萬(wàn)科，一個(gè)地產(chǎn)業(yè)響當(dāng)當(dāng)?shù)拿�，一個(gè)為萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖所推崇和學(xué)習(xí)的榜樣，日前在北京以開(kāi)大會(huì)的方式紀(jì)念了它的２０歲生日。
萬(wàn)科在這２０年中，作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的領(lǐng)跑者和常青樹(shù)，在風(fēng)云變幻、群雄并起的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一家并沒(méi)有任何特殊背景的企業(yè)為何能不斷成長(zhǎng)壯大，最終達(dá)到今日在
行業(yè)內(nèi)的影響和地位呢？馮侖對(duì)萬(wàn)科２０年來(lái)發(fā)展的總結(jié)和評(píng)價(jià)以及對(duì)今后地產(chǎn)業(yè)的一些走勢(shì)分析，能帶給我們一些啟示。
萬(wàn)科持續(xù)增長(zhǎng)導(dǎo)致持續(xù)領(lǐng)跑
馮侖認(rèn)為，學(xué)習(xí)研究一些先進(jìn)企業(yè)的年報(bào)能獲益匪淺，而根據(jù)萬(wàn)科２００３年年報(bào)，該年度內(nèi)銷售收入增長(zhǎng)３９．４８％，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)４１．８１％。在不存在并購(gòu)的情況下，一家已經(jīng)成立了２０年的公司，能保持這樣的增長(zhǎng)幅度實(shí)屬不易。
從１９８４年到２００３年，萬(wàn)科的銷售收入從５８００萬(wàn)元到６３．８億元，增長(zhǎng)了１１４倍；凈利潤(rùn)從５００萬(wàn)元到５．４２億元，增長(zhǎng)了１０８倍。作為中國(guó)最早的上市公司之一，從１９９１年到２００３年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)收入的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到２５．４％，利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到２８．７％；而在最初的上市公司里面，像萬(wàn)科這樣連續(xù)１２年盈利增長(zhǎng)的幾乎絕無(wú)僅有。
尤其值得關(guān)注的是，萬(wàn)科目前惟一的主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)，最近５年的收入復(fù)合增長(zhǎng)率為３３．１３％，利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為３０．４４％，明顯超過(guò)公司前２０年的平均速度，這證明，萬(wàn)科在經(jīng)歷２０年的增長(zhǎng)后，至今仍處于加速期。
馮侖認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)存活的應(yīng)該是兩類企業(yè)，一類是“特種部隊(duì)”，一類是“基地組織”。前者因?yàn)橛羞^(guò)硬的技術(shù)人才，有效戰(zhàn)略而所向披靡，后者憑借地利而頑強(qiáng)生存。而在業(yè)界，目前活躍著的實(shí)力派企業(yè)也確實(shí)大體可以歸入這兩類，前者如萬(wàn)科、中海、萬(wàn)通、ＳＯＨＯ中國(guó)、陽(yáng)光１００，以及在一定區(qū)域內(nèi)擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的招商地產(chǎn)、陸家嘴、順馳中國(guó)、江蘇新城等，后者則指為數(shù)眾多的項(xiàng)目公司。而無(wú)論以什么樣的方式生存，長(zhǎng)久活下去的就是勝者。
地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)變“香港模式”為“美國(guó)模式”
馮侖認(rèn)為從今年出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策和“８．３１大限”后的土地市場(chǎng)趨勢(shì)可以看出，要想在以后的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中立足，地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)變“香港模式”為“美國(guó)模式”。同時(shí)應(yīng)把握各種機(jī)會(huì)，例如今后兩年內(nèi)我國(guó)將逐步推行的代建制對(duì)有眼光的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講將是一個(gè)大的利好。
他認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式基本都發(fā)端于深圳，是典型的香港模式。這種模式就是大量利用銀行資金買地蓋房子，然后賣掉，接著又換個(gè)地方簡(jiǎn)單重復(fù)同樣的過(guò)程，企業(yè)通過(guò)開(kāi)發(fā)賺取利潤(rùn)。這種商業(yè)模式對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)意味著巨大風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)拿著銀行的錢盲目圈錢、大量圈地，資產(chǎn)負(fù)債率高，財(cái)務(wù)狀況差。稍微大一些的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)歷兩輪經(jīng)濟(jì)周期。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而且涉及規(guī)劃審批、拆遷、施工、電信、水、電等各個(gè)政府部門，開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃和預(yù)期的控制性非常差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有保證。另外，由于企業(yè)自由資金少，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式”的資金鏈條非常脆弱，一旦銷售或者施工某個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，企業(yè)就會(huì)面臨破產(chǎn)。
而馮所倡導(dǎo)的美國(guó)模式是指，企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)后首選的并不是出售，而是長(zhǎng)期持有，收取租金回報(bào)。美國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模非常龐大，完全有實(shí)力同時(shí)投資多個(gè)物業(yè)，最大的美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在全世界擁有數(shù)百個(gè)寫字樓。在美國(guó)房地產(chǎn)資金的構(gòu)成中，只有１５％是銀行貸款，７０％是企業(yè)的自有資金，它的股東包括保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老和其他福利基金，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等各類長(zhǎng)期投資基金、社會(huì)公眾的資金等各種類型，房地產(chǎn)資金絕大多數(shù)是私人資金。而在國(guó)內(nèi)，超過(guò)６０％的房地產(chǎn)投資都是來(lái)自銀行資金。
現(xiàn)在，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、債券、各類基金和信托公司的出現(xiàn)，使美國(guó)模式的實(shí)現(xiàn)有了可能。
在馮侖看來(lái)，一個(gè)公司選擇何種商業(yè)模式，決定了對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的抗跌性。在行業(yè)興起初期，一種單純的混合開(kāi)發(fā)模式和百貨公司模式會(huì)占主導(dǎo)地位。等到房地產(chǎn)進(jìn)入到相對(duì)穩(wěn)定階段，開(kāi)始以經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)混合的模式為主，甚至是分裂出單獨(dú)的經(jīng)營(yíng)公司。等到房地產(chǎn)非常成熟的時(shí)候，金融投資的模式開(kāi)始逐漸地增加，另外定制服務(wù)類的商業(yè)模式，開(kāi)始成為一個(gè)主導(dǎo)商業(yè)模式。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)如何套到海外基金
萬(wàn)通一直是尋求海外資金合作的倡導(dǎo)者，深切關(guān)注海外基金動(dòng)向的馮侖對(duì)期望與海外基金合作的企業(yè)打了個(gè)比方：有多少錢點(diǎn)多少菜。如果想要用外國(guó)基金，最重要是把自己的家底搞好，先把企業(yè)戰(zhàn)略搞清楚。盡管至今萬(wàn)通仍未和任何一家海外基金機(jī)構(gòu)達(dá)成實(shí)質(zhì)性的合作，但卻積累了不少和海外基金機(jī)構(gòu)打交道的經(jīng)驗(yàn)，傍“洋大款”也是萬(wàn)通從未放棄的融資方式。
他總結(jié)了海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的幾個(gè)特點(diǎn)：
一是集中度非常高。目前國(guó)內(nèi)大概不超過(guò)５０家企業(yè)在接受海外資金，而相當(dāng)多的中小企業(yè)跟這些資金沒(méi)有太大關(guān)系，外國(guó)基金在中國(guó)尋找的合作伙伴差不多是上市公司的前２０家左右。
二是和海外基金合作的企業(yè)規(guī)模一定要相當(dāng)大，有規(guī)模的公司才能跟這些基金合作。
三是海外基金對(duì)合作公司的治理提出了很高的要求。能夠合作的公司在結(jié)構(gòu)上都要比較規(guī)范，有長(zhǎng)期戰(zhàn)略，有相當(dāng)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)以及穩(wěn)定的產(chǎn)品線和良好的市場(chǎng)聲譽(yù)。
四是海外基金選擇的合作方式有很大的改變。一開(kāi)始有一些中型的基金機(jī)構(gòu)比較喜歡選項(xiàng)目，幾乎和各種公司打交道，但發(fā)現(xiàn)由于法律環(huán)境、財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等差異，造成管理相當(dāng)復(fù)雜。于是現(xiàn)在更大的資金機(jī)構(gòu)進(jìn)入時(shí)，轉(zhuǎn)向于選公司，選好公司以后，就會(huì)與此公司保持長(zhǎng)期的合作，最后只要是公司提出的項(xiàng)目，基金機(jī)構(gòu)就會(huì)參與。
馮侖的分析說(shuō)明，與海外基金的對(duì)接只能是少數(shù)優(yōu)秀企業(yè)的專利，對(duì)于國(guó)內(nèi)３萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)的大多數(shù)，海外基金只是行業(yè)的一種融資方式，但目前與他們無(wú)關(guān)。
馮侖認(rèn)為現(xiàn)在全能開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式確實(shí)不太適合西方基金以及其他投資人，如果在商業(yè)模式上不改進(jìn)，很難與海外基金形成合作。
“雖然可能一步達(dá)不到美國(guó)模式，但至少知道這種模式，公司哪怕先做一個(gè)非常專業(yè)化的產(chǎn)品。產(chǎn)品的財(cái)務(wù)報(bào)告，能夠非常簡(jiǎn)單地給大家看，而不是現(xiàn)在的遮遮掩掩”。馮侖認(rèn)為，“美國(guó)有７萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，做生意方法非常多，不同的價(jià)值鏈都有不同的做法。對(duì)商業(yè)模式進(jìn)行改進(jìn)，使它能夠適應(yīng)于投資人，那么，成功獲得海外基金的概率就比較高�！�
特約編輯：倪振強(qiáng)
