珠海讀者王先生最近遇到了一樁窩心事。
去年7月，他看中一套臨海高層樓盤，之后，與開發(fā)商簽訂了一份意向書，暫定每平方米房價(jià)3800元。今年6月，在換簽統(tǒng)一制式合同時(shí)，開發(fā)商告訴他：房子漲價(jià)了，要買就按5200元來算！
王先生認(rèn)為，你說的價(jià)格是每平方米3800元，又不是每平方米3800起，對方單
方漲價(jià)這是背信棄義！開發(fā)商說，提高價(jià)格又不是強(qiáng)買強(qiáng)賣，你嫌貴，可以不簽不買，不算違約！
意向書具有法律效力
在房地產(chǎn)市場，有的開發(fā)商和購房者會(huì)在換簽統(tǒng)一制式合同前簽訂一份意向書，里面會(huì)涉及銷售價(jià)格等等。
這種意向書是“預(yù)約合同”還是“購房合同”？效力如何？
廣東某律師事務(wù)所廖律師認(rèn)為，對這種“意向書”，可以認(rèn)為是購房預(yù)約合同與銷售合同的混合體。按我國《合同法》的法律精神，凡符合買賣合同成立的要素和條件的，就不可否定其中買賣合同的性質(zhì)。雙方簽訂意向書，既有在未來時(shí)間里要簽訂統(tǒng)一制式合同的約定，又有關(guān)于價(jià)格等實(shí)體權(quán)利義務(wù)的約定。這些約定基本符合了買賣合同成立的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)具有法律效力。
退還本息能否了事？
在交涉中，開發(fā)商告訴王先生三個(gè)“理由”：首先，我們簽的只是意向，不是購房合同。這只是購買商品房的機(jī)會(huì)，而沒有其他意思。其次，這個(gè)價(jià)格也只是意向性的，不是確定的銷售價(jià)格。另外，我是提高價(jià)格又不是強(qiáng)買強(qiáng)賣，你嫌價(jià)格高了，可以放棄簽合同的權(quán)利，可以不簽，不算你違約！還會(huì)將所繳的錢如數(shù)退還，甚至可以計(jì)上利息！
王先生很氣憤：開發(fā)商這種做法，是否代表著公平呢？
廖律師說，對王先生來說，如果最終沒有簽合同，他已經(jīng)失去了時(shí)間，失去了機(jī)會(huì)，失去了在原來?xiàng)l件下“選擇”的可能，這不是開發(fā)商奉還本息可以補(bǔ)償?shù)模?
“暫”字彈性有多大？
在這份意向書上，每平方米3800元的價(jià)格條款前，約定為“暫”定價(jià)。開發(fā)商說：所謂價(jià)格暫定，也就是價(jià)格沒有定；既然沒有定，當(dāng)然就可以重新約定，也談不上漲價(jià)之說！
“暫定價(jià)”究竟是否存在法律約束力？廖律師告訴記者，對這個(gè)問題，我國法律尚未專門作出解釋。雖說“暫定價(jià)”不是確定價(jià)，但“暫定”也不是毫無約束力，否則，當(dāng)初就無必要載明“暫定價(jià)”三個(gè)字了。一般來說，開發(fā)商有權(quán)利在暫定價(jià)基礎(chǔ)上，在合理幅度內(nèi)調(diào)整價(jià)格。他還舉例說，在簽正式合同時(shí)，房屋面積也是“暫”定的，最后是以實(shí)測為準(zhǔn)，但法律規(guī)定，上下變化不得超過3%，多了，購房者可拒付，少了，可要求雙倍賠償或解除合同。既然“暫定”面積都有約束力，又何況房產(chǎn)的價(jià)格呢？
若不受制約就該提醒
王先生說，當(dāng)初看中的就是這里的地段和頗具吸引力的價(jià)格，他為此還放棄了其他的樓盤。他不禁問：既然開發(fā)商現(xiàn)在不承認(rèn)意向價(jià)格，當(dāng)初與我作價(jià)格約定干嗎？這不是用“價(jià)格”誘惑我買房嗎？
廖律師認(rèn)為，按《合同法》第39條的規(guī)定：采用格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。如果最終銷售價(jià)不受意向書中價(jià)格條款制約，那么開發(fā)商就應(yīng)該特別提醒訂房人。
作為單純預(yù)約性的意向書，本不必要約定具體價(jià)格。如果在換簽買賣合同時(shí)，又否認(rèn)價(jià)格條款的效力，有違誠信原則。
廖律師提醒，購買商品房要求必須使用統(tǒng)一制式的合同文本，本意是最大限度維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，而不能成為開發(fā)商違背誠信的借口，只要沒有其他法定無效事由，暫定價(jià)格應(yīng)當(dāng)承認(rèn)它的絕對法律約束力與相對法律約束力。
特約編輯：倪振強(qiáng)
