當(dāng)我國(guó)的市場(chǎng)化程度不斷提高時(shí)，商戰(zhàn)中的火藥味越來(lái)越濃�；仡�2004年的房地產(chǎn)行業(yè)的多變，讓更多的人可以重新感受到了市場(chǎng)是戰(zhàn)場(chǎng)的奧秘。
土地遭遇冰凍期
3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣
掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即71號(hào)令，要
求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。
8月31日由此成為了地產(chǎn)界的“大限”。
對(duì)那些資金實(shí)力雄厚、專業(yè)化的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，從此不再為找關(guān)系拿地而奔走呼號(hào)，同樣那些想在地產(chǎn)界渾水摸魚(yú)的開(kāi)發(fā)商也紛紛落馬。時(shí)至今日，“8.31”大限在爭(zhēng)論中已走過(guò)100多個(gè)日夜，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)界的長(zhǎng)期影響日益凸現(xiàn)出來(lái)。
金融又添一道“緊箍咒”
中國(guó)人民銀行5月在網(wǎng)站上貼出聲明，“人民銀行加息的方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院”的消息純屬炒作。
9月6日，周小川說(shuō)，市場(chǎng)有關(guān)黃金周期間央行加息的傳言只代表市場(chǎng)觀點(diǎn)，不代表央行決策觀點(diǎn)。
10月28日晚，央行對(duì)外宣布了上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。加息，一石激起千層浪。
在房地產(chǎn)泡沫被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)時(shí)，央行為了抑制局部過(guò)熱的房地產(chǎn)，加息金融政策無(wú)疑是一石二鳥(niǎo)。沒(méi)有資金實(shí)力、單靠銀行救濟(jì)的方法行不通了，銀行的大門正在向這些開(kāi)發(fā)商們閉合。同時(shí)，也在向消費(fèi)者傳達(dá)著同樣的信號(hào)，中國(guó)進(jìn)入了“后加息時(shí)代”。
加息以及一系列金融政策是在整個(gè)中國(guó)大經(jīng)濟(jì)背景下出爐的，但不可否認(rèn)的是，這一系列金融政策又如一道“緊箍咒”緊緊釘在了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)里。
經(jīng)濟(jì)適用房是最痛的快樂(lè)
為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理，2004年5月13日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房?jī)r(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。
2004年5月11日，北京市相關(guān)部門下發(fā)《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》。從2月20日起，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。
經(jīng)濟(jì)適用房加上兩道防線，從源頭上杜絕富人或者投機(jī)客買經(jīng)濟(jì)適用房。中低收入群體為政府的政策拍手相慶，但是目前有些經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)的配套落后，成為了消費(fèi)者心中一塊抹不掉的“痛”。
房?jī)r(jià)上漲牽動(dòng)百姓神經(jīng)
建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1到8月份，全國(guó)商品住宅的價(jià)格達(dá)到了2525元/平方米。商品房?jī)r(jià)格同比上漲了13.5%，再創(chuàng)歷史新高。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年三季度房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價(jià)格全面上漲。房?jī)r(jià)再度成了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)局部乃至整體過(guò)熱的現(xiàn)象，建設(shè)部專門組織調(diào)查小組來(lái)分析當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)，以報(bào)告的形式狙擊了“泡沫論”。但無(wú)論如何，房?jī)r(jià)的上漲已是不容爭(zhēng)辯的事實(shí)。
供應(yīng)量明顯減少�！�8.31”大限共有288個(gè)項(xiàng)目過(guò)關(guān)，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策和金融政策的影響下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金大大增加，這些項(xiàng)目并不能形成有效的供給。在需求量相對(duì)穩(wěn)定的前提下，供應(yīng)量的減少必然促使房?jī)r(jià)上漲。
物業(yè)明碼標(biāo)價(jià)得人心
2004年7月底，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。這一規(guī)定自2004年10月1日起施行。規(guī)定明確，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格等。
泡沫之爭(zhēng)成主題
2004年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭(zhēng)論成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)貫穿始終的話題。今年7月，中國(guó)社科院金融研究所學(xué)者易憲容發(fā)表了《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)》一文，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)經(jīng)濟(jì)，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。
最令人震撼的聲音是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“發(fā)言”：“我認(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算賬’的日子越來(lái)越近了�！�
反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心10月份對(duì)外公布了《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的課題報(bào)告，通過(guò)對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析和判斷，得出了這樣的結(jié)論：在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)�，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。
“泡沫”之爭(zhēng)，對(duì)于多數(shù)消費(fèi)者而言似乎有些霧里看花，然而，爭(zhēng)論，意味著關(guān)注，無(wú)疑為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)再次敲響警鐘。
特約編輯：廣偉
