從２００４年下半年開始的房地產(chǎn)調(diào)控，取得了控制投資規(guī)模的成績(jī)，但現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)仍在飆升。在政策看空的情況下，房?jī)r(jià)是繼續(xù)上漲的中續(xù)，還是最后的瘋狂？
調(diào)控意欲抑制高企房?jī)r(jià)
今年３月５日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中明確提出，２００
５年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。
此后，一連串的調(diào)控政策出臺(tái)：３月１７日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，最低首付款比例可提高到３０％。同日央行決定：公積金貸款利率提高０．１８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)。
財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前也提出，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、保有環(huán)節(jié)稅收政策，也可以有效抑制投資、投機(jī)性需求。
現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)好似脫韁野馬
從２００３年央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》?穴１２１號(hào)文?雪到現(xiàn)在一系列的加息來(lái)看，似乎都沒(méi)能踩住樓市剎車。
在一些商業(yè)銀行的人士眼里，央行房貸利率的上調(diào)，對(duì)投機(jī)心理起到了一定的打壓作用，但手段尚屬溫和。一位銀行業(yè)內(nèi)人士分析：“相較于投機(jī)的收益，增加的這點(diǎn)利率微乎其微，但對(duì)于中低收入階層卻是一個(gè)不小的壓力�！�
重點(diǎn)打擊的是非自住購(gòu)房的投機(jī)客是央行新政的本意，但是，在高院司法解釋出臺(tái)之后，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，自住性購(gòu)房的信貸風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投機(jī)行為，如果從風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配的角度，商業(yè)銀行會(huì)選擇提高自住購(gòu)房的貸款利率，而對(duì)多套購(gòu)房的“投機(jī)者”執(zhí)行優(yōu)惠利率。這顯然有違調(diào)控初衷。
交易成本加大可抑投機(jī)
房貸新政的大棒真的掄向了普通百姓嗎?芽央行副行長(zhǎng)吳曉靈持否定的回答。他解釋說(shuō)，購(gòu)房者短期會(huì)增加利息支出，但是如果金融政策和其他各方面政策配套能夠抑制房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)快的勢(shì)頭，就保證了老百姓的根本利益。
上海從４月１日起，１６家中資銀行將全線停止一年內(nèi)個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。自３月７日起，上海個(gè)人購(gòu)買普通住房居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額，征收５％的營(yíng)業(yè)稅及０．５５％的其他附加稅。杭州，各大銀行就最低首付比例達(dá)成共識(shí)：統(tǒng)一提高到三成！
業(yè)內(nèi)人士表示，此次房地產(chǎn)調(diào)控只是從需求上調(diào)控。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，最終被房地產(chǎn)商攤?cè)氤杀�，而保有、交易環(huán)節(jié)相對(duì)偏輕，對(duì)個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅，客觀上刺激了房地產(chǎn)投機(jī)行為。如果像上海這樣，提高房屋的交易稅率，就可能減少投機(jī)沖動(dòng)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
提高非自住性房貸門檻，增加不滿一年即售出所購(gòu)住房的投機(jī)者，同時(shí)加大普通住房的有效供應(yīng)，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲形成有效抑制。
(王世光)
