空置面積敲響警鐘
房地產(chǎn)正處在泡沫破裂前夜
《紐約時(shí)報(bào)》一篇名為《粉紅色和紅色》的報(bào)道中指出，在中國(guó)的東南方向，大量奢華的公寓、辦公樓、工業(yè)園和住房正在建設(shè)，其裝飾有些過(guò)于俗艷。但是，最大的問(wèn)題并不是裝飾的不好，而是有非常多的房屋是空置的。
在上海
，大約有六分之一的高級(jí)住宅是沒(méi)有人住的；在北京是四分之一；在深圳附近為三分之一。而且，在未來(lái)的幾年里，房屋的空置率一定會(huì)在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。有專家預(yù)計(jì)，在未來(lái)的兩年內(nèi)，辦公樓的供給將猛增50%，而同期在上海、北京和中國(guó)每一個(gè)地方完工的奢華住宅將如鱗次櫛比。
沒(méi)有人知道誰(shuí)將購(gòu)買(mǎi)這些粉紅色的奢華住房。根據(jù)摩根士丹利研究部門(mén)提供的數(shù)據(jù)，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高到了一套普通的住宅大約等于城市居民10-15年的收入；而在美國(guó)全國(guó)這一數(shù)字大約是3.5年。因此，《紐約時(shí)報(bào)》的文章認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)繁榮已經(jīng)出現(xiàn)了讓市場(chǎng)非常擔(dān)心其價(jià)格可能雪崩的危險(xiǎn)局面。
在城市中，中國(guó)的房屋購(gòu)買(mǎi)者正在負(fù)擔(dān)著和美國(guó)房?jī)r(jià)一樣高的房?jī)r(jià)，之所以能夠負(fù)擔(dān)是因?yàn)橹袊?guó)人能夠從國(guó)有銀行中借到非常廉價(jià)的貸款。國(guó)有商業(yè)銀行執(zhí)行著國(guó)家行政性制定的5.31%的利率。而七月份的通貨膨脹率已經(jīng)達(dá)到了5.3%。從國(guó)有銀行中借錢(qián)吸引了每一個(gè)有些門(mén)路的人，而在目前宏觀調(diào)控的背景下，借錢(qián)就更需要這些門(mén)路了。
但是，最大的疑問(wèn)是中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是否已經(jīng)開(kāi)始破裂？在澳大利亞，在澳聯(lián)儲(chǔ)提高利率以后，房屋的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始下降。而在中國(guó)，幾乎沒(méi)有人能夠阻止這些有門(mén)路的開(kāi)發(fā)商。的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍傳說(shuō)著一個(gè)比較，民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商潘石屹曾經(jīng)說(shuō)，如首創(chuàng)集團(tuán)那樣輕而易舉地在幾天內(nèi)圈地上千畝萬(wàn)畝，獲得幾十億資金，我需要花費(fèi)幾年的時(shí)間和大量的精力與資金才能獲得一點(diǎn)點(diǎn)。首創(chuàng)集團(tuán)是北京最大的房地產(chǎn)開(kāi)放商，為北京市所屬。
但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不論是民營(yíng)的還是國(guó)有的，直到最近，仍然在大量借款和大興土木。令人奇怪的是，這次宏觀調(diào)控中的熱點(diǎn)行業(yè)居然沒(méi)有房地產(chǎn)。似乎，政府部門(mén)試圖通過(guò)限制鋼鐵、水泥和相關(guān)建筑材料的生產(chǎn)來(lái)限制房地產(chǎn)，這就如同限制銀行給熱點(diǎn)行業(yè)貸款一樣，有門(mén)路的人還是能夠拿到貸款。而且銀行還在給房地產(chǎn)貸款，如此廉價(jià)的貸款放著不用，那開(kāi)發(fā)商就是白癡了。
而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們普遍利用抬高項(xiàng)目工程費(fèi)用的辦法保證他們的真實(shí)贏利不下降，甚至上升。如果這些房屋賣(mài)不出去，甚至都租不出去的話，這些開(kāi)發(fā)商就會(huì)把這些空房子簡(jiǎn)單地交給銀行了事�！叭绻敲駹I(yíng)企業(yè)就成了‘鐵本’，如果是國(guó)有企業(yè)，就無(wú)所謂了”。一位民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如此解說(shuō)中國(guó)的“國(guó)有VS民營(yíng)”的二元城市經(jīng)濟(jì)。
中國(guó)的政府部門(mén)試圖在今年夏天放慢中國(guó)經(jīng)濟(jì)，方法是通過(guò)限制銀行貸款。一位跨國(guó)銀行的資深銀行家接觸了幾個(gè)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他說(shuō)，“這些人已經(jīng)絕望了，因?yàn)樗麄兺蝗痪捅徽〝嗔瞬弊印保斑@些人逢人就抱怨”。
但是，更可怕的是在過(guò)去的七年間，中國(guó)的四大國(guó)有商業(yè)銀行已經(jīng)要求了三次大的救援行動(dòng)并被滿足，現(xiàn)在的問(wèn)題是是否它們還會(huì)再次提出要求？JP摩根的中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄說(shuō)，在這個(gè)季度，呆壞賬已經(jīng)有明顯的上升，并且房地產(chǎn)的繁榮已經(jīng)開(kāi)始降溫。龔方雄認(rèn)為中國(guó)能夠控制住銀行的問(wèn)題，但是，最看好這一問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也認(rèn)為，中國(guó)的銀行問(wèn)題將會(huì)令中國(guó)的經(jīng)濟(jì)付出慘重的代價(jià)，就如同上個(gè)世紀(jì)80年代末的美國(guó)一樣，會(huì)遭遇存款和貸款雙重困難的夾擊。
“銀行的問(wèn)題是可以解決的，但房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷一次大的震動(dòng)或者說(shuō)是輕度的衰退”，龔方雄認(rèn)為。
“我怎么能相信這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話？鐵本不能上馬，寶鋼卻要整體上市，所上項(xiàng)目之大讓人驚嘆！但看寶鋼股份收購(gòu)的那些母公司的資產(chǎn)質(zhì)量有多差，這是行政主導(dǎo)的‘民退國(guó)進(jìn)’，一位民營(yíng)企業(yè)的總經(jīng)理認(rèn)為，”包括寶鋼自己都承認(rèn)，如果讓鐵本發(fā)展起來(lái)，過(guò)不了幾年，寶鋼肯定就成了被鐵本收購(gòu)的‘廢鋼’，現(xiàn)在寶鋼要上市了，這就是行政保護(hù)下的低效率戰(zhàn)勝高效率，這肯定不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，可能是官僚經(jīng)濟(jì)，再想想為什么寶鋼這么著急上市，這也許真的是泡沫崩潰的前夜吧，國(guó)有企業(yè)的老總們都在瘋狂的勝利大逃亡�！�
民營(yíng)企業(yè)占據(jù)絕對(duì)控股地位的“浙商銀行”的成立為中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)金融業(yè)的發(fā)展開(kāi)辟了一條更廣闊的道路。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然行走在泡沫萎縮的過(guò)程中，如果稍有不慎就有可能進(jìn)入泡沫破裂的通道。
特約編輯：廣偉
