國稅總局日前發(fā)布通知，要求對“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定要在去年頒布的“國八條”中有關(guān)普通住房標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。一石激起千層浪。雖然有關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)仍需加強(qiáng)宏觀調(diào)控，但在過去幾個(gè)月里，實(shí)際上并沒有新的政策出臺，因此國稅總局的這一通知被業(yè)界解讀為宏觀調(diào)控“新政策”
。
一位房產(chǎn)中介昨天告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，如果“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”界限下調(diào)，意味著一些原來可享受稅收優(yōu)惠的一手房和二手房都將面臨稅收增加的局面。
去年的“國八條”中，要求普通住宅應(yīng)同時(shí)滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下”的條件，同時(shí)表示，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
隨后，各地相繼公布了本地區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海均以建筑面積140平方米以下為標(biāo)準(zhǔn)，深圳等少部分城市選擇了上浮20%的上限，以144平方米為標(biāo)準(zhǔn)。北京和深圳都在今年5、6月間再次發(fā)布了新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
由于此前業(yè)內(nèi)曾有傳言，中央相關(guān)部門將從嚴(yán)征收非普通住宅土地增值稅，因此，國稅總局此次下發(fā)的通知被認(rèn)為與此有關(guān)。信義房產(chǎn)研究部主任李振宇表示，如果上述通知與從嚴(yán)征收土地增值稅有關(guān)，由于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已交由地方政府來界定，可能會因此對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行“重新界定”。
但他表示，從目前國稅總局的通知看，并不能表示其與土地增值稅的征收有任何關(guān)系。他認(rèn)為，國稅總局下發(fā)該通知的目的也許只是為了重申一下關(guān)于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的界定�！爸跋嚓P(guān)部門也表示普通住宅標(biāo)準(zhǔn)每隔一段時(shí)間會進(jìn)行調(diào)整，這次應(yīng)該是到了調(diào)整期，所以國稅總局再次下發(fā)通知，重申各地方政府對普通住宅的界定不要超越原有的規(guī)定范圍”。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者表示，雖然一直有征收土地增值稅的傳言，但并沒有聽說普通住宅標(biāo)準(zhǔn)會重新進(jìn)行界定的說法�！霸谀壳罢邚膰�(yán)的大背景下，地方政府只會把原有的標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)�！�
李振宇認(rèn)為，國稅總局下發(fā)的這個(gè)通知的關(guān)鍵點(diǎn)在于，地方政府如何做。就像此前征收營業(yè)稅和個(gè)稅一樣，關(guān)鍵不在于征收多少，而在于地方政府會對這一政策執(zhí)行過程中的監(jiān)管力度有多大。
購買二手“非普通住宅”成本增加
時(shí)報(bào)訊（記者 蘇華�。�
國稅總局日前發(fā)布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”認(rèn)定，要在前期頒布的《建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》關(guān)于“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。
這也就意味著，“非普通住房標(biāo)準(zhǔn)”由原來144平方米以上變?yōu)?20平方米以上。對此，地產(chǎn)專家認(rèn)為，短期內(nèi)廣州的“非普通住宅”二手成交必然會受到影響，同時(shí)也促使一些準(zhǔn)備購買“非普通住宅”的市民在考慮到房屋增值稅問題時(shí)會猶豫不決。
《通知》新規(guī)取消適當(dāng)浮動(dòng)
建設(shè)部原來的《通知》中規(guī)定，“享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％”。
此次《通知》，等于將“允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％”的規(guī)定取消了。而且，該《通知》還指出，出臺這項(xiàng)措施是為了進(jìn)一步促進(jìn)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)。
對此，廣州市光大花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事副總經(jīng)理陳洪志表示，如果從嚴(yán)掌握“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍，短期內(nèi)必然會對廣州“非普通住宅”二手市場產(chǎn)生沖擊，成交量下降是不可避免的。寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同博士也表示，該《通知》對投資“非普通住宅”產(chǎn)生比較大影響，而自住型買家則影響不大。
豪宅二手市場將進(jìn)入冬天
有業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)，國稅總局在今年9月14日開始，對“非普通住宅”轉(zhuǎn)手買賣正式征收土地增值稅時(shí)，就已經(jīng)對廣州的豪宅二手市場產(chǎn)生巨大沖擊。如今，根據(jù)該《通知》的規(guī)定，豪宅的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大了，受影響的面更廣了�？梢灶A(yù)計(jì)，廣州豪宅二手市場將會進(jìn)入冬天。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平認(rèn)為，該《通知》將會進(jìn)一步打壓豪宅二手市場，令準(zhǔn)備進(jìn)軍豪宅市場的投資者卻步；而準(zhǔn)備開發(fā)豪宅的發(fā)展商也會猶豫不決。
合富輝煌集團(tuán)控股董事、副總經(jīng)理黎振偉也認(rèn)為，該《通知》發(fā)出了一個(gè)限制豪宅投資的信號，讓有錢人在考慮投資豪宅的時(shí)候考慮的因素增多了，投資比例必然下降。其實(shí)，投資過多必然會帶來“炒風(fēng)”，這反而對樓市的長遠(yuǎn)發(fā)展不利。所以，該《通知》的出臺對整個(gè)樓市來說，是一件好事，讓樓市的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低。
鏈接 土地增值稅兩種計(jì)算方法
土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計(jì)算土地增值稅，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。
第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價(jià)總額的3％”。
第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50％的征收增值額的30％；2.增值額為50％～100％的征收增值額的40％；3.增值額為100％～200％的征收增值額的50％；4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％以上的征收增值額的60％�！�
以一套2年前購入價(jià)300萬元、賣出時(shí)房管局的評估價(jià)為350萬元的物業(yè)為例計(jì)算，其土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評估價(jià)的3％，則為10.5萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進(jìn)制征收的話，增值了50萬元，稅率為30％，減合理費(fèi)用后，約15萬元。
