記者日前在樓盤調查中偶爾獲悉，浦東的一家純投資型酒店式公寓對投資回報率采用了擔保形式，而在上海其他類型的投資性房產(chǎn)中，也悄然出現(xiàn)擔保公司的身影。
投資性房產(chǎn)之所以受青睞，最根本的一點是除了房地產(chǎn)本身的保值增值功能外，其還有較高的投資回報率。就目前的市場看，諸多投資性房產(chǎn)項目承諾的年回
報率在8%左右，遠高于銀行利率。然而，“收益越高，風險越大”是投資的恒定鐵律，伴隨投資者的逐漸成熟和理性，他們在看到高回報率的同時，也對投資安全性更加關注。擔保的介入正是在這一背景下的市場產(chǎn)物。
市場創(chuàng)新之舉
在近期舉辦的商鋪展上，久陽·濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內(nèi)的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯。據(jù)售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺灣有過豐富經(jīng)驗的酒店經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，每年回報率高達10%。為了進一步增強購房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔保公司，對所承諾的投資回報率進行擔保。也就是說，退一萬步講，萬一經(jīng)營不好，是由擔保公司對你們先行賠付，補足這個回報率，然后擔保公司再來找開發(fā)商。”對于記者為什么要有擔保的疑問，售樓人員的說法是：“這可以增加購房者的信心，這說明我們對這個樓盤很有信心�！�
如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實現(xiàn)，購房者就相當于是在銀行開了一個高息的存款戶頭，實現(xiàn)高利息和無風險。只需100萬元本金，每年獲息10萬元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過幾經(jīng)詢問，記者還是沒能獲知是哪家公司進行擔保，對方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔保公司的具體名稱和擔保詳情。
久陽·濱江公寓并不是最早引入擔保的，美麗園·龍都大酒店的帶擔保投資性客房早在幾個月前就開始銷售了。
美麗園·龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務黃金地段內(nèi)有希爾頓酒店、國際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業(yè)主是靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開業(yè)以來，酒店經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)良好，今年年初，該酒店投資4000萬元進行了大規(guī)模裝修，同時宣布引入“產(chǎn)權式酒店”概念，其運作模式是：以單個客房為單位，投資者購買產(chǎn)權，再將客房轉租給酒店管理方經(jīng)營，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5%～7%的回報。
在美麗園大酒店對外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國營機構上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔保，保障協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現(xiàn)場見到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經(jīng)營方、在國際上管理多家酒店的龍都國際酒店與購房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司與購房者簽署的擔保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。
作為一家國有大型企業(yè)，上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司擁有上海市的多個房地產(chǎn)項目和一些上市公司的股份，實力毋容置疑。同時，身兼開發(fā)商身份背景的靜安土控出現(xiàn)在擔保席上，無疑是給購房者吃了一顆定心丸。
據(jù)了解，美麗園·龍都大酒店推出的產(chǎn)權式客房共有353套，自去年年底發(fā)售以來銷售速度相當快。今年3月酒店正式開業(yè)之時，酒店已售出近50%；到今年6月底，銷售率升至80%，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來自美國、英國和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產(chǎn)，不過樓層相對較高。目前酒店出租率超過80%，并在前不久由三星級酒店成功晉升為四星級。來自美麗園大酒店的意見是，每年近7%的凈回報率可能在市場上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費，是比較透明和可靠的，靜安土控設有高達4500萬元的風險基金，投資安全性完全有保證。
難以替代投資風險
上海原先的酒店式公寓都是依靠經(jīng)營企業(yè)的品牌來擔保，只要是經(jīng)營企業(yè)的牌子大一點，業(yè)績好一點，購房者就心滿意足。而這種有擔保公司參與的全新的規(guī)避風險的方式值得關注，對投資者頗具吸引力。但業(yè)內(nèi)人士同時指出，擔保并不能代替房產(chǎn)投資風險。
策源商用事業(yè)部的沈朝暉認為，擔保業(yè)之所以介入投資房產(chǎn)，還是源于投資回報率問題。當前的投資房產(chǎn)市場上流行的一種做法是售后返租，即個人投資者購房后將房產(chǎn)交給經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。這些經(jīng)營公司要么是專業(yè)公司，如國際連鎖酒店經(jīng)營集團，要么是開發(fā)商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產(chǎn)銷售合同，由開發(fā)商與投資者簽署，另一份是房產(chǎn)租賃合同，是由經(jīng)營管理公司與投資者簽署。而經(jīng)營管理業(yè)績不佳，經(jīng)營公司可能撤出，也確實曾有這樣的事情發(fā)生。隨著投資者對市場風險的關注，擔保介入應運而生。對于一個具體的房產(chǎn)項目，可能開發(fā)商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實力的公司來擔保，這樣對投資者來說更有吸引力。不過值得投資者注意的是，有無擔保與物業(yè)的經(jīng)營管理水平?jīng)]有直接聯(lián)系。
投資房產(chǎn)包租的形式一直都有，但這種方式本身來說帶有一定的投機成分，因為不是所有的投資性房產(chǎn)都能經(jīng)營得好。市場上通常的投資回報在6%，客戶還要承擔營業(yè)稅費，實際拿到的在5%左右。如果發(fā)展商只要承擔5%，對于經(jīng)營得好的公司是可以承擔的。超出這方面的回報，要么需要產(chǎn)品或者經(jīng)營管理方面具有獨特的優(yōu)勢，要么可能通過非常規(guī)的手段，比如提高定價來達到回報率。此外，也不排除開發(fā)商快速回收資金的可能，需要具體問題具體分析。
沈朝暉指出，房產(chǎn)投資承諾回報的方式在國外很少，國外售后返租的也不多。投資商業(yè)房產(chǎn)主要還是看重物業(yè)價值。從這一角度來說，如果是寄希望于靠出租來收回投資，其實是對投資者的誤導。
還需看擔保公司自身
當前，專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)投資回報率擔保的例子頗為少見，而業(yè)內(nèi)人士對于非專業(yè)擔保公司承擔擔保的利弊看法不一。
上海中科智擔保有限公司經(jīng)理余勝告訴記者，投資者對于房產(chǎn)投資回報率的擔保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔保行業(yè)本身都是剛剛出現(xiàn)，與投資房產(chǎn)相結合的擔保項目更屬于新生事物，目前擔保行業(yè)還沒有對此歸入特定的大類模式，而是要就項目個案的風險是否可控進行具體分析。專業(yè)擔保公司在風險控制方面有較高的要求，可以說，其介入對于項目的運營管理增加了壓力。
而同樣因為行業(yè)特性，在風險控制方面具有更高要求的信托業(yè)內(nèi)人士認為，由于擔保公司在財務擔保中有一定的資產(chǎn)放大效應，比如100萬元注冊資本金可以對外承擔300萬元的資產(chǎn)擔保，而且擔保公司往往同時為很多項目擔保，所以非專業(yè)擔保公司來承擔投資性房產(chǎn)的回報率擔保也不失為一個解決辦法。不過由于經(jīng)營合同與開發(fā)商沒有關系，而承擔擔保的公司也往往屬于有限責任公司，所以有了擔保并不意味著“鐵�！睙o風險。投資者應當明確擔保不是保險，兩者截然不同。對于承擔擔保的企業(yè)來說，擔保屬于普通的債務，萬一企業(yè)發(fā)生資不抵債，投資者在償還方面沒有任何優(yōu)先權，所以擔保企業(yè)的具體運營情況應當是決定風險的要素。從理性的角度講，如果特別看重擔保，在購買房產(chǎn)前，投資者應該想辦法多了解擔保公司的財務運行狀況，以及它是否有能力承擔擔保。
投資風險本應承擔
擔保介入投資性房產(chǎn)，在政策上沒有障礙。有消息說，已有商鋪項目對采用這種形式躍躍欲試。無論擔保的實際力度有多大，它的出現(xiàn)對于投資者來說相當于多了一層保障。然而，有必要提醒投資者的是，投資性房產(chǎn)本身必然要承擔一定的投資風險，這是購買產(chǎn)權帶來的必然結果。有鑒于此，在做出投資決策之前，投資者除了擔保方外，還是應該在開發(fā)商實力、經(jīng)營管理水平等更直接關系投資收益的具體方面多花些心思。
作者: 閔 蕾
特約編輯：廣偉
