鏈接：房價迅猛上漲驚動高層 國土資源部副部長批任志強
經(jīng)營性土地招拍掛之后，全國土地價格高漲已成為不需爭論的問題，但土地價格的上漲成為房價上漲的禍根，國土資源部卻有
另一番看法和解釋。10月12日某領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表了專門的評論，堅持認(rèn)為“經(jīng)營性土地公開交易不會引發(fā)房價上漲”，并認(rèn)為是房價的增長在拉動地價上漲。
●一、土地公開交易中的非市場化因素
1)土地的公開交易不等于市場化。
經(jīng)營性土地招拍掛不等于土地市場化的資源配置，也不能反映土地的真實價格，原因很簡單，因為土地源頭的壟斷是非市場化的。
自然的壟斷是競爭引起的壟斷。因為市場有潛在的競爭者，可以把經(jīng)營的權(quán)利作為投標(biāo)的競爭標(biāo)的，使壟斷經(jīng)營者不能強制性或隨意的提高價格。如果土地市場中有除政府壟斷之外的土地供給者同時在市場中與政府的土地供給形成競爭時，才能稱為真正經(jīng)濟學(xué)意義上的市場。當(dāng)政府的土地供給價格過高時，投資者可以有從其它渠道獲取土地的選擇時，土地才可能通過市場化進(jìn)行資源的合理配置，才能通過競爭顯出土地的真實價格。
現(xiàn)行土地供給制度中的壟斷是古典經(jīng)濟學(xué)家所指的政府的限制，行政的限制和法定權(quán)利帶來的壟斷。這種法定的壟斷完全消滅了生產(chǎn)性的競爭因素，而刺激了尋租者之間的競爭。這種行政性的市場獨占，在缺乏民主高度發(fā)達(dá)下的公共管制中，必然產(chǎn)生絕對的排他性，必然會造成社會的巨大損失，沒有一個市場是不競爭可以實現(xiàn)的。
因為只有政府可以用強制性的手段獲取土地、征用土地、評估掛牌土地的價格，除此之外任何人都沒有土地的出讓權(quán)利或首次交易權(quán)利，包括沒有改變土地使用性質(zhì)的選擇權(quán)利。同時政府也因此而獲得了絕對的出讓定價權(quán)利，使用者只能在被強制的條件下進(jìn)行使用價格的選擇。因此政府在取得土地時就是用非市場化權(quán)利和非真實水平價格而獲得的土地，壟斷出讓的招拍掛過程也自然就不能反映土地的真實價格。
政府可以用控制與減少土地供給的數(shù)量來使土地處于稀缺情況下的饑餓供給狀況，從而大大的提高土地的價格，甚至為獲取地方更多的政府利益而人為的抬高地價，在壟斷的市場供給情況下，是不可能有“地價”真實水平的回歸的。
上半年國土資源部公布的統(tǒng)計數(shù)字中，僅占全國出讓土地數(shù)量28.8%的土地面積收取了占全部土地價款61.6%的金額，使土地招拍掛的價格高于土地協(xié)議出讓的平均價格的4—6倍就是最好的證明。任何口頭上的說法都不如統(tǒng)計的數(shù)字更有真實的說服力，恰恰是壟斷造成了土地價格的非理性增長。中國糧食的統(tǒng)購統(tǒng)銷就是一種政府行政壟斷，能稱為是市場行為嗎？能真正反映糧食的真實價格嗎？能達(dá)到資源的最佳配置嗎？不應(yīng)在土地市場問題上重犯糧食政策上的錯誤了。
2)游戲規(guī)則的調(diào)整改變了市場的預(yù)期。
影響投資與消費的因素除了供求關(guān)系中反映的價格之外，受影響最大的是“預(yù)期”，所以才有“投資與消費信心”指數(shù)。
本來土地與房屋的投資與消費要受經(jīng)濟發(fā)展、資金能力、收入與消費潮流的多種不確定因素的影響。而游戲規(guī)則就是要平衡與穩(wěn)定這些不確定性的。市場制度的規(guī)則就是在充分競爭的情況下用價格來調(diào)節(jié)供求關(guān)系。投資者和消費者不得不關(guān)心土地供給制度的改變，如果市場本來就有相當(dāng)?shù)牟淮_定性，游戲規(guī)則也具有不確定性，自然就會改變各方的預(yù)期。
當(dāng)土地供給政策發(fā)生變化時，就產(chǎn)生了非市場化的因素，使投資者預(yù)期土地供給量的減少和土地價格的提高，反映于市場中的就是高價的搶購，并從投資的起點傳導(dǎo)至消費的終點。如果我們的官員認(rèn)為是房屋的價格帶動了土地價格的增長，那么就只有一種情況下可能出現(xiàn)就是土地的供給嚴(yán)重的制約了房屋的供給，而這種土地供給的減少恰恰在于土地供給制度的改變。
目前全國的房地產(chǎn)情況是內(nèi)資、外資、內(nèi)行、外行，各種資金都在涌入，為什么還會出現(xiàn)房屋供給的供不應(yīng)求呢？房地產(chǎn)投資已經(jīng)被認(rèn)為是要出現(xiàn)泡沫的高增長，到了要用強制性行政手段進(jìn)行調(diào)控和不惜一切的壓縮房地產(chǎn)信貸的地位，又怎么可能是房價拉動地位呢？如果不是游戲規(guī)則的改變，哪個開發(fā)商不愿用低價購買土地獲取超額利潤而寧愿提高土地價格去承擔(dān)市場風(fēng)險呢？
是游戲規(guī)則調(diào)整的非市場因素造成的土地價格上漲。
我國房地產(chǎn)市場價格(包括土地和房屋價格)曾出現(xiàn)過三次重大的臺階或增長：第一次來源于土地有償出讓制度的改革；第二次來源于住房制度的改革；第三次來源于土地供給制度的改變，每次都是游戲規(guī)則的調(diào)整而帶來的市場預(yù)期變化。除住房制度的改革是向市場化的轉(zhuǎn)化外，另兩次都是行政制度上的改革，我們從不否認(rèn)歷史改革中的積極意義，但必須承認(rèn)每次制度的改革與調(diào)整都必然的帶來市場價格的暴漲。
3)非市場化因素導(dǎo)致的供求關(guān)系不平衡。
沒有任何人反對供求關(guān)系的平衡決定價格的經(jīng)濟學(xué)基本原理，但這種供求關(guān)系平衡的前提是充分的市場經(jīng)濟條件。而目前我國的土地和房屋供給是兩個完全不同的政策背景，因此出現(xiàn)的問題在于是誰制造了市場中的供給不平衡，是誰在控制和制造這種供求不平衡的因素，是誰在影響和操縱這種供求關(guān)系。
近三年以來幾乎所有的官方管理機構(gòu)和所謂的專家們都在警告市場供大于求，房地產(chǎn)要出現(xiàn)泡沫，甚至泡沫要破裂了。從121號文件的出臺到宏觀調(diào)控的打壓，都在認(rèn)為房地產(chǎn)市場投資增長過速，消費購買能力不足，局部地區(qū)過熱等等。此次是第一次從政府高官的口中承認(rèn)了房地產(chǎn)市場中房屋供不應(yīng)求的事實。
但供不應(yīng)求的原因何在？如果說投資在連續(xù)多年的高速增長，供給量在連續(xù)多年的高速遞增，房屋供給市場已在充分利用看不見的手在聚集資金，加大供給。這種市場的調(diào)節(jié)作用在連續(xù)七年的遞增中不但沒有使房價平穩(wěn)，反而加劇了房價的增長，并拉動了地價的增長，豈不與宏觀調(diào)控背道而馳了。我們當(dāng)然更愿意相信部長的說法，而不愿看到對房地產(chǎn)的行政調(diào)控。
其實真正的問題還是出在土地市場供應(yīng)的源頭，是11號令從2002年7月就開始了實質(zhì)上的土地供應(yīng)的緊縮和短缺。當(dāng)土地供給不充分時，使房屋供給市場出現(xiàn)了儲備危機，中國的古話是“手中有糧、心中不慌”，當(dāng)發(fā)展商只能靠招拍掛去獲得土地，而增加了土地儲備的不確定性和高成本時，房屋市場供給的條件變化了。當(dāng)土地的供給充分和表面看來無序的協(xié)議出讓時，房價的增長是隨著房屋質(zhì)量的提高而形成的。但當(dāng)土地供給不足時，房價的增長是土地供給短缺和土地價格增長造成的。部長大人是否可以拍拍胸脯說：“招拍掛的土地供給量大于協(xié)議出讓的土地供給量呢？”今年上半年的土地供給中協(xié)議出讓占到了70%多，這是歷年積累的土地征用和開發(fā)的結(jié)果，而并非當(dāng)年的實際土地供給量，可見是非市場化的政策因素導(dǎo)致了土地供求關(guān)系的不平衡，進(jìn)而導(dǎo)致了房屋市場中看不見的手的調(diào)節(jié)能力不足。
首先是土地供給的不足導(dǎo)致了土地價格的增長。如果開發(fā)商對土地的需求增加，而土地的供給又十分充足時，土地的價格是不可能高增長的。哪個開發(fā)商都盡可能的降低土地的成本，只有迫不得已才會拍出個高價，并將這個高價轉(zhuǎn)嫁于房價之中，壟斷性的土地供給制度是造成供求不平衡的非市場化因素。
也許部長講話的潛臺詞是國土資源部的土地供給是充分的，招拍掛政策并沒有造成土地價格的增長，而市場中的房屋供給在土地供給充足的情況下，房屋供給不足是建設(shè)部的建設(shè)組織工作不得力而造成的，是房屋的供給不足拉動了土地價格的增長。但我們可以清楚的看到這樣的統(tǒng)計數(shù)字：今年1—8月份房地產(chǎn)投資增長了28.8%，但本年土地購置面積僅增長了6%，完成土地開發(fā)面積僅增長了14.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資的增長和施工面積的增長比例。而在70%土地是協(xié)議出讓的情況下，土地價格增長幅度已超過了房價的增長幅度。
在協(xié)議出讓中土地的價格也會隨著供求關(guān)系和房屋的價格浮動，但招拍掛的價格大大高于協(xié)議出讓土地的價格，不能不說是現(xiàn)實中已經(jīng)發(fā)生的事情。任何理由都無法掩蓋這樣一種數(shù)字中的統(tǒng)計事實。房價拉動地價的增長應(yīng)首先反映于協(xié)議出讓的土地而非招拍掛的土地中，更不會協(xié)議出讓土地的價格不漲反落，而招拍掛的土地一支獨秀。當(dāng)土地市場無法發(fā)揮看不見的手的作用時，非市場因素就必然要承擔(dān)供求關(guān)系不協(xié)調(diào)的責(zé)任。
●二、土地公開交易結(jié)果
1)并非土地的真實價格。
官員們認(rèn)為土地的壟斷交易會顯示土地的真實價格。我們承認(rèn)公開交易價格是真實的，但不敢茍同說交易價格就是真實的土地價格，因為交易的條件不夠充分，交易的信息完全不對稱。
政府提供土地的一方可以提出指定的選擇條件(一種只能服從的不平等條約，如掛牌提供的土地政府并不保證提供土地方的履約條件)。政府提供土地的一方掌握著除當(dāng)期公開交易的土地之外的土地供給總量和后續(xù)土地供給情況的信息，并有權(quán)任意的確定預(yù)期地價的水平。而投資者只能在限定的條件下服從，可能會額外承擔(dān)風(fēng)險，并限制了專業(yè)化發(fā)展，降低了資源使用的效率，并且只能在不了解未來土地供給信息的情況下對預(yù)期的市場做出投資判斷。當(dāng)交易的信息完全不對稱時，真正的交易價格并不反映真實的土地價值。
就像資本市場的股票交易，證監(jiān)會最重要的監(jiān)管之一就是信息的披露，要求用充分透明的預(yù)期信息來保證小股民的利益。股票交易是在信息對稱情況下的自由選擇，以保護(hù)小股東的權(quán)益和降低小股東的投資風(fēng)險。
土地與股票一樣，股票所購買的并不是當(dāng)時企業(yè)的凈資產(chǎn)值，而是企業(yè)未來的收益。發(fā)展商購買的土地也并非土地當(dāng)時的價值，而是購買這塊土地可能創(chuàng)造的未來收入流。因此就需要充分的了解未來中的土地供給情況、了解供求關(guān)系，以確定土地的真實價格。但至今為止中國尚沒有一個城市向市場的投資者提供過此類未來土地供給情況的信息，也沒有任何法律像保護(hù)小股東利益一樣的要求提供市場未來的供給信息。即使資本市場有了許多的交易保護(hù)條件，也沒有人敢說股票的交易價格就是股票的真實價格。
和購買股票不同的在于土地的投資者可以改變小股東的地位，因此土地的未來收入流是會因投資者的能力不同而認(rèn)可的價格不同。對土地的真實交易價格中不只代表了土地價值也代表了投資人的能力價值。所以不是土地價值的回歸，而是投資者尋租行為或者說風(fēng)險控制能力在資源配置上的回歸。
也許現(xiàn)在說這種回歸尚早，在公開交易自認(rèn)為土地價值的回歸時，別忘了還有大量協(xié)議出讓的土地，市場招拍掛的結(jié)果是讓這些土地的價值大大的提升了。當(dāng)各種不同方式供給的土地在市場中并存時，土地的價格不可能回歸，當(dāng)政府試圖通過調(diào)控土地供應(yīng)量穩(wěn)定地價時，土地也不會有真實水平的體現(xiàn)(且不論政府是否有能力調(diào)控土地的供給量)，目前土地緊縮的政府只會人為的抬高地價，而不可能表現(xiàn)土地的真實價格。
2)招拍掛讓地價不合理的提高。
前者說招拍掛本身不會人為提高地價，后者說實際是政府獲得的土地出讓金提高了。難道政府的土地出讓金提高不是人為提高地價，難道出讓金不是地價的組成部分。
實際的招拍掛中所提高的并非都是政府的土地出讓金。比如北京的案例中是綜合提高了毛地價，而毛地價中除了土地出讓金還包括了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。有的案例中是明確將土地開發(fā)費與出讓金分列的，實際提高的部分是土地開發(fā)費，但不管什么高了都是地價成本的提高。
出讓金是土地應(yīng)歸國家所有的地租部分。地租相對于同一區(qū)域中以任何方式供給的土地都應(yīng)是相對一致的。這才是具有土地評估的一致性和地區(qū)平衡的合理性，但供求關(guān)系所改變的地租卻是由供給政策的強制性帶來的差異。用供給政策變相改變與調(diào)整同一地區(qū)的不同地租標(biāo)準(zhǔn)也許并非是合理的制度。
變相的調(diào)整地租，提高地價還包括政府強制性通過招拍掛的方式貪污消費者的使用年限。按現(xiàn)行招拍掛的做法，大部分土地是用毛地方式提供的，但中標(biāo)人必須在中標(biāo)后就簽訂土地出讓合同，交納地租(出讓金)并開始計算土地的使用年限。但標(biāo)的中的土地提供時間卻在1—2年后，使消費者在沒有實際取得和可以使用土地時就預(yù)先開始交納地租了，等于是變相的漲價，嚴(yán)重而惡劣的侵犯了消費者的權(quán)利與利益。也許我們的消費者至今也沒有弄清招拍掛制度是如何損害消費者利益的，但我們的政府官員——制定政策的人起碼應(yīng)該知道政府應(yīng)優(yōu)先保護(hù)而不是不合理的掠奪消費者的利益。莫不成連我們的決策者也沒有搞清楚這些制度上的不合理性？
3)猖狂的與民爭利。
在利益分配面前政府常常忘記了自己是在花納稅人的錢、忘記了人民賦予政府的職責(zé)是開放和保護(hù)市場，而非是與民爭利、與市場爭利。如果政府想利用國家的權(quán)力與民爭利就沒有市場經(jīng)濟可言了。
官員們冠冕堂皇的鼓吹提高土地的價格是“相應(yīng)壓縮開發(fā)商過去取得的超額利潤”。部長級官員說出此話頗為不妥也！既顯無知，又顯無能。
其一、發(fā)展商作為專業(yè)投資人通過合法經(jīng)營獲取利潤有何不可，不管其利潤率高低，都應(yīng)鼓勵，沒有開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，又怎么會有政府的土地利益和房屋產(chǎn)品呢？獲利的高低是經(jīng)營的能力體現(xiàn)。如有暴利應(yīng)用立法和稅收來調(diào)節(jié)。哪有市場經(jīng)濟的國家，政府怕企業(yè)經(jīng)營得太好、盈利太多、為國家多納稅、多做貢獻(xiàn)的的怪事。如此政府官員又何談對外開放和吸引外商投資呢？政府如認(rèn)為房地產(chǎn)利潤高，何不都由政府直接投資一統(tǒng)天下，不就沒有開發(fā)商的盈利機會更好嗎？
其二、除非發(fā)展商建房自用，否則發(fā)展商只是一個商品的生產(chǎn)者，所有土地出讓金的提高都不是由開發(fā)商支付，而是全部轉(zhuǎn)移到購房人——消費者承擔(dān)，政府是在從消費者身上剝皮。想想我國的房地產(chǎn)法政策規(guī)定，房屋所占用土地期滿之后，政府是向開發(fā)商再收一次出讓金還是由消費者——產(chǎn)權(quán)人再交一次地租呢？土地出讓金的高低都是由最終消費者承擔(dān)的，開發(fā)商只是在生產(chǎn)商品期間的墊付。正是由于政府官員認(rèn)識上的錯位，才出臺了自認(rèn)為高明的與民爭利的制度。
其三，我們的政府幼稚的把市場理解為房價不變的市場，所謂提高了土地的成本，就可以壓縮開發(fā)商的利潤，豈不知對投資者而言是市場需求旺盛，商品供不應(yīng)求時，房價會水漲船高！開發(fā)商在土地成本提高之后同時提高了房價仍然會保持原有的利潤率或取得同樣的超額利潤。
對用招拍掛高價取得土地的開發(fā)商是如此，對原來低價取得土地的開發(fā)商而言，等于政府用高價土地為開發(fā)商發(fā)補貼，可以讓這些低價的土地提高自己的房價，獲得更加超額的利潤。
從股票市場可以看出，不管是原始股上市之前的購進(jìn)價格，還是二手市場中發(fā)行的價格，或者換了幾手之后的購入價格，都會按同一個市場中的高價去賣出自己的股票，自然原始股會獲利更多。此次招拍掛讓土地價格暴漲，就如同在市場中炒高了股票的價格，讓所有的土地?fù)碛姓叨及l(fā)了財，又何來的壓縮開發(fā)商的超額利潤(不管開發(fā)商是否有超額利潤都同樣)。
市場承認(rèn)供求關(guān)系在決定價格，但土地供量的減少和價格的提高改變了市場的預(yù)期，因此必然提高了房價，不管政府官員是否承認(rèn)是招拍掛政策導(dǎo)致了地價的上漲從而抬高了房價，事實是招拍掛政策之后，土地價格上升了，政府的出讓金收益增加了，房價同時提高了，開發(fā)商的利潤沒有減少(供不應(yīng)求是會提高開發(fā)商的利潤)而消費者的支出增加了，最終房價的暴漲中會讓已有房的人財富都增加，但讓新購房的消費者支出增加了，當(dāng)然他們也會在房價的再次增高中獲利更多。
4)制度創(chuàng)造了投機的機會
當(dāng)政府的政策導(dǎo)向會讓市場的預(yù)期提高土地的價值和房屋的價值時，必然會出現(xiàn)市場中的投機行為，那一個市場經(jīng)濟中投機行為不占有一定的份額。水之清不養(yǎng)魚，股票市場中沒有投機行為就不會有活躍的交易，打擊了投機行為就會破壞了資本市場，無非是投機者自己要對投機行為的后果承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)市場中會有少量的炒買炒賣的投機行為，也會有大量的投機行為。首先不能把投資行為看成是投機行為，更不應(yīng)限制投資行為，尤其是當(dāng)政策會讓房價節(jié)節(jié)升高時，是政策在鼓勵這種投機行為。假如今天用招拍掛方式獲得的土地，明天在二級市場中就大大的升值了，為什么不能將招拍掛方式取得的土地再交易呢？房地產(chǎn)法不是規(guī)定了繳納了出讓金的土地可以再交易嗎？只要合法納稅又有何限制的依據(jù)？
最終土地出讓金的提高也好還是地價的提高也好，并不能起到壓縮開發(fā)商后應(yīng)得利潤的作用，反而正因此而推動了房價的增長。開發(fā)商在土地成本提高時也許降低自己的利潤率，但房價提高時利潤率下降可能絕對值不變。最終政府所提高的土地成本會與開發(fā)商無關(guān)，而全部轉(zhuǎn)移到了消費者身上，并沒有產(chǎn)生促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展和有利于居民改善住房的效果，反而是推動了財富的聚集，包括存量房的升值。
我們承認(rèn)凱恩斯所證明的市場會在短期內(nèi)失靈，政府有權(quán)以公利代表的身份出面對市場進(jìn)行干預(yù)并重返市場，但其前提是市場在由斯密所發(fā)現(xiàn)的“看不見的手”在發(fā)揮作用，而不是市場本來就在由政府那只并不太干凈之手所操縱。市場從來不可能或從來未真正發(fā)揮過“看不見的手”的作用，也就談不上市場的短期失靈了。政府進(jìn)一步加大對市場和進(jìn)行資源配置的調(diào)控力度，只會使手更臟、水更渾，創(chuàng)造更多的投機機會。就像改革初期制度上的價格雙軌創(chuàng)造的投機機會是不可能靠管制手段去解決的。
制度的變化讓地價與房價被強制性改變了預(yù)期的增長的外部條件時，使投機不但具有合理性并加大了獲利空間，用制度的前提為投機獲利上了“保險”。如果不解決制度上的缺陷，而只力圖限制投機，不但會加大交易和監(jiān)督的成本，并且會防止一種傾向時，形成了另一種傾向，即為防止投機而限制了交易、破壞了市場的正常發(fā)展。
●三、房價與地價的關(guān)系
1)土地的產(chǎn)出價值決定土地的價值。
正常的市場機制條件下，從經(jīng)濟學(xué)原理分析，土地的價格應(yīng)由土地的產(chǎn)出價值所決定，應(yīng)是房價拉動地價的增長，而不應(yīng)是地價決定房價的增長。因為當(dāng)?shù)貎r過高，房屋的市場價格讓開發(fā)商無利可圖時，就不會購買高價土地，并用“看不見的手”強迫土地的價格下降。但市場機制的前提是土地自由交易，并非壟斷的情況下，開發(fā)商可以從其它供給渠道獲得與產(chǎn)出相適應(yīng)的合適的價格的土地。這樣才能用合適價格的土地抑制高價的土地。在開發(fā)商可以用手投票，而不僅僅是用腳投票時，這種由房價決定地價的機制才可能建立起來。
換句話說，是土地市場自由開放、土地價格在非壟斷情況下具備充分競爭的條件時才可能由土地的產(chǎn)出決定土地的價格。
2)行政壟斷情況下成本決定價格。
2002年7月之前土地可以協(xié)議出讓時，房屋的價格并沒有暴漲，是隨工資收入和市場供求關(guān)系逐步遞增的。其房屋價格一直處于大大低于收入增長幅度的區(qū)間。并且這些房價的增長因素中包括了使用好的設(shè)計、使用新的價格較高的材料、改善了居住環(huán)境等價格增長的合理因素，價格是伴隨著質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的提高而提高的。在土地供給量充分的前提下，土地價格的增長基本上是隨房價的增長而同步增長的。
但招拍掛政策出臺之后，切斷了土地供給的其它來源，并且其供給量被政府壟斷和限制，土地形成了供量短缺和來源單一的非競爭規(guī)則。這種游戲規(guī)則的改變已經(jīng)不再是市場化的背景條件。因此也改變了產(chǎn)出決定土地價格的前提條件，所以這一輪的房價增長的根本原因在于土地價格的增長。
當(dāng)土地的供給來源被政府用行政的手段強制性壟斷之后，由于無法通過其它渠道獲得更低價的土地。所謂公開的土地市場交易就變成了政府挑動群眾斗群眾的效果，讓市場中的無數(shù)惡狗去爭奪可憐的幾根骨頭的局面被認(rèn)為的制造，血淋淋的競拍結(jié)果使土地一次次的成為天價的新聞熱點。招拍掛政策首先從土地壟斷供給上決定了價格的非市場化因素的增長，同時從價高者得的招拍掛競爭條件上決定了價格的增長，這兩者都是非市場化因素。
在政府強制壟斷造成土地價格可能高于原有市場中房屋的價格時，實際的產(chǎn)出決定預(yù)期已被改變。需求的高速增長讓投資者預(yù)期、招拍掛政策會減少土地的供給量、改變市場中的供求關(guān)系。當(dāng)這種供求關(guān)系被政府制度性因素所強制時，自然也預(yù)期房屋的價格會隨土地價格的增長而增長。行政壟斷也改變市場中消費者的預(yù)期，由于土地價格的提升，成本成為決定價格的重要因素，也預(yù)期房價會隨之而增長，進(jìn)而推動房價。讓消費者認(rèn)為房屋價格的增長不是開發(fā)商多得了，而是政府多從土地中瓜分了一整塊利潤。
3)土地價格影響產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價格。
在產(chǎn)出決定土地的價值的情況下，會形成由產(chǎn)品的價格對土地的選擇過程。當(dāng)行政壟斷先確定了土地的價格，再做產(chǎn)出的價格選擇時，就變成了一種逆向的選擇。經(jīng)濟學(xué)理論認(rèn)為在給定質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的情況下，價格決定供求關(guān)系，但在房地產(chǎn)市場中，雖然統(tǒng)計中有地區(qū)或全國的平均房價指導(dǎo)供求關(guān)系。但實際這個平均房價是在一個未給定質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)情況下的數(shù)據(jù)，因此并不對市場中的供求關(guān)系產(chǎn)生影響。于是在土地價格的選擇中價格除受供求關(guān)系的影響下，同時受不同產(chǎn)品質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的影響。進(jìn)而影響產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)與價格，在平均房價中我們看不到質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的變化，但可以看到價格的變化。
同一地區(qū)的精裝修與毛坯房的價格必然會有極大的差異，建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同也必然會產(chǎn)生價格的差異。如果正向投資決策的選擇，開發(fā)商會在做出購買土地的決策前選擇按預(yù)期的市場價格決定產(chǎn)品的供給定位；而逆向選擇時，則根據(jù)土地的價格決定產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。土地的價格從一定意義上而言，決定著產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)。幾乎所有的官員都希望開發(fā)商提供更多的中低價位的產(chǎn)品，但土地價格的提高使開發(fā)商失去了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選擇能力，只能根據(jù)土地的價格變更市場的預(yù)期，選擇產(chǎn)出更高的產(chǎn)品。
招拍掛政策在提高和改變土地供給價格的同時，從影響房屋產(chǎn)品價格的另一方面——改變質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)上決定著房價的必然增長。當(dāng)面向高端消費群體的產(chǎn)品增加時，平均房價一定會大大增加。沒有人會選擇用高價土地生產(chǎn)未來收入流較低的產(chǎn)品。在政府認(rèn)為土地的收益越高越好時，恰恰忽略了土地價格對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響的重要性。
4)土地與房價的性質(zhì)差別
在我國的法律制度中地價與房價是兩個完全不同性質(zhì)的價格標(biāo)的。毛地價格是以土地出讓金為主的加有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費內(nèi)容的總和，簡單說其消費的主體是土地的使用權(quán)。購買的不是法律意義上的實體財產(chǎn)而是財產(chǎn)權(quán)利，是一種有期限的使用權(quán)利而非物。而房價中扣除毛地價之后，消費的主體是房屋的物，購買的是實物財產(chǎn)，看得見、摸得著、用得上的物，這兩者有著重大的性質(zhì)差別。
出讓地價的提高是消費者購買土地財產(chǎn)權(quán)利的提高，而向城市居民合理與低價或無價的提供居住的條件與權(quán)利本來就是任何政府都應(yīng)盡義務(wù)和法定的責(zé)任。任何國家都不可能只向國民要求納稅的義務(wù)，而不承擔(dān)為國民解決居住權(quán)利和條件的義務(wù)。但中國的城市居民卻是在花高價向政府購買居住的權(quán)利。目前的法律沒有明確規(guī)定土地使用到期之后再購買財產(chǎn)權(quán)利時的標(biāo)準(zhǔn)與辦法，但逐步升高的居住購買權(quán)一定不是一件好事�？鄢鲎尳鹬蟮耐坏攸c的房屋價格升高一定是因為與購買的實物財產(chǎn)的價格相對應(yīng)的提高。如建筑材料、裝修材料等變化，或環(huán)境與舒適度的變化等。當(dāng)虛的財產(chǎn)權(quán)利價格提高時，認(rèn)為應(yīng)降低實體財產(chǎn)的價格去維持房價的平穩(wěn)大約是一種夢想。東西貴了，是物價的增長，因為實物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提高或供求關(guān)系變化，這是合理和可以被接受的。但在國家壟斷條件下造成的供給短缺和因行政壟斷而造成的土地使用財產(chǎn)權(quán)利的提高就未必是合理的，尤其是政府本來就承擔(dān)著向城市居民提供居住條件的法定責(zé)任。如經(jīng)濟適用住房免收出讓金就是這種責(zé)任的承擔(dān)，不收出讓金不等于國有資產(chǎn)的流失。
地價漲而房價漲與房價漲而帶動地價漲不是同一個邏輯關(guān)系。
●四、地價與房價增長了之后
1)事實上的地價增長了。
自招拍掛政策出臺之后，事實上土地的價格增長了。宏觀調(diào)控土地的緊縮政策目的在于防止經(jīng)濟過熱和減少投資增長，但使土地的供給緊張推動土地價格進(jìn)一步增長了。很難說此次的宏觀調(diào)控與反市場化導(dǎo)向的經(jīng)濟政策必然的連在一起，但兩者的恰逢其時讓土地的價格實實在在的提高了。
這里要討論的不是土地價格是否增長，而是要分析其增長的原因。是土地市場的供求調(diào)節(jié)機制出了問題，還是土地供給政策有所欠缺，或者是經(jīng)濟發(fā)展周期的影響，再或者是政府發(fā)財夢而形成的必然結(jié)果。不承認(rèn)土地價格的增長總是不對的，否認(rèn)土地價格的增長對房價增長的影響也是不對的�？偛荒艿貎r增長無人管，房價增長有人抑；更怕邯鄲學(xué)步，將正常的市場變動變成政治因素。管地部門將責(zé)任推給建房的部門，只許漲地價，不許漲房價，更不能將房價的增長在脫離地價增長的因素下，責(zé)怪投資人的利潤預(yù)期過高。想與開發(fā)商平分利潤的預(yù)期只會使地價更高，房價更高。政府想從土地中獲得更多的收益無論如何都是會讓成本增長、地價升高的。經(jīng)濟學(xué)的基本原理是前一交易環(huán)節(jié)中的利潤就是下一交易環(huán)節(jié)中的成本。
2)事實上的房價增長了。
央行二季度的報告就提出關(guān)注房價的增長，建設(shè)部將房價的增長重要原因之一“歸功”于開發(fā)商的炒做，國土資源部將房價的增長原因歸結(jié)于房屋市場的供不應(yīng)求和開發(fā)商對土地的需求增加。不管各自的理由如何，一個最基本的事實是房價在緊縮和宏觀調(diào)控的背景下保持著連續(xù)的增長，并且今年的增長高達(dá)13%，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歷年平均房價的增長幅度。
全世界都沒有人會相信一個開發(fā)商可以有能力將全國的平均房價炒上去。開發(fā)商可以提高自建樓盤的銷售價格，但前提是這個價格能被市場所接受，能把房子賣出去(或租出去)。如果有更低并合適的價格在市場中競爭，最終的選擇權(quán)在消費者的手中，消費者是不管成本與土地價格的，也不管開發(fā)商是否有多少利潤，只管自己能否接受。這個選擇的前提就是需求。
房價的市場確認(rèn)是個多次選擇與博弈的結(jié)果，事實是市場接受了這個房價增長的現(xiàn)實，銷售量的劇增遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了竣工量的增幅，這種供求關(guān)系必然會加大房價增長的力度。不管這個房價增長的原因是因為土地價格的增長，還是房屋質(zhì)量的提高，或是供求關(guān)系的不平衡，都必須承認(rèn)事實中房價增長了。
在確認(rèn)為房價增長的事實之后，才能正視問題，分析原因和提出解決的方案，并將房地產(chǎn)行業(yè)中的問題納入全國經(jīng)濟運行全局中一并考慮和解決。經(jīng)濟學(xué)家們和部分政府官員認(rèn)為，房地產(chǎn)是拉動中國經(jīng)濟過熱的龍頭，歷史的調(diào)控從來都是從壓縮基本建設(shè)或固定資產(chǎn)投資規(guī)模開始的。但壓縮了土地和房屋的供給就會在市場中失去平衡讓需求的增長激化了價格增長的矛盾，并反映在最終消費的房價中。
3)漲價并不可怕。
無論如何價格也是要上漲的，政府部門不必急急忙忙的推卸各自的責(zé)任，也不必急急忙忙的用行政命令的手段去管制。在城市已從1978年的房荒經(jīng)過二十多年的改革已基本解決了絕大多數(shù)城市居民的有地方住的問題和建立了經(jīng)濟適用住房的社會保障供給體系的制度之后，住房消費在城市居民生活中的相對重要性已經(jīng)普遍的下降了。房價并未列入市場價格的指數(shù)之中，其對城市居民的基本生活的影響也不像房荒階段的影響那樣顯著了。房價上升并沒有直接威脅城市中低收入人口的生活，也沒有威脅70%以上已經(jīng)擁有私有產(chǎn)權(quán)房屋的絕大多數(shù)人群。同時一手市場房價的增長會帶動原有房產(chǎn)的增值，帶動二手房市場價格的增長及增加已有住房的絕大多數(shù)城市居民的財富，使他們在以舊換新的過程中消化了房價增長的因素。房價的增長實際直接影響的是為提高生活質(zhì)量或改善居住條件以及因家庭分裂產(chǎn)生的需求的每年不到城市居民總戶數(shù)5%的家庭(還包括政府或投資者強制性拆遷安置的硬性需求，但這些需求的消費資金來源于投資額)。因此在面對現(xiàn)實的思路上，不能為這一部分城市居民的需求而破壞了市場機制�，F(xiàn)實的房價增長中自然也包括著對于有錢人而言寧可多花錢住好一點，也決不少花錢而住差一點的房子上的因素。上萬元或數(shù)萬元一平米的住房肯定不是為僅僅滿足生存條件的家庭而建設(shè)，而是為了滿足已經(jīng)富起來的人的特殊消費，可以說這些高房價的產(chǎn)品在拉動平均房價上漲中起到一定的作用，但這些高房價的產(chǎn)品并不會影響中國的住房制度和不會影響城市居民改善住房條件的需求。
既然中國已經(jīng)實行允許一部分人先富起來的經(jīng)濟政策改革，就必然會在市場中出現(xiàn)滿足這些先富起來的人群的特殊消費產(chǎn)品，不是這些高價的特殊消費產(chǎn)品不應(yīng)生產(chǎn)而是我國現(xiàn)有平均房價的統(tǒng)計方式讓管理層和市場產(chǎn)生了概念不清的惶恐心理，誤認(rèn)為市場出現(xiàn)了調(diào)節(jié)的失靈。國際上，如美國用平均房價來預(yù)測經(jīng)濟與市場的運行情況，是因為其房屋質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的差異性很少，而我國不但在城市與城市之間存在巨大的生活水平差異性(從人均GDP500美元——6000美元的十多倍的差異)而且房屋本身的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)也存在著巨大的差異性(從600元——6000元的建安標(biāo)準(zhǔn)差異)。加之中國正處于一個剛剛開始的經(jīng)濟發(fā)展階段，隨著人均GDP的增長，房價與地價有所增長都存在必然性和合理性。而平均地價與房價的增長并不能正確描述全國存在巨大差異和經(jīng)濟飛速發(fā)展情況下市場運行狀況的全貌。國家的決策機構(gòu)也完全可以不必顧慮平均房價增長會對整個經(jīng)濟運行帶來過重的影響，完全不必對市場中出現(xiàn)的少量高價格的特殊消費產(chǎn)品加以限制，試一試市場“看不見的手”的作用。起碼到目前為止還沒有出現(xiàn)由政府為這些特殊消費品付賬買單的案例。
政府要重視的是普遍市場中引發(fā)房價高速增長的特殊因素。所有的經(jīng)濟學(xué)者和企業(yè)家們都會認(rèn)為房價應(yīng)保持一個合理長期的增長，但都會反對非市場因素造成的短期之內(nèi)的暴漲。這種暴漲會破壞正常的經(jīng)濟增長規(guī)律和引發(fā)市場中的并發(fā)癥，造成經(jīng)濟運行的障礙。這也許是官員們也同樣可以接受的觀點。由于我國的經(jīng)濟運行能力和“看不見的手”都還不能在短期之內(nèi)充分反映和自我調(diào)節(jié)，因此非市場因素所造成的市場波動，就必須從解決或適應(yīng)這種政策性改革帶來的影響。
目前引起市場波動的重要行政措施就是強制性的土地的公開交易和宏觀調(diào)控的土地與信貸的緊縮，因此我們認(rèn)為這一輪房價的非正常的高速增長中制度性的變化在起主導(dǎo)作用，或說是根本原因。宏觀調(diào)控是短期的行為(指此次的緊縮政策)，但土地供給制度的改變是長期行為。因此要不然就是政府調(diào)整新土地供給制度中的不合理成份，使之適應(yīng)于市場化的要求；要不然就是市場去適應(yīng)新的土地供給制度帶來的變化，由市場去消化這些改革帶來的成本�？傊@些成本已經(jīng)出現(xiàn)和發(fā)生了，不是政府為之付費，就是市場和消費者為之付費。當(dāng)政府希望從土地中獲取更高的收益時，如果這些收益重新與以政府有效的提供公共產(chǎn)品的方式返還給市場與消費者，是可以接受的，如果這些收益是變成形象與政債工程，或挪作它用，就只好由市場與消費者來承擔(dān)了。
承認(rèn)不承認(rèn)上述引發(fā)房價增長的原因是一回事，解決房價增長的問題是另一回事，盡管不同的政府官員(國土部與建設(shè)部)提出了不同的原因和理由，但并沒有提出最佳的解決辦法。建設(shè)部要求國土部提供更多的可以建設(shè)低價房屋的土地和多建經(jīng)濟適用房以降低平均房價和滿足中低收入家庭的購房問題；國土部認(rèn)為已提供的土地能滿足市場的要求是建設(shè)供給的總量不足，并且從防止腐敗和提高國土收益的角度，堅持價高者的。這兩者之間的對立矛盾并不能解決市場中的現(xiàn)實問題。兩個房地產(chǎn)管理法中授權(quán)的部門都將房價增高的責(zé)任推給開發(fā)商，試想誰能用行政命令堵住開發(fā)商的嘴；禁止開發(fā)商的投資，規(guī)定開發(fā)商的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)；或限制開發(fā)商的產(chǎn)品交易價格。如果都不能，又何苦把時間浪費在如何與開發(fā)商對著干上，不多去研究一些解決政策缺陷、改善市場經(jīng)濟運行條件的事。我們希望政府能多聽聽市場運行主體的意見和市場中最直接的反映，也希望政府能更多的將所有的信息統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資源公開透明化，讓市場自己去做出判斷、做出決策，而不是在政府官員的指揮棒下參與市場的活動。
當(dāng)市場中的問題已經(jīng)出現(xiàn)時，分析原因不是為了推卸責(zé)任，而是為了解決問題，保證今后的市場不是加劇矛盾而是緩解矛盾，減輕市場承擔(dān)政策成本的壓力。不能正視原因的后果只會加大決策中心對市場判斷的誤導(dǎo)。拿不出更好的指導(dǎo)與調(diào)整辦法，起碼兩部委領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)都未能公正和有效的提出促進(jìn)市場發(fā)展解決目前矛盾的有效措施及改進(jìn)的方案。尤其是像國土資源部指出的我國根本未建立有效的公開的土地二級市場時(不是發(fā)育遲緩，而是沒有)，土地單一供給的壟斷必然造成市場非理性的價格波動。
如果消費者購房之后房價會跌，就不會有購房的欲望。就像盡管有投資的需求，但沒有人會買明知會跌的股票一樣，一定是一個購房之后房價會平穩(wěn)上升的預(yù)期才會有市場中旺盛的購買需求。市場中房價平穩(wěn)上升并不可怕，可怕的只是政策性因素會導(dǎo)致的價格波動(不管是漲與跌)，既會改變市場的投資預(yù)期，也會改變消費者的購買預(yù)期，最終會導(dǎo)致行政干預(yù)中的市場機制殘缺和經(jīng)濟發(fā)展的失調(diào)。
文/任志強
特約編輯：廣偉
