湯臣一品正被揭開神秘面紗 徐匯 攝
湯臣一品正被揭開神秘面紗 徐匯 攝
湯臣一品，到底成本幾何？到底應(yīng)不應(yīng)該賣11萬元/平方米？這是個謎。
今年8月初，正式對外叫賣的中國第一天價樓盤湯臣一品在連續(xù)200多天的“零成交”尷尬之后，終于簽下了1.3億元一套住宅的第一單；事隔三個月，第二套又以6900萬元賣出。然而，關(guān)于湯臣一品的炒作和暴利置疑并未平息，并在其全球招標(biāo)擱置后愈演愈烈。
樓板價4225元/平方米，房價漲26倍
雖然湯臣集團（）對外宣稱，湯臣一品的地塊早于1994年便已取得。
但是上海證券報記者發(fā)現(xiàn)，實際上在2005年之前，湯臣一品一直為湯臣集團與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權(quán)共同持有。2005年1月，湯臣集團才宣布以1800萬美元代價將余下的20%股權(quán)納入囊中，使得湯臣一品完全納入懷中。
此后，“天價與暴利”的議論始終圍繞著湯臣一品。
湯臣一品的土地獲取時間之早，是業(yè)內(nèi)外一致公認的事實。據(jù)記者掌握的資料，規(guī)劃地圖上被稱之為“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X4-2地塊”的湯臣一品，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取，當(dāng)時的該幅土地出讓金為5820萬美元，加上2005年1800萬美元的20％股權(quán)收購價，總計約6億元人民幣的土地代價。按照湯臣一品142000平方米總建筑面積計算，湯臣一品的樓板價應(yīng)該是4225元/平方米，是現(xiàn)在出售均價11萬元/平方米的3.8％。也就是說，湯臣一品的房價是此前的樓板地價的26倍———暴利爭議由此而來。
這樣的地價并不便宜
那么，湯臣一品這樣的地價是不是拿得太便宜呢？ 事實并非如此。
記者所掌握的另一塊濱江豪宅地塊，幾乎與湯臣一品屬于同一級別、同一時期，位置稍差。這幅地塊建筑面積約97264平方米，開發(fā)商總計為該幅地塊付出了約4億元的土地出讓金，計算下來，這幅地塊的樓板價在4113元/平方米左右�！瓣懠易靺^(qū)域相當(dāng)部分地塊是在1996年至1998年出讓的，當(dāng)時的平均樓板價大多在每平方米300至500美元左右�！逼謻|改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任李戰(zhàn)軍透露。
一位咨詢業(yè)資深人士告訴記者，在浦東新區(qū)剛剛開發(fā)之際，為了吸引資金進入，1990年初陸家嘴區(qū)域的土地都不算貴。如果湯臣一品地塊于1994年取得，按照當(dāng)時的行情，可能還屬于高價購入。時隔多時，如今陸家嘴區(qū)域的地價已不可同日而語。不久前，李嘉誠麾下的長和系剛剛聯(lián)手以8.32億元代價，從富都世界手中收購了X3-2地塊，該地的地理位置并不如湯臣一品，樓板價也到了10400元/平方米，而長和系計劃投資總額更是達到17.4億元左右。
成本據(jù)稱約3萬元/平方米
“樓板價只是一個凈價，還沒有把配套費、建安工程造價、財務(wù)費用等其他各項成本計算進去，這是相當(dāng)高的投入�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說道。據(jù)湯臣一品相關(guān)人士介紹，加上高昂的裝修成本，湯臣一品的總成本應(yīng)該在每平方米3萬元左右———這或許是一個更可信的數(shù)字。
“湯臣一品的裝修定位完全為國際通行標(biāo)準(zhǔn)的豪宅，皆是‘世界級標(biāo)準(zhǔn)’。”湯臣一品相關(guān)人士向記者介紹說。在湯臣一品的樓書介紹中，詳細列舉了各種裝修用材：日本大金VERII戶式中央空調(diào)、美國碧慕中央吸塵系統(tǒng)、美國DORCON掌機儀、德國SIEDEL可視對講系統(tǒng)。據(jù)稱，僅廚房用具兼裝修便有幾百萬元人民幣之巨。
“即便是3萬元變成11萬元，這樣的房價也是成本價的3.7倍，利潤率還是高。”一位分析師表示。
在湯臣一品B棟大樓進行全球招標(biāo)時期，分析師指出，以2005年湯臣集團1800萬美元收購余下20%股權(quán)的代價計算，當(dāng)時這一項目公司相關(guān)股權(quán)的合理估值已經(jīng)達到約2.65億港元，以此估計，即2005年湯臣一品項目的估值也僅約13億港元。湯臣集團高層對此公開解釋，整體湯臣一品包括地價及建筑成本實際上為30多億元。但他同時也承認，除了D棟保留出租以外，如果A、B、C這3棟大樓銷售完畢，湯臣集團約可套現(xiàn)高達80億元。
湯臣大把希望寄托在湯臣一品
“從全國范圍來看，屬于城市核心區(qū)域的地價都會產(chǎn)生升值現(xiàn)象�！币晃煌恋匮芯咳耸扛嬖V記者，“尤其是上海小陸家嘴地區(qū)屬于特殊性區(qū)域的自然升值現(xiàn)象。這種由供需關(guān)系所決定的市場現(xiàn)象，并不能單純歸類于暴利行為，只能說湯臣集團眼光好，運氣好，遇到了好地塊和好發(fā)展。這不是個案，也有一些開發(fā)商的土地價格只占房價百分之幾的。但是，公司對于湯臣一品的冀望還是過高�！�
湯臣集團總經(jīng)理徐彬坦率表示，在公司于1992年進入上海時，大量拿地的策略消耗了不少資金�！半m然土地拿得比較早，但維系土地的成本同樣付出不少，只有在樓市較好時期才取得了一些成績�！毙毂蛘f道。通過豪宅利潤挽回投資，恐怕才是湯臣一品天價背后的真正目的。（上海證券報
記者林瑯）
