????作為普通老百姓，在抱怨的同時(shí)，是否真正認(rèn)真反思過自己的買房理念是否出了問題呢？筆者根據(jù)5年來的第一線深入調(diào)查研究走訪，調(diào)查了一萬多名全國(guó)各大城市的有買房欲望的普通居民 、房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人士 、房地產(chǎn)及金融方面的專家學(xué)者，總結(jié)分析了中國(guó)普通老百姓買房的十大死穴。 普通老百姓如果不能轉(zhuǎn)變理念，克服這十大死穴，沒房的會(huì)永遠(yuǎn)沒房，即使買了也很難享受到買房帶來的安居樂業(yè)生活。在此，筆者衷心希望本文能對(duì)欲購(gòu)房的市民有所啟發(fā)。

????“死穴”之一：買漲不買跌

????在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

????記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時(shí)候，建議部分自住需求的市民可以適當(dāng)考慮出手買房，有一部分買了，很高興。然而有的會(huì)員卻認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌，堅(jiān)持再等等，然而等到2009年價(jià)格又上漲了20% 的時(shí)候，急了，害怕自己不買別人會(huì)買了就沒有了，會(huì)漲得更高，便不管多少價(jià)錢都匆匆忙忙地出手買房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。筆者認(rèn)為：在房市，永遠(yuǎn)沒有頂和底，也沒有哪個(gè)人會(huì)知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

????解穴辦法：當(dāng)身邊的人都在入市買房的時(shí)候，自己最好不要去湊熱鬧。因?yàn)闇悷狒[是要付出代價(jià)的。在別人恐慌的時(shí)候，自己一定要貪婪，在跌的時(shí)候買 ，在漲的時(shí)候賣。只有這樣，才不會(huì)白白浪費(fèi)自己的血汗錢。

????“死穴”之二：不研究國(guó)家政策，盲目入市

????經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應(yīng)該不會(huì)忘記 ，如果政府不出手，就深圳的房?jī)r(jià)而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當(dāng)國(guó)家的鼓勵(lì)政策一出臺(tái)，就應(yīng)該意識(shí)到房?jī)r(jià)要開始漲是必然的。這說明房?jī)r(jià)完全是在政府的掌控之中。

????解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報(bào)紙的頭版新聞。政策鼓勵(lì)而且政策很松的時(shí)候買，政策控制開始收嚴(yán)的時(shí)候密切觀望。因?yàn)檫@些國(guó)家政策是最直接的涉及到市場(chǎng)反應(yīng)中的。

????“死穴”之三：攢夠錢才買

????這是一個(gè)絕對(duì)的理念錯(cuò)誤。其實(shí)正因?yàn)闆]錢才更要買房，否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時(shí)又不夠了。很多老百姓每日精打細(xì)算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至傻到去付全款。其實(shí)，購(gòu)房一定程度要掌握竅門，首付越低越好，月供越長(zhǎng)越好。普通老百姓能夠“套”到國(guó)家貸款的唯一機(jī)會(huì)就是房貸了，第一次購(gòu)房利息又是如此優(yōu)惠，你不用是傻子啊。當(dāng)然，我們既不能套用美國(guó)老太太的故事，也不能套用中國(guó)老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金。

????解穴辦法：盡量用最少的錢去買房。即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。假如你有50萬元現(xiàn)金 ，可不要傻到用50萬元去買50萬元的房子，最多只拿出10萬元就夠了，剩下的40萬元你一定要用來做投資，40萬元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說明你連最基本的理財(cái)能力都沒有。無論是投到股市還是其他，40萬元一年回報(bào)賺3、5萬元遠(yuǎn)遠(yuǎn)比銀行貸款的那點(diǎn)利息高，最差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。

????“死穴”之四：被動(dòng)炒房

????很多老百姓看到房子多漲了以后，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊(duì)伍。殊不知炒房是一個(gè)很專業(yè)的活，一不小心就被套。因?yàn)榉孔幼儸F(xiàn)手續(xù)復(fù)雜、稅費(fèi)繁多、周期長(zhǎng)，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準(zhǔn)，你就很難脫手，最后只能被動(dòng)的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費(fèi)了時(shí)間，影響了工作，最后心力交瘁，得不償失。

????解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長(zhǎng)期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財(cái)俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報(bào)也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對(duì)自己的資金要有一個(gè)至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會(huì)擔(dān)心斷供問題。

????“死穴”之五：迷信專家學(xué)者

????現(xiàn)在所謂的專家學(xué)者滿天飛，各個(gè)領(lǐng)域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個(gè)所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認(rèn)真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰(shuí)說話。比如政府機(jī)構(gòu)的專家學(xué)者，那些只是御用文人，沒有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，君不見北大教授就依照經(jīng)濟(jì)論打賭打輸了嗎？而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會(huì)論壇，由房地產(chǎn)商支付報(bào)酬的專家學(xué)者嘉賓，他們講的話能為老百姓著想嗎？據(jù)說郎咸平先生參加房地產(chǎn)商的活動(dòng)出場(chǎng)費(fèi)已經(jīng)在6位數(shù)之上了，這個(gè)費(fèi)用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產(chǎn)商出錢請(qǐng)專家學(xué)者為老百姓說話，您覺得世界上會(huì)有這樣的好事嗎？其實(shí)很多所謂的專家學(xué)者，很多連自己買房的過程都沒經(jīng)歷過，根本不知道第一線的真實(shí)現(xiàn)狀，可能住的是國(guó)家分的或房地產(chǎn)商送的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難！

????解穴辦法：普通老百姓在這個(gè)問題上一定要清醒，千萬不要迷信所謂的沒有任何實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整天紙上談兵的專家學(xué)者(從某種程度上說如果要實(shí)在效果的話還不如去聽一個(gè)可靠的經(jīng)驗(yàn)豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標(biāo)之一。

????“死穴”之六：買房可以一次性到位

????這又是一個(gè)讓很多老百姓犯理念錯(cuò)誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費(fèi)了很大成本，到后來賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己是浪費(fèi)的?，F(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)多元化的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個(gè)人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等等都會(huì)發(fā)生變化，到那時(shí)你的計(jì)劃和想法又會(huì)不一樣。如果你的經(jīng)濟(jì)條件好了，你肯定會(huì)不滿足要改善居住條件；如果你經(jīng)濟(jì)不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個(gè)人事業(yè)？

????解穴辦法：一次到位只是你現(xiàn)在的“算命式”的想法，中途任何可能都會(huì)出現(xiàn)。我建議你最多只做5～8年的打算。5年以后會(huì)有什么變化，永遠(yuǎn)沒人知道，好或者壞一定會(huì)超出你現(xiàn)在的盲目想象。

????“死穴”之七：迷信廣告語(yǔ)

????很多老百姓獲取購(gòu)買信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿?，這個(gè)愿望能不能實(shí)現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實(shí)力和良心。

????解穴辦法：要到現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請(qǐng)教，找老業(yè)主了解真實(shí)現(xiàn)狀。

????“死穴”之八：只買便宜不買貴的

????只圖價(jià)格便宜。誰(shuí)都知道便宜無好貨。貴一定有貴的價(jià)值。而房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是：便宜的會(huì)越來越便宜，貴的永遠(yuǎn)更貴。即使在深圳，很多原來便宜的房子就漲不了多少。

????解穴辦法：一定要買最好。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的買了也是負(fù)債資產(chǎn)。

????“死穴”之九：租房不如買房

????這個(gè)問題又是一個(gè)很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭(zhēng)執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個(gè)泡沫資產(chǎn)，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會(huì)比你支付的租金多。

????解穴辦法：在參照“死穴”之八的情況下進(jìn)行選擇買或者租。

????“死穴”之十：用現(xiàn)在的眼光看未來

????這又是明顯的理念錯(cuò)誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實(shí)，就深圳而言，有的房子已經(jīng)提前完成了通貨膨脹。現(xiàn)在好的未來不一定好。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發(fā)展局限到2009年，20年后也只有這個(gè)價(jià)，但20年前的錢能和今天比嗎？

????解穴辦法：要用未來的眼光來看現(xiàn)在。不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子。對(duì)于房子所處地段的規(guī)劃是非常重要的。即使現(xiàn)在很差，只要清楚其規(guī)劃，就不要擔(dān)心。買房自住更是一種投資，要投資就一定有風(fēng)險(xiǎn)，如何把風(fēng)險(xiǎn)最小化，把價(jià)值最大化，這是每一個(gè)要買房的普通老百姓要靜下來思考學(xué)習(xí)的。

????最后，我想請(qǐng)你，請(qǐng)每一個(gè)沒買房的或者已買房的老百姓認(rèn)真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會(huì)在某一套房住一輩子嗎？

????熱點(diǎn)透視

????社科院專家：開發(fā)商暴利重要來源是土地升值

????由江蘇省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦、網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)承辦的“2009中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)”高峰論壇日前在南京舉行國(guó)家。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家委員會(huì)委員、北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩堅(jiān)持認(rèn)為，房?jī)r(jià)沒有泡沫，未來仍會(huì)上漲。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再放豪言：“房?jī)r(jià)在今年下半年和明年上半年將會(huì)暴漲?！?/p>

????陳淮：暴利來自土地升值

????中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮在論壇上表示，開發(fā)商的暴利重要來源是土地升值，但在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上，土地溢價(jià)所帶來利潤(rùn)，只是單個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的利潤(rùn)，而并非開發(fā)商的真實(shí)利潤(rùn)，除非開發(fā)商從此不干，否則其進(jìn)行再生產(chǎn)時(shí)投資成本同樣上升。因此 ，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)必須按照重置成本制定價(jià)格，才能保證再生產(chǎn)的進(jìn)行。

????陳淮分析，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展期，很多不買房的人擠到買房隊(duì)伍中，但社會(huì)的供應(yīng)量沒有明顯增加，導(dǎo)致有人買不到房。

????董藩：房?jī)r(jià)決定地價(jià)

????近期提出“房地產(chǎn)正在拯救中國(guó)”觀點(diǎn)的董藩表示，“現(xiàn)在除了房地產(chǎn)和汽車業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)都是相對(duì)過剩的。房地產(chǎn)依然是最保值的投資產(chǎn)品 ，而且直接和間接拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，所以說房地產(chǎn)正在拯救中國(guó)?！?/p>

????7月17日，國(guó)土資源部發(fā)布全國(guó)620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的地價(jià)房?jī)r(jià)比數(shù)據(jù)，對(duì)于地價(jià)占房?jī)r(jià)23.2%這一數(shù)字，不少人認(rèn)為“地價(jià)推高了房?jī)r(jià)”。董藩卻認(rèn)為，是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，地價(jià)僅間接影響房?jī)r(jià)?！胺康禺a(chǎn)是正常的商品需求，而土地是房地產(chǎn)引發(fā)的需求。開發(fā)商通過房地產(chǎn)開發(fā)盈利，之后再買更多的地，從而引發(fā)土地市場(chǎng)的升級(jí)。決定房?jī)r(jià)的并不是成本，而是供求關(guān)系?！睂?duì)于下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，他認(rèn)為，今年總體要比去年出現(xiàn)上漲，但漲幅不會(huì)太大。

????任志強(qiáng)：開發(fā)商可以捂盤

????在論壇上 ，任志強(qiáng)直接把開發(fā)商捂盤比喻成“賣豬肉”，“開發(fā)商為什么不能捂盤？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上 ，捂盤和不捂盤是沒有區(qū)別的。”任志強(qiáng)表示，政府能通過行政命令影響豬肉的價(jià)格，那么開發(fā)商也應(yīng)該可以捂盤。

????任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是在之前降價(jià)的基礎(chǔ)上漲上來的，“雖然在復(fù)蘇，但是房?jī)r(jià)仍未達(dá)到以前的最高點(diǎn)”，而且房?jī)r(jià)的漲幅與國(guó)民收入的增幅相比 ，仍是比較低的。任志強(qiáng)分析，上半年包括南京的不少城市庫(kù)存量都在迅速消化，這種供需失衡在短期內(nèi)無法解決，“所以，房?jī)r(jià)在今年下半年和明年上半年將會(huì)暴漲?！?/p>