2005年2月的第一天，北京市統(tǒng)計(jì)局公布了聯(lián)合北京市建委實(shí)施的，旨在摸清北京市商品住宅投資性購(gòu)房比例、結(jié)構(gòu)等情況的《商品住宅投資性購(gòu)房快速調(diào)查》結(jié)果，該結(jié)果顯示：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性購(gòu)房比例為17%。
據(jù)悉，這是北京市首次公布該市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房的比例，而此前上海作為全國(guó)公布這
一數(shù)字的第一個(gè)城市，其2003年的投資性購(gòu)房比例為16.6%。
“這個(gè)數(shù)字與我的判斷比較接近。”清華建筑專業(yè)出身的北京泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理閻少華如是說。從上世紀(jì)90年代初辭去公職，投身房地產(chǎn)市場(chǎng)一線，閻少華可以說是中國(guó)房地產(chǎn)15年歷史的見證者。閻少華現(xiàn)在北京已操作多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并成為身邊許多房地產(chǎn)投資者們的幕后高參。
進(jìn)入2005年，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資性購(gòu)房的比例還將加重。
投資性購(gòu)房過多好不好？究竟什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目值得投資？不同類型的投資者應(yīng)分別作出怎樣的投資判斷？閻少華針對(duì)這些投資熱點(diǎn)問題給出了自己的答案。
投機(jī)是“瘟疫”
在談?wù)撏顿Y性購(gòu)房之前，閻少華認(rèn)為關(guān)鍵的問題是“應(yīng)該認(rèn)清什么是真正的投資”。
正如《商品住宅投資性購(gòu)房快速調(diào)查》的結(jié)果顯示，在投資性商品房中，近三成(28.5%)投資住宅在短期內(nèi)就進(jìn)行了轉(zhuǎn)手取得收益；逾兩成(23.5%)的投資住宅投入租賃市場(chǎng)“以租養(yǎng)房”；此外，有近五成(48%)則以空置的方式等待獲利空間。
除了最后一種情況的未知或不確定因素過多，閻少華認(rèn)為只有第二種情況是真正的投資，即買房不是自住或短期變現(xiàn)獲利，而是為了獲得長(zhǎng)期的持續(xù)的收益。而第一種情況只能稱之為投機(jī)，而不能算作真正意義上的投資。
實(shí)際上，在北京不少樓盤都有著極高的投資性購(gòu)房比例，而且這一比例還在悄然之間呈現(xiàn)出了上升趨勢(shì)。最為明顯的一個(gè)例子是：建外SOHO的投資性購(gòu)房者達(dá)60%，而在新項(xiàng)目SOHO尚都目前4億元的銷售額中，投資性購(gòu)房比例超過70%。
針對(duì)這種情況，閻少華認(rèn)為投資性購(gòu)房較多應(yīng)該說是正常的現(xiàn)象�！巴顿Y多一點(diǎn)并不是可怕的”，閻少華分析這與城市特色有關(guān)，像北京、上海這種國(guó)際化大都市，“外來人口多，投資市場(chǎng)必然大，而且真正的用于出租的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是健康的，因?yàn)樗梢宰晕艺{(diào)節(jié)�！�
他具體談到，每個(gè)月的租金報(bào)告可以向投資者傳達(dá)信息，如果一段時(shí)期之內(nèi)，大家覺得租房的人少了，慢慢地為了出租而買房的人就會(huì)相應(yīng)減少。而已經(jīng)買房的投資者相應(yīng)降低租金，損失也不是很大。由于有市場(chǎng)無形的自我調(diào)節(jié)使其保持健康的狀態(tài)，因此，“對(duì)于買了房子出租的投資性購(gòu)房，可以任它自由發(fā)展�！�
“真正危險(xiǎn)的是投機(jī)性購(gòu)房過多”，因?yàn)橥稒C(jī)追求的是短期收益。盡管從長(zhǎng)期的發(fā)展來看，房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)是永遠(yuǎn)向上的，但是一個(gè)時(shí)期內(nèi)投機(jī)者過多會(huì)導(dǎo)致短期房?jī)r(jià)上漲過高�！耙荒昃屯瓿墒甑臐q幅，當(dāng)然要造成房?jī)r(jià)暴跌。”閻少華認(rèn)為這種結(jié)果就像瘟疫一樣，對(duì)消費(fèi)者、開發(fā)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展都極其不利，因此，必須通過房屋貸款、登記、轉(zhuǎn)讓程序等在內(nèi)各種手段將其控制在一個(gè)很小的范圍內(nèi)。
高密度住宅不值得投資
如何判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值？
“房地產(chǎn)與其他投資品不太一樣，分析它是否具有投資價(jià)值，主要看其所處土地的價(jià)值與建筑本身的價(jià)值兩方面。”閻少華解釋得很具體：
房地產(chǎn)的一個(gè)最大特點(diǎn)是，土地的稀缺性決定了它的發(fā)展一般來講是在不斷增值的，而由地理位置、自然環(huán)境和人工環(huán)境等因素帶來的不同地塊的差異性也很大。因此，投資者必須綜合分析這些因素，對(duì)土地的升值潛力有所判斷。
而另一方面，看一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值還要看他的房子是不是可持續(xù)發(fā)展的，即與房屋本身品質(zhì)有關(guān)的因素。例如房子的材料使用、空間設(shè)計(jì)是不是抓到了建筑的本質(zhì)，是不是經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。
如此總結(jié)，房屋投資價(jià)值就等于土地價(jià)值加上建筑價(jià)值。
閻少華以住宅投資為例具體說明：高密度住宅由于土地價(jià)值因素所占份額很小，因此其投資價(jià)值主要取決于其建筑本身的價(jià)值；而低密度住宅則相反，土地和環(huán)境因素比起其自身建筑品質(zhì)顯然更為重要。由于目前的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的建筑品質(zhì)的可持續(xù)性較差，還沒有完全達(dá)到可以保值甚至增值的程度；而在我國(guó)人多地少的大背景下，有限的土地在一定時(shí)期內(nèi)都會(huì)隨時(shí)間而增值。
在高密度住宅中，貶值的建筑本身因素所占份額較大，而在低密度住宅中，增值的土地因素又占了上風(fēng)。由此不難算出，“低密度住宅具有投資價(jià)值，高密度住宅投資價(jià)值相對(duì)較低。”
而隨著購(gòu)房的目的逐漸走出單純?yōu)闈M足基本的生活需要的圈子，更高層次的文化價(jià)值也越來越引起人們的重視，閻少華將此總結(jié)為，解決住房有無以后的判斷標(biāo)準(zhǔn)的升華。
“土地價(jià)值里還有一部分是當(dāng)?shù)匚幕膬r(jià)值�！遍惿偃A認(rèn)為，建筑物的物體本身可以折舊，但是文化經(jīng)過上千年的積淀可能就越來越有價(jià)值。所以，文化因素也應(yīng)該逐漸成為投資者判斷房子本身具不具有投資價(jià)值的考慮之一。
漲價(jià)不等于投資回報(bào)
但是，僅僅依據(jù)此兩種因素來判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值，就能得出正確的結(jié)論嗎？目前，一個(gè)普遍的事實(shí)是：投資者在一個(gè)較好的地段買到了一個(gè)質(zhì)量也很不錯(cuò)的房子，但最終的租金或轉(zhuǎn)手的價(jià)格卻沒有達(dá)到開發(fā)商宣傳中的亦即投資者心中理想的目標(biāo)。
閻少華對(duì)此的解釋是：開發(fā)商們所宣傳的按照售價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率算法是完全正確的，問題不是出在計(jì)算公式本身，而是因?yàn)榻o出公式的前提就是錯(cuò)誤的�！八麄兊那疤峋褪亲饨鸨３植蛔兩踔烈�?yàn)轫?xiàng)目售價(jià)的增長(zhǎng)而上漲，但很可能三年之后全部租不出去了，所以這樣計(jì)算是毫無疑義的�！�
因此，閻少華提醒，在判斷投資住宅是否能保值或者升值時(shí)，預(yù)期租金只能作為一個(gè)次要的參考因素，更主要的判斷標(biāo)準(zhǔn)還是上述土地價(jià)值以及建筑本身的價(jià)值。
而針對(duì)目前幾乎所有項(xiàng)目都在大肆宣揚(yáng)自己的漲幅，但這只是開發(fā)商們的一種銷售策略。閻少華解釋說，因?yàn)轫?xiàng)目剛一開始房子還沒有蓋好，買期房的客戶存在一定的購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商就必須以低價(jià)政策鼓勵(lì)這種購(gòu)房行為。而對(duì)于買現(xiàn)房的人，理應(yīng)承受此后上漲的實(shí)際價(jià)格。
“實(shí)際上，項(xiàng)目銷售過程的漲價(jià)跟房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)沒有直接關(guān)系，所有房子都是低開高走，開發(fā)商必須這么做�！币虼�，閻少華認(rèn)為，投資者在考察項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值時(shí)，參考項(xiàng)目銷售價(jià)格的變化是沒有意義的。真正要想判斷一個(gè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，應(yīng)該在市場(chǎng)平穩(wěn)后以二手房的價(jià)格變化為依據(jù)。
曾經(jīng)有專家斷言，中國(guó)的房地產(chǎn)不值得投資。閻少華對(duì)此未作評(píng)論，他只是表示，現(xiàn)階段現(xiàn)房整體的投資價(jià)值不大，具體來說就是與高密度住宅相比低密度的更具有投資價(jià)值，但不排除在個(gè)別特殊地段存在特例。
究其原因，閻少華認(rèn)為總體上是由于目前的房屋密度過大，土地價(jià)值所占份額��；而房子的質(zhì)量、材料不好，空間設(shè)計(jì)的也不盡合理；同時(shí)我們的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不活躍，流動(dòng)性(變現(xiàn)能力)差，市場(chǎng)規(guī)則、法規(guī)也不夠健全和成熟……諸多因素造成了投資價(jià)值的降低。
因此，“對(duì)于那些辛苦掙了一些錢并希望通過投資房地產(chǎn)使其保值增值的人，我建議他們有需要就購(gòu)買，而不要想投資賺錢，因?yàn)槎唐趦?nèi)靠租金或轉(zhuǎn)手變現(xiàn)是賺不到錢的。”
作者: 陰 雪
特約編輯：廣偉
