(xiàn)在市場(chǎng)趨冷的現(xiàn)象該做何解釋呢？潘石屹認(rèn)為，這是消費(fèi)者持幣待購(gòu)所致，不是需求真的萎縮。他推斷這一現(xiàn)象持續(xù)到１０月份就會(huì)改變。順馳集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌也說(shuō)：“由于這一陣消費(fèi)者持幣待購(gòu)，買(mǎi)房的人減少了，令房地產(chǎn)商現(xiàn)在的日子比較難過(guò)，但估計(jì)這種持幣待購(gòu)的現(xiàn)象到今年１０月會(huì)結(jié)束�！�
得出未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)走高的判斷，大腕們的理由主要集中在土地供應(yīng)減少、拆遷速度放慢及政府行政速度也不快，新盤(pán)放量受到影響，有限的供應(yīng)對(duì)應(yīng)高漲的需求，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲。孫宏斌說(shuō)：“１０月后，由于土地供給明顯減少，市場(chǎng)需求恢復(fù)，房?jī)r(jià)上漲就會(huì)成為必然�！�
潘石屹認(rèn)為現(xiàn)階段中國(guó)的房子不可能降價(jià)。他的解釋就是現(xiàn)在土地少了，可以用于開(kāi)發(fā)的資金少了，供應(yīng)量必然減少，而需求變化不大，所以肯定要大幅度漲價(jià)。宏觀調(diào)控對(duì)現(xiàn)在的供給影響還不十分明顯，影響顯化會(huì)在明后兩年。
以敢于仗義執(zhí)言著稱(chēng)的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的分析更是入木三分，他說(shuō)：“我們可以看到，拆遷的價(jià)格不斷提高，演變成房?jī)r(jià)的提高和供求關(guān)系的不平衡。我們大概的算一算，北京破平房的拆遷費(fèi)最貴的大概是３萬(wàn)多，比買(mǎi)一個(gè)高級(jí)的辦公樓還要貴，我個(gè)人認(rèn)為，恰恰是因?yàn)檫@樣一個(gè)土地政策而形成了最新一輪的房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)。我們可以看到，宏觀調(diào)控的主要手段是政府控制土地供應(yīng)量�？梢钥隙�，今年初的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)來(lái)源于去年的土地價(jià)格暴漲，今年的土地價(jià)格增長(zhǎng)必將帶動(dòng)下一輪的房?jī)r(jià)再增長(zhǎng)，并形成惡性循環(huán)。”
首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光則強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)因數(shù)還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)走高，他說(shuō)：“北京、上海、廣州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)地是比較高的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，這些城市的人口依然在快速增長(zhǎng)當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然旺盛，所以這些城市的房地產(chǎn)價(jià)格依然有上升的空間�！碧丶s編輯：宋廣偉
