近期，出于控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的考慮，央行對(duì)房貸政策作出多項(xiàng)調(diào)整，這種調(diào)整已經(jīng)對(duì)一部分小房型、低總價(jià)、房齡老的“老公房”的市場(chǎng)流通造成一定影響，據(jù)知名房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)“億通代書(shū)”負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在房屋面積低于50平方米、房齡在15年以上的老公房多數(shù)銀行基本上已經(jīng)停止辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，但許多擁有50平方米以下待售“超齡”老公房的業(yè)主至今尚未知情。
沒(méi)有了銀行的按揭貸款，有多少購(gòu)房者愿意拿出幾十萬(wàn)現(xiàn)金一次性購(gòu)買(mǎi)老公房呢？特別是投資者，相信隨著銀行新政策的執(zhí)行，此類(lèi)房源的投資性買(mǎi)家將大幅減少，自住類(lèi)買(mǎi)家將成為絕對(duì)主力購(gòu)買(mǎi)群體。“億通代書(shū)”市場(chǎng)分析師表示，目前無(wú)法辦理按揭貸款的待售老公房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)，可能這種松動(dòng)的幅度還會(huì)繼續(xù)加劇。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銀行在進(jìn)行全面防范風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)格放貸的大背景下，必定會(huì)對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品采取嚴(yán)審措施，那些總價(jià)較低、房齡較長(zhǎng)的老公房已進(jìn)入折舊期，盡管供需關(guān)系仍支撐著其市場(chǎng)交易價(jià)格，但銀行在評(píng)估時(shí)不能排除其折舊率和實(shí)際價(jià)值。而近年來(lái)許多地區(qū)老公房?jī)r(jià)格漲得過(guò)快、過(guò)高，其價(jià)格目前已經(jīng)背離了價(jià)值，一旦發(fā)生違約行為，銀行處置抵押物的難度較大，處置空間也比較小，風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。另外，老公房還有戶(hù)型上的劣勢(shì)，水電煤等配套設(shè)施沒(méi)有新工房那么好，而且還面臨一個(gè)動(dòng)遷的風(fēng)險(xiǎn)，這些可能都是潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，銀行對(duì)超齡老公房實(shí)行嚴(yán)格的限貸限制措施也在情理之中。
面對(duì)市場(chǎng)可能引起的信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取了商業(yè)貸款利率上調(diào)、公積金貸款額度抬高、提高房貸審批力度、加大對(duì)“高齡住宅”交易限制、收緊首套房貸款和對(duì)高價(jià)房不予房貸以及建行、工行個(gè)人房貸利率近日恢復(fù)至6.12％等一系列舉措，不難發(fā)現(xiàn)銀行房貸正在越收越緊。銀行紛紛收緊房貸的政策，意味著投資者成本要增加，大力排斥投機(jī)性市場(chǎng)行為，表明銀行加大了控制風(fēng)險(xiǎn)的力度，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生越來(lái)越大的影響。
銀行住房按揭年利率從5.31％（五年期以上）恢復(fù)到6.12％（五年期以上），100萬(wàn)的房屋貸款一年還貸也就多增加6000多元，對(duì)投資客來(lái)說(shuō)政策的警示作用要大于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)壓力，因?yàn)?/SPAN>50％以上的中高檔房投資客是在購(gòu)房一年內(nèi)就轉(zhuǎn)手拋出的。目前各中介掛牌出售的房源明顯增多了，說(shuō)明拋盤(pán)在增加，而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有像以前那么急著“搶”房了，大多轉(zhuǎn)而采取持幣觀望態(tài)度。政策的頻頻出臺(tái)，對(duì)投資客的心理造成很大的沖擊，未來(lái)市場(chǎng)的不確定性蒙上了陰影，停止按揭貸款的超齡老公房近期尤其值得關(guān)注。 | 
