“鏈家”提示：加息后如何使房產投資風險降低
雖然央行的加息直接觸動了房產投資者的“中樞神經”，但是，由于房地產是一種具有特殊屬性的商品，其使用期限長、耐用性強，并且由于土地的稀缺性、有限性和不可再生性，以及人們對住房、用房要求的必需性和不斷增長性，房產的增值保值功能依然非常明顯。相對來說，房
產的投資風險還是比較小，不過，這并非說明所有的房產項目都適合用于投資。當我們進行房產投資時，一定要弄清楚兩大關鍵事項：第一，房產的投資風險主要表現在哪里；第二，如何來降低和防范投資過程中可能出現的風險，增加房產投資收益。
為此，在加息后如何使得房產投資的風險降低，增加房屋的保值增值功能，“鏈家”市場專業(yè)人士將對此進行一個闡述，希望能夠給眾多的房產投資置業(yè)者一個參考和借鑒。
房產的投資風險主要表現為兩大方面：增值空間和租金收益
眾所周知，房地產投資的回報主要來源于兩個方面，一方面是投資房產的升值空間有多大，另一方面就是在投資期內能獲得多大的租金回報，而房產投資的風險也恰恰通過這兩方面最終表現出來。
由于市場是不斷變化的，房地產的供給和需求也是不斷變化的，供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金價格的變動和房地產本身價格的變動，這種變化會使房產投資收益的預期發(fā)生偏離。更為嚴重的是，當市場內的供給遠遠大于需求達到一定程度時，房產投資者將面臨房地產商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，從而會進一步引發(fā)更為嚴重的問題，資金回收困難，還貸能力受挫，導致房產投資破產。
具體從人們對房產投資的升值空間預期來看，主要取決于投資房產地段的未來規(guī)劃、開發(fā)力度、交通情況變化以及居住人口的變化等等。
從人們對房產投資的租金收益預期來看，除了市場供求本身的因素外，人們對租賃價格的預期又往往會遺漏以下幾個方面：其一，一個項目得到租賃市場的認可成為高出租率項目是需要相當長的市場培育期，同時取決于項目整體的總租金水平和相同區(qū)域內市場總供給，隨著一個項目的竣工和投放市場，原來的高回報率將被平抑；其二，租金不是純收入，出租投資的前期投入除購房外，還應包括國家規(guī)定的稅費，尤其是中高檔項目，一般租戶會要求隨房提供精裝修、全家電和其他生活必需品，這筆投入也應該計入房產的前期投入；其三，任何租賃項目不會達到全年滿租期；其四，對于高檔居住性房產委托經紀公司出租還要交納一個月的租金；第五，物業(yè)、供暖、保安、保潔等費用是否包括在租金之內還須投資者與承租者自行協(xié)商確定等等。所以，如果把預期租金當作收入，肯定達不到預期的收益。
既然在人們的房產投資中會存在一定的風險，那么，怎樣規(guī)避和對沖房產投資過程中的風險就顯得尤為重要。在此，“鏈家”市場專業(yè)人士建議各位房產投資者，在房產投資時需要從以下幾個方面進行考慮和防范：
投資性項目的地理區(qū)位至關重要。就京城的房地產市場來看，大多數投資型樓盤更多強調的是地段的投資價值，特別是周邊產業(yè)經濟的支持，如：CBD、亞奧地區(qū)、金融街、中關村核心區(qū)等。
投資項目所處區(qū)位的投資程度。項目所處區(qū)位如果屬于尚未開發(fā)或開發(fā)初期的區(qū)位，投資前景不樂觀。因為土地投資過少，雖然地價比較便宜，但后期的投入帶動地價的上升也是緩慢的，而且后期的房地產開發(fā)建設前景無法估計，風險過大。因此，建議投資處于開發(fā)中期和成熟的區(qū)位，這種位置由于投資規(guī)模已經形成，土地價值較高，加上尚有少量的土地可供投資開發(fā)，對于土地增值的帶動作用已經比較明顯，同時房產的稀缺性已經更加顯現。另外，由于投資已經具有規(guī)模，使得對于區(qū)位的未來規(guī)劃比較容易把握。
投資項目所處區(qū)位的交通規(guī)劃容量。相信我們都有切身體會，堵車時我們的第一反應都會是“假如我住在公司附近該有多好�。 闭l也不想住在一個“堵城”里，尤其對租房的人來說更是如此，所以地區(qū)的交通容量是一個重要的參考標準。比如CBD地區(qū)，因為這里將建成大型交通樞紐，未來的交通環(huán)境值得期待。
投資項目所在的社區(qū)規(guī)劃。過小的社區(qū)由于規(guī)模限制，在規(guī)劃上很難有大的亮點。但是，大型社區(qū)容易規(guī)劃出較多亮點，比如項目自身的配套、綠化、娛樂等，而且在生態(tài)和科技方面規(guī)劃比較好的社區(qū)在若干年以后也不會落后，是住宅品質的一個保證，有利于出租。
投資項目的房屋設計。在房屋設計上應該以通風好、采光好、功能齊備、私密性強四大因素作為衡量標準。在通風方面，一定要有一個南北通風的通道；在采光方面，別買暗房，但窗戶面積如果過大，住宅能耗也會相應增加，也不是很劃算的，注意別有太多浪費的窗戶；房型設計功能齊備，小戶型要求設計緊湊，大戶型要求功能齊全；在房屋的私密性方面，要求休息和活動明顯分開，互不干擾。投資好的房屋結構也利于出租和更大的升值空間。
投資項目的物業(yè)管理。物業(yè)管理是房產項目保值升值的一個重要保障，沒有好物業(yè)，也就沒有好房子。這個方面一定要特別關注。
投資房產小面積好于大面積，1+1＞2。房子不是股票，是以套為單位買賣，不能分割。記住，寧投資兩套小面積的房子，也不要投資一套大面積的房子。因為投資小面積房產的處理手段可以更加靈活，可以隨時視自己的資金情況決定轉讓或者出租，更重要的是，小面積的房子總房款低，升值空間大，同時出租和轉讓都很容易，單位資金的回報率高。
總之，對于房產的投資者來講，經歷央行的加息震動后，其投資風險必然會加大。為此，“鏈家”市場專業(yè)人士提醒各位房產投資者，在具備一定的風險投資意識后，要加強對房產的相關知識、動態(tài)的了解、判斷與分析，從而不至于增加自己的房產投資風險。
特約編輯:廣偉
