一些開發(fā)商為保護(hù)自身利益，在與購房者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，常常要求補(bǔ)簽若干條補(bǔ)充協(xié)議，其包含的真實(shí)意圖和法律后果是什么呢———
針對(duì)目前房地產(chǎn)買賣過程中經(jīng)常發(fā)生的糾紛，不少開發(fā)商頻繁出招兒。很多購房人發(fā)現(xiàn)，在簽訂購房合同時(shí)，除了簽署現(xiàn)在通用的《商品房買賣合同》外，一
般開發(fā)商還會(huì)有一些經(jīng)過精心準(zhǔn)備的補(bǔ)充條款讓購房者簽署，少則幾條，多則十幾條。這些條款中的一部分是開發(fā)商為保護(hù)自身利益，免除本應(yīng)由其承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任而補(bǔ)充的，所以購房者在簽字之前一定要仔細(xì)分析這些條款所包含的真實(shí)意思和法律后果。因?yàn)橐坏┖炞趾�，這些條款就會(huì)對(duì)購房者產(chǎn)生約束力，意味著購房者可能已經(jīng)放棄了一些不應(yīng)該放棄的權(quán)利，承擔(dān)了一些不應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，將來如果發(fā)生糾紛，購房者再想維護(hù)自身合法權(quán)益就會(huì)非常困難了。所以對(duì)于此類條款購房者要予以高度重視，一定要考慮清楚后再?zèng)Q定是否接受。
常見的這類補(bǔ)充條款有如下六條：
一、開發(fā)商約定：“在出賣人出示了買賣合同第八條規(guī)定的證明文件、買賣合同第十一條所規(guī)定的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件�！�
律師認(rèn)為：這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制訂的，屬單方認(rèn)可就能成就的條款，是嚴(yán)重侵犯了業(yè)主利益的行為。如果簽署同意了此條款，就意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋，這應(yīng)該是每個(gè)業(yè)主都不會(huì)接受的。
二、開發(fā)商約定：“商品房的廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料僅作為買受人選擇小區(qū)和商品房時(shí)的參考，不構(gòu)成買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的組成部分。如前述樣板房或其它售房資料與買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定有不一致時(shí)，以買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)�！�
律師認(rèn)為：這條包含兩層意思，一是廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料不能作為業(yè)主要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；二是如果合同或補(bǔ)充協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)低于樣板房或其它售房資料時(shí)，業(yè)主只能以低標(biāo)準(zhǔn)來要求開發(fā)商了。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，在沒有特別約定的情況下，廣告、樓書、樣板房、模型以及其它宣傳資料是可以作為補(bǔ)充內(nèi)容的，而這條的約定就是要通過特別約定來排斥這條規(guī)定，減少業(yè)主主張權(quán)利的依據(jù)和范圍，如果一旦開發(fā)商出現(xiàn)一些不誠信的行為，特別是對(duì)精裝修的房屋，這條補(bǔ)充內(nèi)容對(duì)購房人是不利的，購房人一定要考慮清楚再?zèng)Q定是否同意接受。
三、開發(fā)商約定：“不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設(shè)導(dǎo)致商品房無法進(jìn)行正常施工�！�
律師認(rèn)為：這是開發(fā)商免除自身責(zé)任的條款，單方擴(kuò)大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，將自身本應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)通過看似合法的理由予以免除。法律規(guī)定的不可抗力是不包括這部分內(nèi)容的，所以購房人不應(yīng)接受。
四、開發(fā)商約定：“出賣人保證在買受人提供辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)所需全部文件和資料之日起720日內(nèi)，由出賣人為買受人取得房地產(chǎn)權(quán)糝な欏！?br>
律師認(rèn)為：這條是開發(fā)商為避免風(fēng)險(xiǎn)或達(dá)到某種特定的目的而設(shè)定的，主要問題在于為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間太長，不利于業(yè)主有效的行使房屋權(quán)利。按照建設(shè)部的規(guī)定，應(yīng)該是入住之日起三個(gè)月內(nèi)辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證書，從現(xiàn)在的情況來看，實(shí)踐中由于各方面的原因，可操作性不大，一般開發(fā)商都不可能做到，而最高法院的司法解釋中關(guān)于入住后一年內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)定是比較合理有效的，開發(fā)商和購房人應(yīng)按此來約定辦理時(shí)間。所以，如果購房人遇到該條款，建議修改為360日，或者不約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間，按照法律法規(guī)的規(guī)定時(shí)間辦理。
五、開發(fā)商約定：“建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息。”
律師認(rèn)為：對(duì)此，購房人要堅(jiān)持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因?yàn)檫@兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因?yàn)椴患s定的情況下訴訟時(shí)還可能主張貸款利率，但如果約定成存款利率，就沒有機(jī)會(huì)了。
六、開發(fā)商約定：“買受人申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行最后審批為準(zhǔn)。如果銀行批準(zhǔn)的貸款金額低于買受人所申請(qǐng)的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應(yīng)按買賣合同第七條承擔(dān)違約責(zé)任�！�
律師認(rèn)為：這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的條款，本來應(yīng)該由雙方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚?dān)。由于國家信貸政策的不斷變化，按揭的規(guī)定和條件也是隨時(shí)變化的。購房人本來是按照開發(fā)商的事先承諾制訂購房計(jì)劃，而現(xiàn)在不是自身的原因?qū)е虏粌H無法實(shí)現(xiàn)購房目的，還要承擔(dān)違約責(zé)任，而開發(fā)商卻不承擔(dān)任何損失，這對(duì)購房人來說是極其不公平的。所以這種條款最好不要接受。
以上只是目前常見的開發(fā)商提供的保護(hù)自己利益的補(bǔ)充條款，實(shí)踐中可能還有一些其他的內(nèi)容或表現(xiàn)形式，建議購房人一定要在分析清楚后再去簽署這些條款，這樣才能有效地保護(hù)自身權(quán)益。
北京市中為律師事務(wù)所 王震
特約編輯：廣偉
