■調(diào)查

    囤地致年限縮水誰擔責

    一位房地產(chǎn)商向記者私下透露，住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水原因除了前期開發(fā)占用時間、土地使用性質(zhì)變更之外，背后其實還有更深的玄機：“近幾年樓市這么熱，一些開發(fā)商拿地后故意囤地、延緩施工速度，也是導致部分住宅樓產(chǎn)權(quán)年限縮水的原因?！睂Υ耍惺忻裾J為，這種人為造成的“短命樓”，開發(fā)商難辭其咎。

    囤地兩年每平米漲兩千

    “囤地、延遲施工速度其實是開發(fā)商在等候最佳的入市時機，地價不斷在漲，房價不斷在漲，國家調(diào)控政策的影響還沒有完全消除。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營銷機構(gòu)的張經(jīng)理說，以市北區(qū)山東路與延吉路交會處的中海項目為例，2007年中海就拍得該地塊，2009年開始動工，現(xiàn)在正進行地下階段的施工。在2007年，該地塊周邊的商品房價格最高不過8000元/平方米，但現(xiàn)在周邊的二手房價格均已超過1萬元/平方米，新建商品房的價格也多數(shù)超過萬元線。

    類似的情況并不少見。市南區(qū)香港中路的某項目從2004年就動工開發(fā)，可到現(xiàn)在仍然沒有完成外立面施工；海爾路也有一個項目2006年就拿到土地，到現(xiàn)在施工沒有完全開始。

    一直在嚴查開發(fā)商囤地

    “如果因為開發(fā)商拿地以后囤地不開發(fā)、延緩施工速度等因素導致的使用年限縮短，就不該由購房者承擔責任?！痹姆絽^(qū)人民路285號拆遷居民于先生說，2008年4月搬遷時，人民路285號評估的拆遷補償價是5890元/平方米，“當時約定的回遷時間是2010年6月，現(xiàn)在回遷時間推遲了，按現(xiàn)在的市場情況來看，周邊的商品房價格肯定會上漲。”

    記者從市國土資源和房屋管理局了解到，對于囤地、故意延緩施工進展的情況，本市一直在進行嚴查。根據(jù)要求，開發(fā)商拿地兩年未動工開發(fā)的，國家將無償收回土地的使用權(quán)。

    不過，對于土地使用權(quán)縮水的情況，市國土資源和房屋管理局也有人士分析認為，土地使用年限“縮水”很正常。使用年限的縮減并不會對業(yè)主居住造成影響，因為根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房子存在多久，土地的期限就存在多久，如果房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，還可以“自動續(xù)期”。而且，開發(fā)商因為正當理由拖延開工并無不妥，不同使用年限其房屋價格也不一樣，業(yè)主在選擇時應認識到這點。

    ■提醒

    購房時不應回避產(chǎn)權(quán)年限

    “相對來說，同一區(qū)域內(nèi)的商品房，如果房屋土地使用年限較短，房價當然會受影響?！鼻鄭u大為置業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理魏鑒剛說。

    據(jù)介紹，房屋土地使用年限會在房產(chǎn)證上注明，但新房的房產(chǎn)證一般在簽訂購房合同后才能辦理出來，所以市民在買房前就要弄明白土地使用權(quán)的年限，而且，在當前還沒有出臺土地使用年限價格折算標準的情況下，對于購房人來說，最妥善的辦法就是簽訂一個細致的合同。

    “比如，嶗山區(qū)部分住宅房屋土地使用權(quán)限是50年，商業(yè)用地的土地使用權(quán)限一般是40年，常見的住宅房屋土地使用權(quán)限一般是70年?！蔽鸿b剛說，房子產(chǎn)權(quán)的實際年限還要扣除開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期，這些都需要購房者在決定買房之前弄明白。

    另據(jù)報道，此前徐州市華辰麗景房產(chǎn)開發(fā)有限公司曾通過轉(zhuǎn)讓，取得當?shù)氐V山西路155號的土地使用權(quán)。不過，按照原合同出讓期限，該地塊剩余使用年限為36年。目前，房屋主體已經(jīng)封頂。房管部門也給辦理了預售許可，但是，由于土地使用年限問題，業(yè)主意見很大。

    為此，華辰麗景公司向有關部門申請將住宅用地調(diào)整為70年，商業(yè)用地調(diào)整為40年。日前，徐州市政府已經(jīng)同意該申請，將該項目住宅土地使用年限調(diào)整為70年，商業(yè)用地調(diào)整為40年，并按照現(xiàn)行地價核定調(diào)整年限補繳土地出讓金數(shù)額。記者 王愛科