最近，房地產泡沫之說再度掀起爭論。
境外媒體及研究機構直指中國房地產泡沫正處于“破裂的前夜”，建設部則專門撰寫報告反駁此說。
而爭論各方的焦點便是房價。房價是否合理？房價是否虛高？房價是否反映了社會的真實需求？這些都是爭論的問題。殊不知，房價這個基本指標的來源本身就是一個問題
。
國家統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，我國房價只是“溫和”地上漲。而在普通百姓看來，房價的漲幅遠遠高于統(tǒng)計數(shù)字的那十來個百分點。
針對這種落差，中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心研究員尹中立指出了問題癥結所在：關于房地產信息的統(tǒng)計程序存在一些不合理的地方，在原始數(shù)據(jù)的提供上可能會存在人為操縱。
地產商聯(lián)手做局 集體操縱原始數(shù)據(jù)
房地產數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方式存在“先天不足”。
尹中立說，我們常規(guī)是從開發(fā)商那里而不是從市場采集數(shù)據(jù)，從而造成數(shù)據(jù)準確性與可信度大打折扣。
目前，房地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計由各省城調隊組織實施，各地方省、市的城調隊將數(shù)據(jù)匯總后統(tǒng)一對外發(fā)布�！皢栴}的關鍵環(huán)節(jié)就出在各地方省、市的房地產數(shù)據(jù)的采集程序上�！�
城調隊的初始數(shù)據(jù)主要由當?shù)氐姆康禺a開發(fā)商自行填報。
尹中立指出，在利益的驅動下，開發(fā)商都是根據(jù)企業(yè)的需要來填報。當房價上漲較快時，開發(fā)商傾向于低報銷售價格，因為他們擔心房價的上漲會導致政府的政策干預。當房地產行情看淡時，開發(fā)商又傾向于報高價格，給外界造成價格不斷上漲的假象，因為他們擔心房價的下跌會導致消費者購房的意愿下降。
而在上周舉行的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人鄭京平也表示：統(tǒng)計局的統(tǒng)計并未從房地產的消費和使用方面著眼�！拔覀冎饕菑拈_發(fā)商的角度，就是說從生產方統(tǒng)計的，也就是房地產開發(fā)商完成的情況。”
不論房地產行情是好是壞，開發(fā)商自行填報統(tǒng)計數(shù)據(jù)時，都可能不會“說實話”。當統(tǒng)計方法的這種“先天不足”被某些開發(fā)商刻意利用時，后果便不堪設想。
“當前的房地產形勢非常微妙，開發(fā)商聯(lián)手做局已經成為公開的秘密，他們利用程序漏洞，集體操縱房地產價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，應該是順理成章的事情。”尹中立如是說。
上海實際房價 比統(tǒng)計高出67％
在實地調研中，尹中立發(fā)現(xiàn)，確實存在實際情況與公布數(shù)據(jù)背離的情況。
“上海的房地產價格公開數(shù)據(jù)與真實價格之間就有著驚人的差距。”根據(jù)有關部門的要求，自今年7月1日起，上海市對所有房地產交易實行網上登記備案。因此自7月以后，上海的房地產交易價格有了比較可靠的來源。根據(jù)上海市房地產交易中心的數(shù)據(jù)，上海目前商品房的加權平均價約在8500元／平方米左右，然而，上海市對外公布的數(shù)據(jù)是5135元／平方米。前者比后者足足高出67％。
此外，價格走勢的公開數(shù)據(jù)與實際不相符合。
在上海的調研中，社科院的專家發(fā)現(xiàn)當?shù)氐姆康禺a交易在六七八三個月明顯清淡，價格不斷走低，但前8個月的公開數(shù)據(jù)卻表明該城市的房地產價格依然是上漲的。在深圳，他發(fā)現(xiàn)當?shù)囟址康慕灰變r格在不斷下跌，但公開的數(shù)據(jù)卻是：1月到8月上漲了5.3％。
在北京，公開的數(shù)據(jù)顯示，去年的房價數(shù)據(jù)與前年基本持平。尹中立指出，事實上，去年的大部分住宅區(qū)的價格是在上漲的。北京房地產市場的價格數(shù)據(jù)不漲的原因在于“天通苑”和“回龍觀”兩個大型經濟實用房項目的落成。這兩個住宅區(qū)的位置比較偏，在五環(huán)路以外，因此價格只有3000元／平方米左右，得以把整體價格拉低，使得北京去年平均房價數(shù)據(jù)總體上與前年持平。
同域同質考察房價 才能傳遞正確信號
除了在填報方法上存在問題外，我國房地產價格的計算在取數(shù)據(jù)的范圍上也有不足，從而對市場和決策部門可能造成誤導。
目前，在進行房地產價計算時，我們一般計算的是新開樓盤的價格，并不考察二手房市場的交易價格，造成不同時期的價格數(shù)據(jù)在嚴格意義上并無可比性，同時也不應該據(jù)此評判房價是上漲還是下跌。將不同時期的新開樓盤的價格進行比較，并不能夠真正反映一個城市和地區(qū)的房地產價格的走勢。
這個觀點可以用具體例子進行論證。首先假設2002年北京的新開樓盤都在三環(huán)以內，平均價格在6000元／平方米；2003年的新開樓盤都在五環(huán)以外，平均價格在4000元／平方米。按照我國現(xiàn)行的房地產價格計算方法，得出的結論將是：2003年北京的房價比2002年下降了33％。實際上，這只是簡單地比較了五環(huán)外與三環(huán)內的房價，而不是相同區(qū)域內相同質量房產的價格。如果對后者進行計算，結果可能是2003年的房地產價格比2002年高。
科學的方式應該是，考察同一區(qū)域同質的房產價格變化。例如，計算同樣是在三環(huán)內的各樓盤的開盤價、二手房交易價格，如果方法不同，結果差異會很大。
這種計算方法上的缺陷會造成嚴重誤導。對于消費者以及投資者來說，他們是根據(jù)市場走勢來決定自己的行為的，如果政府給大家一個錯誤的市場走勢信號，必然會對市場造成誤導。而且，對決策部門也可能造成誤導。
在上海，這種誤導已經產生了實質性的影響。今年5月，國家宏觀調控政策出臺之后，上海的房地產市場一度出現(xiàn)逆轉，住宅二級市場的交易量明顯萎縮。但有關部門公布的數(shù)據(jù)卻顯示，房地產價格依然一路上漲。尹博士表示，這就給了市場一個錯誤的信號，致使8月份之后上海房地產市場的交易又開始恢復上漲勢頭。（記者
李若愚）
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