畫(huà)外音：如果真如在座的幾位開(kāi)發(fā)商所說(shuō)：“宏觀調(diào)控”和“房?jī)r(jià)”之間并不存在微妙的關(guān)系。那么我們?cè)撊绾谓馕鼍痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)？難道面對(duì)每年以兩個(gè)點(diǎn)的速度攀升的房?jī)r(jià)，同時(shí)遭受著拆遷等因素困擾的購(gòu)房者，只能在買(mǎi)不起房子的情況下“一聲嘆息”？
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：有一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，中低收入人
群的購(gòu)房問(wèn)題如何解決？如果這個(gè)問(wèn)題解決不好，可能會(huì)給整個(gè)社會(huì)帶來(lái)很多隱患。
范偉：這不是發(fā)展商能夠解決的問(wèn)題。宏觀調(diào)控、資金都可以控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是從另一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，老百姓有購(gòu)房的需求、住房需求或者投資需求。總之，老百姓是憑著自己的判斷作出是否買(mǎi)房的決定。
陳惠湘：“社會(huì)責(zé)任”的概念，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們理解它更多的應(yīng)該是“企業(yè)公民”的概念，而不是企業(yè)去承擔(dān)過(guò)多的社會(huì)責(zé)任。在過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，我們的企業(yè)正是被過(guò)多的“社會(huì)責(zé)任”拖垮。對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，提供百年品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)是地產(chǎn)企業(yè)義不容辭的社會(huì)責(zé)任。但是，解決百姓住房問(wèn)題不是企業(yè)的責(zé)任，它更多的是社會(huì)分配和再分配的問(wèn)題。企業(yè)的責(zé)任不是參與“社會(huì)分配”問(wèn)題，那是政府職能，不是企業(yè)的職能。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：是不是可以理解為，從某種層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)。所以才會(huì)導(dǎo)致今天“高利潤(rùn)”局面的產(chǎn)生。
范偉：沒(méi)有一個(gè)行業(yè)比房產(chǎn)行業(yè)更加充分競(jìng)爭(zhēng)。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：怎么樣理解充分競(jìng)爭(zhēng)？
范偉：房地產(chǎn)行業(yè)中沒(méi)有哪家企業(yè)占有絕對(duì)高的市場(chǎng)占有率，而且房產(chǎn)商分散在全國(guó)各地。它的不充分競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在哪里？表現(xiàn)在資源是國(guó)家控制的，政府壟斷的。從業(yè)人員大家絕對(duì)是充分競(jìng)爭(zhēng)的，比這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)再充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)沒(méi)有了。
丁長(zhǎng)峰：從形式的角度來(lái)看，從一個(gè)市場(chǎng)參與形式的人的數(shù)量，它對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)辦法控制。跟其他所有國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)不同的地方，中國(guó)的土地是國(guó)有的。政府掌握著資源分配的權(quán)力，或者說(shuō)各級(jí)政府掌握資源供應(yīng)的權(quán)力。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何健康發(fā)展，取決于兩個(gè)方面：第一個(gè)，資源分配如何變得更加市場(chǎng)化，清晰透明；第二個(gè)，如果擔(dān)心未來(lái)會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)的動(dòng)蕩構(gòu)成威脅的話，加強(qiáng)銀行資金監(jiān)管。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：難道沒(méi)有一種比較好的方式可以緩和房?jī)r(jià)的飆升？
陳惠湘：“經(jīng)濟(jì)適用房”、“廉租房”或者說(shuō)“配套商品房”，我們覺(jué)得那都是政府主持的“社會(huì)分配和再分配”的幾種方式，每種方式對(duì)于解決百姓住房問(wèn)題有不同的意義。
范偉：說(shuō)服老百姓慢慢買(mǎi)房。這點(diǎn)做到，矛盾就解決了。很簡(jiǎn)單，今年要買(mǎi)房的，說(shuō)服其今年不要買(mǎi)了，明年再買(mǎi)，房?jī)r(jià)不會(huì)漲的，明年房子多的是。但是，勸老百姓不買(mǎi)房很難。
陳惠湘：現(xiàn)在各界似乎對(duì)于“廉租房”的概念比較推崇，但是從中國(guó)文化來(lái)看，中國(guó)人對(duì)于擁有住房的心理迫切程度相比起其他文化國(guó)家來(lái)說(shuō)，可能更強(qiáng)烈一些。比如：中國(guó)的青年人結(jié)婚時(shí)強(qiáng)調(diào)有自己的婚房，為了解決婚房的問(wèn)題，從農(nóng)村到城市那都是舉全家之力，甚至親戚、朋友之力。這樣的文化，不僅強(qiáng)化了購(gòu)買(mǎi)欲望也強(qiáng)化了購(gòu)買(mǎi)能力。當(dāng)然，消費(fèi)文化也是可以改變的，比如對(duì)于“消費(fèi)信貸”的認(rèn)同問(wèn)題。
從住房需求看，主要分為自住性需求和投資性需求。在我們看來(lái)，自住性需求是剛性的，取決于中國(guó)不可阻擋的城市化進(jìn)程，那是一個(gè)20年、30年甚至50年的歷程。就投資性需求來(lái)說(shuō)，無(wú)論是從投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資門(mén)檻等視角來(lái)看，樓市是一種比較優(yōu)質(zhì)的投資產(chǎn)品之一，這在國(guó)際上也是一個(gè)投資習(xí)慣和傳統(tǒng)。
范偉：既然政府都說(shuō)了房?jī)r(jià)一年漲12%，銀行利息都不到12%。我為什么不在2005年1月1日買(mǎi)呢，為什么到年底漲了12%再買(mǎi)。如果買(mǎi)不起那是我沒(méi)本事沒(méi)辦法，買(mǎi)得起就趕緊去買(mǎi)，不買(mǎi)來(lái)不及，房?jī)r(jià)天天在漲。
老百姓的需求是個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。只有三個(gè)辦法：一、去滿足需求；二、讓老百姓的心態(tài)放緩，讓他們知道以后肯定有房買(mǎi)，愿意現(xiàn)在艱苦一點(diǎn)；三、建立穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)。
丁長(zhǎng)峰：開(kāi)發(fā)商也不知道今年不拿地，明天還有沒(méi)有地可以拿。這也不利于開(kāi)發(fā)商的理性投資。我們?cè)诓陆衲晟虾９┑厥嵌嗌�，我們�?tīng)說(shuō)今年供地是800公頃，按兩倍容積率計(jì)算，才1600萬(wàn)平方米。去年是3000多萬(wàn)平方米。政府宏觀的手段應(yīng)該更加高明。而且政府這塊的信息，應(yīng)該對(duì)公眾公布更加透明。
資源分配要更透明公平和具有長(zhǎng)期效應(yīng)。每次政府推出地皮，我們都不知道下次會(huì)推什么地，大家只能盯著眼前。我們必須花錢(qián)，錢(qián)得花出去，投資者的錢(qián)不能攤在賬上。像香港、新加坡，政府有10塊地放著，發(fā)展商看中了哪塊地，可以去申請(qǐng)。
按照新加坡等東亞國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，租賃市場(chǎng)是非常重要的。并不是每個(gè)人都住有產(chǎn)權(quán)的房子，政府花很多錢(qián)發(fā)展廉租屋。這次人大提出了建租賃房，說(shuō)明政府也開(kāi)始考慮這一塊。以前，社會(huì)上有一個(gè)錯(cuò)誤的導(dǎo)向，就是居者有其屋。但是世界上的很多國(guó)家和地區(qū)，如新加坡、香港等，并不是說(shuō)每個(gè)人都要有自己產(chǎn)權(quán)的房子，而是說(shuō)政府有相當(dāng)一部分要去做廉租屋。
范偉：或者就是采取租賃這一途徑來(lái)解決中低收入人群的購(gòu)房問(wèn)題。租賃房不一定是政府提供的，可以由發(fā)展商提供，但要有政策。現(xiàn)在上海只有5%的正在租房，這個(gè)比例是太低了。在國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租房的比例為30%~40%。
丁長(zhǎng)峰：房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)鍵的問(wèn)題還是體制性的問(wèn)題。
這幾年來(lái)，這是政府做得很缺位，它把這些混淆了起來(lái)，希望社會(huì)底層的人也能買(mǎi)得起房子。因此就出來(lái)了很奇怪的經(jīng)濟(jì)適用房。結(jié)果它又發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房之類的反而成為尋租交易的非常大的麻煩事。然后上海又出現(xiàn)了3500元的配套商品房，實(shí)行三個(gè)一點(diǎn)：國(guó)家給一點(diǎn)，發(fā)展商掏一點(diǎn)，地方給一點(diǎn)。但是我認(rèn)為這不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之策。但是這次人代會(huì)提出來(lái)，要做租賃房，也就是政府認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。國(guó)家真正要福利性解決弱視群體的東西跟私人經(jīng)濟(jì)去解決的東西要分開(kāi)。私人經(jīng)濟(jì)的東西要按照市場(chǎng)的資源配置來(lái)解決，而這種問(wèn)題還沒(méi)有解決。
特約編輯：廣偉
