嘉賓王洪波 徐匯攝
資料圖片：90平方米
是小戶(hù)型堅(jiān)持貫徹的面積標(biāo)準(zhǔn)
活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕
主持人：李和裕
整理：于兵兵
嘉 賓：王洪波 荒島房產(chǎn)工作室研展部主管
近日，建設(shè)部《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)（征求意見(jiàn)稿）》創(chuàng)下一個(gè)朝令夕改的記錄：1月9日，建設(shè)部網(wǎng)站公布征求意見(jiàn)稿；1月10日，不到24小時(shí)即緊急宣布廢止，廢止的理由是該意見(jiàn)稿“不符合國(guó)務(wù)院辦公廳和建設(shè)部文件要求�！�
值得關(guān)注的是，透過(guò)該事件，業(yè)內(nèi)也清楚地意識(shí)到中央對(duì)推廣小戶(hù)型及調(diào)控樓市結(jié)構(gòu)的態(tài)度之堅(jiān)決。那么，在小戶(hù)型建筑面積嚴(yán)格控制在90平方米標(biāo)準(zhǔn)的情況下，房地產(chǎn)界反響如何？又有怎樣的應(yīng)對(duì)想法呢？
開(kāi)發(fā)商：悲喜兩重天
主持人：當(dāng)聽(tīng)到建設(shè)部下發(fā)了《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)》的征求意見(jiàn)稿，開(kāi)發(fā)商的第一反應(yīng)如何？
嘉賓：意見(jiàn)稿下發(fā)的當(dāng)天晚上，開(kāi)發(fā)商可謂是萬(wàn)分欣喜，以為眾多因結(jié)構(gòu)規(guī)劃問(wèn)題而暫停審批的項(xiàng)目可以按時(shí)開(kāi)工了。
首先我們來(lái)看看這個(gè)90平方米的設(shè)計(jì)要點(diǎn)修改了什么？據(jù)了解，修改建議使小戶(hù)型住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋面積最高可以提高到原來(lái)的1.19倍，北方最大的面積可以達(dá)到107個(gè)平方米。一定意義上它與國(guó)務(wù)院明文規(guī)定的“凡新審批的商品住房套型建筑面積90平方米以下戶(hù)型占比須達(dá)到70%以上”的政策是有所違背的。但是在開(kāi)發(fā)商眼中，它增加了小戶(hù)型控制標(biāo)準(zhǔn)的可行性。這一點(diǎn)上確實(shí)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了利好。
另外，我們還注意到這份廢止的征求意見(jiàn)稿上面做了非常詳細(xì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，諸如陽(yáng)臺(tái)面積、戶(hù)外綠化標(biāo)準(zhǔn)、樓層標(biāo)準(zhǔn)等。這說(shuō)明文件可能不只是一個(gè)指導(dǎo)規(guī)范，可能更偏向于設(shè)計(jì)的范本和藍(lán)圖，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這一規(guī)范或可使未來(lái)的小戶(hù)型住房使用面積在南北方達(dá)到平衡。
專(zhuān)家建議：別心存幻想
主持人：對(duì)于意見(jiàn)稿“猝死”的意義，目前觀點(diǎn)不一。有人認(rèn)為相關(guān)部門(mén)朝令夕改，但多數(shù)人感到了中央調(diào)控政策的決心。您怎么看?
嘉賓：其實(shí)90平方米的住宅的確是中國(guó)市場(chǎng)需求量比較大的一個(gè)環(huán)節(jié)。而建設(shè)部的意見(jiàn)稿是希望給出規(guī)范，避免開(kāi)發(fā)商上有政策、下有對(duì)策，用很多的手法來(lái)規(guī)避政策的推行。意見(jiàn)稿廢止后，開(kāi)發(fā)商表示已經(jīng)不再對(duì)修改這一政策抱有幻想，因?yàn)檫@次的確看出了中央在住房結(jié)構(gòu)調(diào)控方面的堅(jiān)定決心。
現(xiàn)在，對(duì)開(kāi)發(fā)商的建議，我們只有三句話(huà)：即充分了解政策內(nèi)涵、透析政府意圖、循規(guī)開(kāi)發(fā)。總之就是開(kāi)發(fā)商要積極配合調(diào)控政策，而不是幻想改變政策方向。
小戶(hù)型開(kāi)發(fā)難題待解
主持人：目前市場(chǎng)已經(jīng)反映出一些小戶(hù)型推廣的難度，開(kāi)發(fā)商也在討論相應(yīng)的對(duì)策，比如對(duì)大戶(hù)型的分割等。另一邊，大戶(hù)型在市場(chǎng)上得到投資者和購(gòu)房者的追捧。這些現(xiàn)象會(huì)不會(huì)使未來(lái)住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的執(zhí)行增加難度？
嘉賓：小戶(hù)型可以分成兩種，以前的小戶(hù)型多是爛尾樓或閑置房改造而成。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，越來(lái)越多的小戶(hù)型是根據(jù)住房需求量身設(shè)計(jì)，這種局面的形成依據(jù)是需求市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型的強(qiáng)大支持。其實(shí)，一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)金字塔狀，大戶(hù)型客戶(hù)的確會(huì)有一部分，但購(gòu)買(mǎi)量是有限的。而90平方米以下戶(hù)型可能是最能滿(mǎn)足社會(huì)基本居住需求的方案。從發(fā)達(dá)國(guó)家普通的住宅結(jié)構(gòu)看，80-100平方米的套型占比最大。歐洲在上世紀(jì)90年代以來(lái)，100平方米以下的小戶(hù)型在75%以上。
所以說(shuō)，小戶(hù)型的確是會(huì)成為未來(lái)樓市一個(gè)主力，但關(guān)鍵的問(wèn)題是如何確保實(shí)用面積在不同區(qū)域、不同物業(yè)類(lèi)型中的平衡，如何保證小戶(hù)型在我國(guó)的比例確實(shí)符合70%的需求，如何規(guī)避以經(jīng)濟(jì)適用房、遠(yuǎn)郊區(qū)住房填充小戶(hù)型指標(biāo)，造成市中心與市郊的兩極分化等。從這一意義上說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)70%小戶(hù)型合理、合需地開(kāi)發(fā)過(guò)程，仍有很多問(wèn)題需要進(jìn)一步思考。
主持人：房?jī)r(jià)方面，會(huì)不會(huì)造成小戶(hù)型價(jià)格下降，大戶(hù)型價(jià)格上漲？
嘉賓：從以往經(jīng)驗(yàn)看，每一個(gè)政策出臺(tái)都會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)一定程度的觀望情緒。2006年的購(gòu)房需求量就比2005年降低了大概3成。但是這種需求也同時(shí)有一個(gè)集聚醞釀的過(guò)程，當(dāng)觀望情緒淡化后，剛性需求就會(huì)釋放出來(lái)。從結(jié)構(gòu)上看，市中心未必會(huì)缺少小戶(hù)型，因?yàn)橛懈邫n小戶(hù)型的需求，市郊也未必缺少大戶(hù)型，因?yàn)槭薪嫉耐恋毓⿷?yīng)總量相對(duì)比較大。所以，大戶(hù)型、小戶(hù)型未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)未必會(huì)和理論上的推斷相符。有需求的地方就會(huì)有供給，這是市場(chǎng)顛撲不破的道理。
記者手記
千變?nèi)f化小戶(hù)型
一條“90平方米占70％”的政策，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，牽動(dòng)多少人心。
政策變了，開(kāi)發(fā)商的心情也跟著坐了一次過(guò)山車(chē)，經(jīng)歷了一夜間的“悲喜兩重天”。不談?wù)叩那Ш羧f(wàn)喚，不談開(kāi)發(fā)商的百般失落。單就談?wù)勥@小戶(hù)型，難道做到90平方米以?xún)?nèi)，真的就有這么難么？
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要需求存在，造房子當(dāng)然是戶(hù)型越大越好，畢竟銷(xiāo)售速度和設(shè)計(jì)成本都是大戶(hù)型占優(yōu)；但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最需要的是切合實(shí)際的“宜居之地”，一要價(jià)格合適，二要住得舒服。這么兩個(gè)要求，在房?jī)r(jià)高昂的今天，只能靠設(shè)計(jì)得當(dāng)?shù)男?hù)型來(lái)解決了。
我們說(shuō)，既然中央鎖定了小戶(hù)型的“90平方米”底線，開(kāi)發(fā)商就只有順應(yīng)大勢(shì)，從小戶(hù)型的差異化上多做功夫，才有謀求新發(fā)展的可能。在小戶(hù)型產(chǎn)品的推廣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要摸索，市場(chǎng)需要什么樣的小戶(hù)型產(chǎn)品？是小三房，還是大兩房？是客廳大，還是臥室大？……這都是非常細(xì)節(jié)的問(wèn)題，需要開(kāi)發(fā)商重新考慮和規(guī)劃。隨著市場(chǎng)上小戶(hù)型的增多，挑選余地的擴(kuò)大，購(gòu)房者們對(duì)90平方米的要求也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，越來(lái)越苛刻。
小戶(hù)型產(chǎn)品需要一個(gè)多姿多彩、百花齊放的市場(chǎng)供應(yīng)格局，而非一味等著政策松動(dòng)的奢望——此為滄桑正道。
責(zé)任編輯：林彥婷
