當(dāng)我們圓眼大睜，從方方面面觀察房子的品相時，你是否想到還應(yīng)該看看發(fā)展商？不同的發(fā)展商可能有他們自己不同的想法，而且也會給你帶來不同的“后期效果”。在購房的時候，對開發(fā)商的了解，就好比看出身、看產(chǎn)地一樣。
從上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況看，
全市范圍內(nèi)各級、各類的發(fā)展商有2000多家
，他們構(gòu)成了開發(fā)經(jīng)營的重要主體。為了便于區(qū)別，大致可以分為六類：
大型外資開發(fā)企業(yè)高投入追求高回報
外省大型專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)以立足為首
其他行業(yè)背景的開發(fā)企業(yè)速度為王
中小型開發(fā)企業(yè)急進借勢
他們多數(shù)是大型國有企業(yè)或民營企業(yè)、以及上市公司等。本土化優(yōu)勢明顯，運作規(guī)范，而且由于傳統(tǒng)的地緣優(yōu)勢，往往土地資源儲備較為充足，獲得的政策和資金支持也相對比較多。項目運作以大盤、大社區(qū)開發(fā)為主，注重規(guī)模效應(yīng)和長期發(fā)展。同時操作上比較謹慎和穩(wěn)健，管理團隊的完整性、穩(wěn)定性和承接性較強。
這些都使其開發(fā)房產(chǎn)的成本相對控制較好，通常較少會出現(xiàn)惡性炒作市場、惡意透支市場預(yù)期的情況，屬于相對保守而有一定效率的企業(yè)。購買這類企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，往往表面比較低調(diào)，形象上也比較穩(wěn)健和理性，甚至有些許保守。
盡管有時候這些項目的短期投資增值速度不一定都很快，往往別處已是一路狂漲，而此地依然緩慢上升，“大船慢進港”。但實際的穩(wěn)定性、安全性和中長期收益情況都會比較理想。
購房提醒：他們開發(fā)的產(chǎn)品均價多數(shù)在全市房產(chǎn)均價周圍，很少有大起大落，在項目前期開盤的時候往往會有不少相對便宜的單元推出，對于自用客戶和注重中長期投資收益的客戶比較適宜，對于穩(wěn)定市場、優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)作用也很大。
由于資金、管理、市場和品牌等方面的優(yōu)勢，他們多數(shù)喜歡開發(fā)建設(shè)高檔公寓、甲級寫字樓。因此在高端市場比較有經(jīng)驗和水準，品牌效應(yīng)也很好。當(dāng)然，從項目選址和獲取土地上，其成本往往較高，管理和市場運作的投入也較大，是屬于典型的高投入獲取高成長空間的企業(yè)。
然而有一點對高端的購房者和投資客戶很重要的在于，這類企業(yè)盡管有海外背景，資金實力雄厚，市場操作嫻熟。但畢竟是異地開發(fā)，衡量項目的首要條件是安全和穩(wěn)健。從某種程度上說，在追求操作的穩(wěn)健和規(guī)避風(fēng)險方面，這類外資企業(yè)與國內(nèi)大型本土企業(yè)可以說是異曲同工，殊途同歸的。
尤其是針對前期土地、管理成本比本土企業(yè)相對較高的這些特點，他們在后期市場上會加大投入，保證房屋品質(zhì)和管理水準，確保有積極的市場反應(yīng)。而且對比高昂的地價和市中心極其稀缺的土地資源，在建筑、裝修和配套成本上有所增加已經(jīng)對房屋總價影響不大，所以更加會保證真材實料。
同時，因為有相對較好的資金融通和財務(wù)計劃，其在早期推盤的時候，往往價格并不會高到離譜，不傾向于采取類似“竭澤而漁、一網(wǎng)打盡”的短期行為。而是首先樹立形象，形成良性循環(huán)。這點對于高端的投資客戶尤其重要。因為“高地價，高樓價”是客觀事實，無法改變。但更重要的是看到其中的“高品牌、高品質(zhì)、高配置、高回報”作為價值支撐。
購房提醒：對于高端市場來說，房價高不要緊，關(guān)鍵是物有所值，客戶認可。
這些企業(yè)原來的主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，但隨著樓市的發(fā)展，自身實力的增強和一定的機會而切入進來。這類企業(yè)具備相當(dāng)?shù)馁Y金實力，對于地產(chǎn)領(lǐng)域的切入也有長期戰(zhàn)略。因此前期拿地的時候往往盡力投入，哪怕前面操作的利潤空間受限制也在所不惜。所以在前期成本上相對本地的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)會高一些。再者，由于是新近介入市場的企業(yè)，對于管理團隊的建設(shè)和穩(wěn)定發(fā)展也要付出一定的時間與成本。
同時，為了保證在市場上一炮打響，其對于產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)和配套的投入也很大。而對于后期的市場和房價預(yù)期，通常內(nèi)部比較謹慎和保守，傾向于先低調(diào)開盤，再逐步調(diào)整上漲的手法。由于涉足房地產(chǎn)行業(yè)時間并不很長，所以比較追求銷售速度。以較快的市場進度換取新的土地空間。
對這類企業(yè)所開樓盤的關(guān)注，除了一些常規(guī)的大盤之外，對于一些地段條件相對不錯的小盤也不妨注意。因為在具備原行業(yè)土地優(yōu)勢，而本身又不是很高調(diào)的情況下，這類項目常常以相對較低的獲得成本和售價來換取較快的資金回籠。
購房提醒：購房者應(yīng)多留心一些中小個案，有希望買到一些相對較為實惠的房子。
從進入上海房地產(chǎn)市場的區(qū)域界面來說，這類企業(yè)與上述（三）外行業(yè)背景的開發(fā)企業(yè)有近似之處。都不是本土傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。這類企業(yè)對于上海房地產(chǎn)市場極為重視，都將進入上海市并且能夠順利開發(fā)作為企業(yè)成功的重要標志。在上海獲取土地時通常都是巨資注入，志在必得。而且為了有效立足上海市場，其產(chǎn)品也會爭取物超所值。相比之下，他們要付出更大的代價和投入。由于本身是專業(yè)企業(yè)，所以在項目操作中的經(jīng)驗和效率也是比較有優(yōu)勢的。
購房提醒：這類企業(yè)的新開樓盤，特別是在上海一些有發(fā)展前景的地區(qū)開發(fā)的項目往往蘊藏較大的增值潛力和投資價值，而且特別可以注意一些有創(chuàng)新性的產(chǎn)品，因為從外面輸入的不僅有資金和管理，還有不同的理念和創(chuàng)意。一旦創(chuàng)意與本地化結(jié)合較好，那么就完全可以成為新的優(yōu)勢。
這類企業(yè)是數(shù)量最多、分布最廣，所有制構(gòu)成最多樣化的。其市場和產(chǎn)品的變化也比較多。普遍規(guī)模較小，資金實力一般，土地儲備也比較少。
對于這類企業(yè)來說，從實力和規(guī)模上看，其開發(fā)大盤、高檔盤的機會不多，但是由于種種原因，還是掌握著一定的資源。而且市場不可能完全是寡頭壟斷，總有一定數(shù)量的中小企業(yè)存在。這類企業(yè)今后除了聯(lián)合兼并或者被收購、轉(zhuǎn)型之外。相當(dāng)一部分還會有中小型樓盤推出。一個重要的特點在于，通常他們的項目不會獨立存在一個陌生的地段，比較合適的是存在于一些大盤周圍或者成熟的市中心、區(qū)域中心等，但價格上不會與之絕對看齊。
有時由于資源和品牌方面的劣勢，他們的樓盤常低開快走，此時對于后期的增值還是不錯的。當(dāng)然有時由于稀缺性，也會開出比常規(guī)的大盤、高檔盤更高調(diào)、更激進的價格。所謂“小船過大江、小盤價瘋漲”，因為相對于大盤、大公司來說，這類小型項目性的開發(fā)公司往往是個案操作，沒有太多后續(xù)業(yè)務(wù)考慮。借助較好的大勢，加上項目規(guī)模小，周期短，其操盤手段之激進和快速往往超乎尋常。一些區(qū)域和板塊的最高價、極值往往就是被一些小盤所創(chuàng)出的。
購房提醒：面對這類的“高價明星”廣大購房者要保持清醒，充分考慮到企業(yè)和市場的風(fēng)險。包括可能存在的，因為投資方股權(quán)變更帶來的樓盤整體轉(zhuǎn)讓等等。同時，后續(xù)的管理服務(wù)單位更加重要，因為這都涉及到物業(yè)的長期維護和市場形象。
由于其中不少有其他融資背景甚至是海外背景，管理團隊的轉(zhuǎn)型和嫁接都比較多，所以在市場中的發(fā)展也比較快。善于在一些新開發(fā)的區(qū)域進行項目建設(shè)，其團隊的創(chuàng)新能力和市場表現(xiàn)都還是比較出色的。
購房提醒：這類企業(yè)開發(fā)的樓盤往往概念較新，也比較注意與國際現(xiàn)行的房地產(chǎn)發(fā)展接軌，其房產(chǎn)的價格發(fā)展通常先是以比較平和的姿態(tài)出現(xiàn)，但后期發(fā)展較快，容易脫穎而出。而且這類企業(yè)也比較注重品牌建設(shè)，是值得關(guān)注的市場新銳。
特約編輯：廣偉
