連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時(shí)代，高房價(jià)給大家?guī)肀容^大的心理沖擊，不僅改善住房的夢難以實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)影響到社會(huì)財(cái)富的分配。

中國指數(shù)研究院副院長黃瑜稱，土地本來就稀缺資源，如果是土地供應(yīng)量減少，那么要的人又多，供給和需求不是很對稱，對價(jià)格肯定會(huì)起一定的帶動(dòng)作用。

中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立稱，土地供應(yīng)減少，與貨幣政策有很大關(guān)系，因?yàn)榈胤秸辛算y行充足的資金供給，對土地出讓金的依賴程度下降，就不急于賣土地，所以這也是地方政府今年在房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應(yīng)減少的一個(gè)很重要的原因。

????來源：經(jīng)濟(jì)半小時(shí)

????瘋狂的房子：北京篇

????（主編：鄢聞?dòng)?記者：張杰 攝像：毛云李 陳艷波）

????電視劇《蝸居》的熱播帶動(dòng)了大家對房價(jià)的關(guān)注，而近期節(jié)節(jié)走高的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更刺激了購房者的神經(jīng)。您眼中的房價(jià)是不是太高了？高房價(jià)會(huì)給您的生活帶來什么影響？我們《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目在各大網(wǎng)站上展開了百萬網(wǎng)友房價(jià)問卷調(diào)查，期待您的積極參與，發(fā)表自己的看法。

????在展開這次網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查的同時(shí)，我們也對各地房價(jià)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。先來看看北京，剛剛過去的11月份，北京10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數(shù)和增幅均達(dá)到今年以來的最高值。而京城二手房均價(jià)更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

????這個(gè)數(shù)字說明了什么？最近我也去一些中介公司看了看，發(fā)現(xiàn)在100萬元以下的二手房都已經(jīng)很難找到了。連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時(shí)代，市民對此有什么樣的感受呢？一起來看看。

????市民：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價(jià)是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現(xiàn)在應(yīng)該是最高點(diǎn)了，但我擔(dān)心是不是還會(huì)漲到4萬，所有同志大家說起來這房價(jià)，說實(shí)在的都暈菜，包括您，要不否則的話您今天也不會(huì)站在這采訪這問題，對不對，這是都暈菜的一件事。”

????在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產(chǎn)，看著房價(jià)上漲的人是不是心里樂開了花？

????記者：“您現(xiàn)在自己買的有房嗎？”

????市民：“對，自己買的，但是現(xiàn)在房子增值了，您是一種什么樣的感受，增值了也不夠增值了我們也不賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴。”

????21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員告訴記者，房價(jià)從年初到現(xiàn)在，有的樓盤價(jià)格已經(jīng)翻了一倍，高房價(jià)的壓力下，小戶型開始熱賣。

????“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現(xiàn)在房價(jià)居高不下，工資也不漲只能買小戶型。”

????采訪中，雖然買了房的，沒買房的對高房價(jià)都不滿意，但他們之間的財(cái)富鴻溝也在迅速加大。

????尹中立：“房價(jià)的大幅度上揚(yáng)，就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的進(jìn)一步的擴(kuò)大，因?yàn)橛蟹孔拥娜耍翢o疑問他是有錢的人，有錢的人會(huì)更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會(huì)更加貧困，它就會(huì)拉開整個(gè)社會(huì)的整個(gè)財(cái)富的這種鴻溝，會(huì)越來越大。”

????明年房價(jià)繼續(xù)上漲？

????從對這幾位北京市民的反應(yīng)，多少也說明，高房價(jià)給大家?guī)淼男睦頉_擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)影響到社會(huì)財(cái)富的分配。

????不管是買了房的還是沒買房的，房價(jià)高漲讓大多數(shù)人都樂不起來。一般來說，住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比應(yīng)該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元，那么，現(xiàn)在的北京房價(jià)又漲到多少了？我們來看一看。

????“我現(xiàn)所在的位置是在北京的東四環(huán)，我身后的萬科藍(lán)山這個(gè)項(xiàng)目，也于今天開盤了，它也對這一地區(qū)的房價(jià)，給出了一個(gè)最新的價(jià)格，那么這個(gè)價(jià)格又是多少，我們?nèi)タ匆豢??！?/p>

????記者：“五層左右的是29000元每平米？”

????銷售人：“中間是3萬元每平米，高層是3萬以上。”

????記者計(jì)算了一下，以每套160平米計(jì)算，每套房子的價(jià)格就高達(dá)五百萬元左右，但這樣的價(jià)格并沒有嚇走買房人，前來簽約付款的還是絡(luò)繹不絕。

????“在北京最近開盤的樓盤中，萬科藍(lán)山的價(jià)格并不是最高的，我們現(xiàn)在也來到了位于二環(huán)和三環(huán)之間的，三里屯SOHO，那么它的價(jià)格又是多少，我們準(zhǔn)備去看一看?！?/p>

????當(dāng)記者來到三里屯soho售樓處時(shí)，交易大廳已經(jīng)有不少前來看房的人，銷售人員告訴記者，今天只有15套房子推出來。

????“按揭的話大概在42000到48000之間不等?！?/p>

????馬駒橋開車到國貿(mào)，大概需要30分鐘的時(shí)間，但這個(gè)名叫融科?香雪蘭溪的樓盤價(jià)格每平米也漲到了12000元以上。

????記者：“一期是多少？”

????“一期七八千?！?/p>

????記者：“什么時(shí)候？”

????“今年4月份，現(xiàn)在二期都賣到12000元每平米了，翻倍了?！?/p>

????從調(diào)查情況看，北京房價(jià)全面上漲。

????“不同類型的二手樓盤不太一樣，在外銷的或者比較高檔的公寓這邊，我們看到劇烈的漲幅已經(jīng)到了40%左右，從年初到現(xiàn)在積累的幅度比較大，那么相對來說更中低端一點(diǎn)的樓盤幅度可能沒有這么大，那也是有個(gè)25%以上的漲幅?！?/p>

????盧航還告訴記者，根據(jù)他們統(tǒng)計(jì)，從2004年開始，北京每年一二手房的交易量在二三十萬套之間，但2007年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，交易量出現(xiàn)了嚴(yán)重的下跌，因此他們預(yù)計(jì)今年一二手房的成交量應(yīng)該在45萬套左右，由于新房供應(yīng)沒有改善，所以房價(jià)應(yīng)該超過目前的水平。

????“但是今年一個(gè)非常萬幸的情況，就是我們在年初預(yù)計(jì)的，今年下半年的房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性反彈會(huì)比現(xiàn)在嚴(yán)重的多，但沒有發(fā)生的是一個(gè)最主要的原因，還是放大量的二手房，因?yàn)榭吹街苓叺男路?，把價(jià)格拉的很厲害，開始進(jìn)入到這個(gè)市場里頭，一定程度上使得房價(jià)有了比較大程度的平抑，否則今年到今年年底的話房價(jià)還不止是今年的這樣一個(gè)房價(jià)。”

????就在很多市民反映房價(jià)高的離譜的時(shí)候，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)卻表示，明年房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

????“11月份北京的庫存，所謂的庫存已經(jīng)少于10萬套了，從來沒有過的10萬套什么概念，今年大概要賣15到17萬套房子不夠一年賣的，如果要按這樣算的話大概8個(gè)月的存量，可是我們這個(gè)房子，所謂存量是指領(lǐng)了銷售證，領(lǐng)銷售證可能還在地平線，房子還沒起來，那么等到房子起來，可能要有一年半的周期，如果你這個(gè)庫存量不能滿足這一年半的周期，也就是說房子沒蓋完的時(shí)候全都賣光了，后頭又跟不上，因?yàn)槲覀児?yīng)量是在減少，新開工在減少，它肯定會(huì)漲價(jià)，沒什么可討論的?！?/p>

????誰把北京的房價(jià)送上了一條快車道？

????在任志強(qiáng)看來，北京的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，他判斷的依據(jù)就是商品房的供給出現(xiàn)了短缺，庫存量、供應(yīng)量跟不上銷售量。

????他這個(gè)分析是從供需關(guān)系著手的，從這個(gè)角度看，對房價(jià)產(chǎn)生影響的第一個(gè)因素就是土地供給。那我們就先來看一看，北京的住宅用地現(xiàn)在到底有多少？是不是土地在推動(dòng)房價(jià)的暴漲？

????今年北京市計(jì)劃的住宅用地只有1300公頃，比去年減少了24%。在北京市國土局的網(wǎng)站，記者也看到，這1300公頃的住宅用地中，計(jì)劃用來建商品房的土地只有700公頃，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。

????中國指數(shù)研究院副院長黃瑜：“土地本來就稀缺資源，然后再加上，如果是土地供應(yīng)量減少的話那么要的人又多的話，如果供給和需求不是很對稱的話，對價(jià)格肯定自然會(huì)起一定的帶動(dòng)作用?！?/p>

????開發(fā)商為了搶地，北京的天價(jià)地王也像雨后春筍般冒了出來。那么，北京市為何壓縮商品房用地規(guī)模，引發(fā)出一個(gè)個(gè)地王？任志強(qiáng)告訴記者，北京為了建設(shè)850萬平米的保障性住房，而壓縮了商品房的用地。

????任志強(qiáng)：“你要加保障性住房，另外增加土地指標(biāo)，你不能在增加保障性住房時(shí)候，去擠商品房的土地用地指標(biāo)，這種擠的辦法最后商品房的供給越來越少，投資上不去產(chǎn)量上不去，供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。”

????那么，北京今年為何在增加保障性住房的同時(shí)，不另外增加用地指標(biāo)？中國社科院地產(chǎn)專家尹中立也做出了自己的分析。

????尹中立：“土地供應(yīng)為什么會(huì)減少，這與貨幣政策也有很大關(guān)系，因?yàn)榈胤秸辛算y行的充足的資金的供給，它就對土地出讓金的依賴程度會(huì)下降，它就不急于賣土地，所以這也是地方政府今年在如此房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應(yīng)減少的一個(gè)很重要的原因。”

????住宅用地供應(yīng)減少的情況下，北京的土地價(jià)格一路上漲，根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截止到11月23日，北京住宅用地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4933元每平米，同比上漲31%。

????任志強(qiáng)：“北京估計(jì)今年土地出讓金超過800多億元了，往年連續(xù)幾年也就500多億，今年可能要突破800億，上海也是只完成了50%不到，30%幾的土地供應(yīng)量，但是比原來年初定的360億的土地出讓金，他拿了500多億，早就完成任務(wù)大大超支，那也就說你，如果再把它土地縮小，量縮小的話一樣道理，這地還會(huì)更貴 房子也會(huì)更貴。”

????中國指數(shù)研究院副院長黃瑜：“其實(shí)這個(gè)各地的土地財(cái)政，是已經(jīng)叫第二財(cái)政，大家都以各個(gè)城市很多城市都是這樣的，有些基本上，能夠占到財(cái)政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的話能到70% 80%?！?/p>

????土地供給減少，開發(fā)商高價(jià)搶地，市場供需不平衡，把北京的房價(jià)送上了一條快車道，一般老百姓的收入難以追上房價(jià)上漲的腳步。

????這還只是從房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系來分析房價(jià)走勢，實(shí)際上，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商還通過特殊的銷售方式，在抬高房價(jià)。

????是否個(gè)別開發(fā)商乘機(jī)哄抬房價(jià)？

????前面我們看到，土地供應(yīng)的減少在進(jìn)一步推動(dòng)北京房價(jià)快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價(jià)量齊升，四環(huán)內(nèi)的平均售價(jià)達(dá)到19750元，四至五環(huán)路達(dá)到17391元，五至六環(huán)路平均售價(jià)首次破萬，達(dá)到10314元。

????火爆的樓市是供需關(guān)系決定的，但也不排除個(gè)別開發(fā)商乘機(jī)哄抬房價(jià)的影響。我們的記者在采訪中就遇到有開發(fā)商采用了一種早在2006年就被建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎么干的？

????記者注意到11月29日到12月1日，在搜房網(wǎng)上，三里屯soho的均價(jià)從每平米4萬元上升到42000元，3天時(shí)間里每平米漲了2000元，這樣的奇跡，三里屯soho是怎么做到的？記者也來到了銷售現(xiàn)場。

????“18和19層這兩個(gè)層上保留的東西，一直沒賣就想等到今天來售，所以很多客戶都沒買上?！?/p>

????這樣的說法讓記者警覺起來，因?yàn)檫@和國家要打擊的捂盤惜售、抬高房價(jià)的行為很相似。

????“因?yàn)樵蹅児颈Ａ袅艘徊糠?，?dāng)時(shí)開盤之前有200多個(gè)客戶要買，我們就保留了一部分，你像頂層和18層保留了一部分，是這樣子的就是不賣保留了，然后等到市場好些就拿出來?！?/p>

????那么，捂盤的銷售方法是否能綁架房價(jià)呢，在北京郊區(qū)的融科?香雪蘭溪樓盤，銷售人員這樣告訴記者。

????“今天只開了40套房，就這一小溜，一單元還沒開，包括01 03單元都沒開?！?/p>

????銷售人員告訴記者，他們一棟樓每次只賣一個(gè)單元，要三次才賣完。由于控制了銷量，所以大量買房人都要經(jīng)過排號(hào)才有可能買到房。

????記者：“1單元什么時(shí)候開，知不知道？”

????“還沒價(jià)。”

????記者：“開盤得多少錢？”

????“開了你們也未必能買得上。”

????記者：“為啥？”

????“一樣，您要是不排隊(duì)的話，像頭前一開盤的時(shí)候，提前3天就跟這排隊(duì)?！?/p>

????記者：“提前3天排隊(duì)？”

????“對 ，24小時(shí)不走?！?/p>

????銷售人員告訴記者，每次開發(fā)商只拿出很少的房子推向市場，通過前期宣傳，吸引大量的買房人，他們又在這些買房人中挑選第一批顧客前來簽約，記者注意到，由于買房人擔(dān)心失去簽約資格，所以往往只能價(jià)格上做出讓步。

????“排完號(hào)，還得來再摸號(hào)，不見得能買上。”

????記者：“還得再摸號(hào)，摸什么號(hào)？”

????“叫你今天來，你不是來了嗎，來了之后，一二三四五六七八九十，一共發(fā)60個(gè)號(hào)，賣40個(gè)房子，再來抽，看能不能抽著你?！?/p>

????記者：“再來抽是吧？”

????“對?！?/p>

????記者：“你今天買上了嗎？”

????“買上了?！?/p>

????就這樣，買房人懷揣著千軍萬馬過獨(dú)木橋的心理，沖上了開發(fā)商設(shè)計(jì)好的搶房戰(zhàn)場，這時(shí)，價(jià)格已經(jīng)不是主要因素，能不能買到房才是他們關(guān)心的重點(diǎn)。記者在財(cái)務(wù)室看到，不少幸運(yùn)者正在交定金，財(cái)務(wù)人員告訴記者，定金交了，不管買沒買房，都不再退。

????記者：“定完房子先交兩萬，是吧，然后再等著簽合同?！?/p>

????“對?！?/p>

????離開財(cái)務(wù)室，記者重新來到購房大廳，詢問不久后再次開盤的價(jià)格。

????“一單元要是開了你算算，一單元要是開了15000元每平米。”

????記者：“能這么高嗎？”

????“還真是這樣，不開的原因就是為了漲錢?！?/p>

????記者剛問完，就又有兩套房屋賣了出去，銷售人員也高興的表示，中午就可以休息了。

????“還有倆，下午可以回去了?！?/p>

????問你個(gè)問題，如果你去菜市場買白菜，品質(zhì)都一樣，你會(huì)挑什么樣的白菜？那當(dāng)然會(huì)挑最便宜的。可是，如果菜市場所有賣白菜的攤主都把規(guī)矩改了呢？比如讓你排號(hào)，但還不一定能買得上，后面還得抽簽，抽中了才有可能買到白菜，這時(shí)候你關(guān)心什么？那我當(dāng)然首先會(huì)擔(dān)心能不能買的到，這個(gè)時(shí)候價(jià)格高低已經(jīng)成了次要的。既然好不容易排到這了，抽到了買白菜的機(jī)會(huì)，價(jià)格高點(diǎn)就高點(diǎn)吧。

????所以你看，在自由市場消費(fèi)者可以自由選擇，這家的白菜貴了我就可以買別人家的，白菜價(jià)格很難漲起來。但現(xiàn)在換一種捂盤排號(hào)抽簽的銷售方式之后，能不能買到就成了首先考慮的問題，價(jià)格反而不重要了。要是北京的菜市場都這么賣白菜、賣蘿卜，估計(jì)價(jià)格也能漲起來。

????所以說，開發(fā)商在這里玩了一個(gè)障眼法，人為制造房源緊張的氣氛，從某種程度上說，這就是一種變相的哄抬房價(jià)。可是，開發(fā)商敢玩這種游戲，還是瞅準(zhǔn)了市場供應(yīng)緊張，房價(jià)連續(xù)上漲。如果供大于求，房子賣不動(dòng)，房價(jià)走低，它這種游戲也玩不下去。面對瘋狂的房價(jià)，怎么辦？我們來聽聽學(xué)者的意見。

????就在房價(jià)高漲的同時(shí)，國土資源部也推出了《限制用地項(xiàng)目目錄2006增補(bǔ)本》，這一目錄中，明確規(guī)定：宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

????尹中立：“你如果成片開發(fā)規(guī)模太大的話，它就會(huì)形成價(jià)格壟斷，事實(shí)上就會(huì)形成價(jià)格壟斷，所以把大批量的土地，分割成幾個(gè)區(qū)域，讓幾個(gè)開發(fā)商去，在一個(gè)土地上開發(fā)，它就會(huì)形成價(jià)格的競爭，就有利于消費(fèi)者，這是方向是對的?！?/p>

????記者注意到，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也要求增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

????半小時(shí)觀察：

????就在我們調(diào)查北京樓市的時(shí)候，我注意到兩條與樓市密切相關(guān)的新聞。第一條是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要增加增加對保障性住房支持力度，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。另一條新聞是中國社科院最新發(fā)布了《2010年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》表示，目前房價(jià)收入比超出合理承受范圍，8 5%家庭無能力買房。兩相對比，我們既看到管理層已經(jīng)著眼于改善房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，滿足更多人的住房要求，也看到這項(xiàng)任務(wù)的緊迫性和復(fù)雜性。但對房價(jià)來說，暴漲和暴跌都不是正常現(xiàn)象，如何讓它與百姓收入增長的步伐更合拍？我們還需要更多的辦法。