????日前，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部公開發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》(以下簡稱“通知”)，此舉普遍被解讀為政府再度出手進一步加強房地產(chǎn)調控的開始。通知從強化住房用地和住房建設的年度計劃管理、加快推進住房用地供應和建設項目的審批、嚴格住房建設用地出讓管理、加強對住房用地供地和建設的監(jiān)管等幾個方面對進一步加強房地產(chǎn)用地和建設的管理調控提出了要求。我市業(yè)內(nèi)人士解讀認為，力

????開發(fā)商倒逼此次新政出臺

????記者了解到，“新國十條”從4月17日出臺到目前已有5個多月，但新政對樓市的調控效果卻依然不明顯。前段時間中央一再重申，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)調控政策，但號稱“史上最嚴厲”的樓市調控新政實行5個月來，全國房價卻依然上漲。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月中國70個大中城市房價同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1個百分點，其中普通住宅銷售價格上漲12.5%，高檔住宅銷售價格上漲15.1%。

????樓市調控5個月來，山東及濟南房價也依然呈持續(xù)上漲趨勢。國家統(tǒng)計局山東調查總隊日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月山東房屋銷售價格同比上漲6.5%，環(huán)比7月上漲0.3%。1至8月，全省房屋價格累計同比上漲7.1%，其中新建房上漲7.3%，二手房上漲6.7%。

????國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則顯示，8月我市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.3%，在統(tǒng)計的70個大中城市中，濟南房價上漲幅度排第29位。其中，新房價格同比上漲6.8%，環(huán)比上漲0.3%；二手房同比上漲4.6%，環(huán)比上漲0.3%。以此前濟南的房屋銷售價格，環(huán)比上漲0.3%，相當于每平方米價格上漲了20元。盡管上漲幅度的確下降明顯，但房價繼續(xù)上漲的勢頭并沒有得到真正遏制。

????有業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)開發(fā)商之所以敢于繼續(xù)堅挺房價，是看到“新國十條”執(zhí)行不徹底，近期交易量回升帶動的房價上漲勢頭無疑給調控政策迎頭潑了一盆涼水，而部分開發(fā)商漲價則倒逼了此次調控政策的出臺。

????新政重點針對開發(fā)商

????陽光100客戶總監(jiān)陶曉智認為，對于開發(fā)商“只囤地不蓋房”的行為，新政規(guī)定國土部門將在土地競買方面采取更為嚴格的資格審查。此次通知提出的“企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格”等措施仍主要是面向企業(yè)。

????根據(jù)通知，如果競買人存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為、存在非法轉讓土地使用權等違法行為、甚至是因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上；開發(fā)建設企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的，在結案和問題查處整改到位前，該企業(yè)將不得參與土地競買。對無故拖延開竣工時間、違反預銷售時限和方式等要求的開發(fā)商不僅要處罰，還要將名單及時向國土、價格、金融等部門通報。

????為了防止企業(yè)囤地，在嚴格劃撥決定書和出讓合同管理方面，通知提出，各類住房建設項目應當在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設，自開工之日起三年內(nèi)竣工。綜合用地的，必須在合同中分別載明商業(yè)、住房等規(guī)劃、建設及各相關條件。

????明后年房源供應量或將大增

????通知要求，在房價高的地區(qū)，應增加中小套型限價住房建設供地數(shù)量。同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地，以及農(nóng)轉用計劃指標，應優(yōu)先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。對于沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。

????通知還提出，要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量70%的基礎上，結合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房。

????另外，通知要求，市、縣國土和建設部門，要共同建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租房、中小套型商品住房行政審批快速通道。規(guī)劃部門在受理后10天內(nèi)核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內(nèi)核發(fā)國有土地使用證，規(guī)劃主管部門要在受理后60天內(nèi)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。

????山東北大資源助理總裁王煥新分析認為，此次新政提出了閑置土地優(yōu)先供應保障房的舉措，這項舉措如果執(zhí)行得力，將顯著增加保障房的供應量。同時通知要求建立保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、公共租賃房、中小套型商品住房行政審批快速通道，今年濟南市已經(jīng)掛牌了100多塊住宅商服用地，原本這些土地多會在后年上半年形成供應，商品住房行政審批快速通道的建立將加快已拍賣土地的供應速度，明后年房源供應量或將大增。

????新政仍有漏洞可鉆

????對于此次兩部委出臺的有關規(guī)定，許多業(yè)內(nèi)人士在認同其全面和嚴厲的同時，也認為還是有漏洞可鉆?！皩τ陂e置和違規(guī)用地企業(yè)的查處，這次規(guī)定得很嚴厲，但執(zhí)行過程中要看處罰的主體是誰?！睗弦患掖箝_發(fā)企業(yè)的負責人告訴記者，現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)在拿地過程中，通常采用項目公司拿地的方式，也就是說，每拿一塊土地，就注冊一家公司?！耙虼耍瑢τ谶@類項目公司來說，即使是在拿地、用地和閑置土地方面出現(xiàn)了問題，被閑置再拿地，那么其母公司可以再用別的公司拿地，因此，執(zhí)行的力度和標準不同，這些政策發(fā)揮作用的程度也就完全不一樣?！边@位負責人分析說，如果要充分發(fā)揮政策的作用，可能還需要工商等部門的介入和合作，“我就見過一個老板換公司拿地的事”。

????記者在采訪中了解到，采用項目公司拿地的方式目前在土地拍賣市場上確實很常見。例如有家一線開發(fā)商在濟南三次拿地的過程中，就注冊成立了三家公司。 (記者 劉研波)