????中廣網(wǎng)北京10月10日消息（記者季蘇平 徐雯）據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，隨著上海房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則終于在多方期盼中落地，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的地方樓市調(diào)控細(xì)則均已浮出水面。動(dòng)輒數(shù)千字的細(xì)則看得人眼花繚亂，那么其中千秋幾何？各地細(xì)則孰嚴(yán)孰松？哪個(gè)城市最有可能迎來(lái)降價(jià)潮呢？

????關(guān)鍵詞一：限購(gòu)令

????第二輪調(diào)控鞭子一落地，深圳立刻推出新的房地產(chǎn)調(diào)控補(bǔ)充細(xì)則，其中便包括了史上最嚴(yán)厲的"限購(gòu)令"。在深圳已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭將不得購(gòu)買新房，而這個(gè)限令的期限是暫時(shí)沒(méi)期限。與之對(duì)比，上海和北京的限購(gòu)令就不具有什么殺傷力了。既沒(méi)有對(duì)家庭已有住房基數(shù)做出任何規(guī)定，也沒(méi)有規(guī)定限購(gòu)令的期限。財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀更是認(rèn)為北京上海的限購(gòu)有助推購(gòu)房的嫌疑。

????葉檀：上海和北京限購(gòu)一套房，但是對(duì)前此的基數(shù)是不論的，我有一套房也限購(gòu)一套，擁有五套房也限購(gòu)一套，這對(duì)市場(chǎng)反而是一種刺激作用，我不認(rèn)為這是一個(gè)限制作用。深圳的政策更加地嚴(yán)厲，因?yàn)樗プ×艘粋€(gè)核心問(wèn)題，就是住房的基數(shù)問(wèn)題它抓住了。

????當(dāng)然，深圳的限購(gòu)令究竟效果如何？財(cái)經(jīng)評(píng)論員李一戈認(rèn)為，還是老生常談那句話，關(guān)鍵看執(zhí)行。如果能嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控細(xì)則，深圳房地產(chǎn)成交量必然會(huì)應(yīng)聲下降，成為房?jī)r(jià)回歸理性的排頭兵。

????李一戈：按照這個(gè)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的話，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)打擊很多，會(huì)導(dǎo)致成交量會(huì)急劇下降，價(jià)格也會(huì)大幅度下滑，就看執(zhí)行力度了，政策出臺(tái)最重要看執(zhí)行力。

????如果說(shuō)，北京、上海的限購(gòu)令是溫和，那么廣州的限購(gòu)令則根本沒(méi)有出現(xiàn)在調(diào)控細(xì)則里。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)胡江認(rèn)為，這是由于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，供應(yīng)量也比較充足。比如亞運(yùn)城十一期間開(kāi)盤(pán)就推出了8000套房源，而北京的樓盤(pán)每次也就推個(gè)百十來(lái)套，充足的房源讓"限購(gòu)"顯得并不那么重要。廣州樓價(jià)相較于上海、北京便宜不少也已是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

????胡江：廣州可能和它市場(chǎng)發(fā)育的情況有關(guān)，他們的市場(chǎng)成熟，供給量相對(duì)充足一些，這方面它就沒(méi)有提出明確的限制。

????關(guān)鍵詞二：房地產(chǎn)稅

????即使是千呼萬(wàn)喚，房產(chǎn)稅依舊沒(méi)能出現(xiàn)在上海的調(diào)控細(xì)則中，取而代之的是強(qiáng)調(diào)要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。李一戈分析這主要是決策層的精神還沒(méi)出臺(tái)。

????李一戈：房產(chǎn)稅什么時(shí)候?qū)嵤裁礃?biāo)準(zhǔn)，這是上海這個(gè)實(shí)施細(xì)則沒(méi)有提到的一個(gè)原因，就是因?yàn)閲?guó)務(wù)院房產(chǎn)稅暫行條例還沒(méi)有修改，財(cái)政部也沒(méi)有制定有關(guān)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的一些具體的辦法、標(biāo)準(zhǔn)，所以大家還在等待。

????但葉檀直指房產(chǎn)稅遲遲不能出臺(tái)的不良后果，那就是無(wú)法給市場(chǎng)一個(gè)明確的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向更加不明朗。

????葉檀：房產(chǎn)稅現(xiàn)在只是點(diǎn)到為止，什么時(shí)候出臺(tái)、出臺(tái)需要什么配套政策、要達(dá)到什么目的，說(shuō)的都不夠詳盡，無(wú)法給市場(chǎng)明確的預(yù)期。

????房地產(chǎn)稅作為房屋保有環(huán)節(jié)的重要稅收，在國(guó)際上，它不僅是地方財(cái)政的穩(wěn)定來(lái)源，也是加速房地產(chǎn)流通的法寶。如今它的缺席讓很多炒房客有恃無(wú)恐地持有多套住房，減少了進(jìn)入流通環(huán)節(jié)的住房數(shù)量，逼迫所有需求擁擠到一手房市場(chǎng)。不過(guò)，胡江認(rèn)為出臺(tái)房產(chǎn)稅應(yīng)該謹(jǐn)慎。

????畢竟房地產(chǎn)稅可是房地產(chǎn)調(diào)控的底牌，一定要避免利空出盡是利好的局面。另外如果稅率制定的過(guò)低，政策存在漏洞的話反而可能助長(zhǎng)樓市進(jìn)一步走高。

????關(guān)鍵詞三：土地供應(yīng)

????林林總總的地方細(xì)則中無(wú)一例外地提到了要加大保障性住房和中小套型普通商品住房的用地，使安居性住房用地占建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%以上，以增加住房的有效供給。但是李一戈認(rèn)為，商品房用地同樣需要保障。

????李一戈：大家當(dāng)然都關(guān)心保障性住房的供應(yīng)，但是商品房的供應(yīng)短缺也不是個(gè)好現(xiàn)象。正常的住房需要還是要滿足。

????土地增值稅被認(rèn)為是勒住開(kāi)發(fā)商盈利命脈的殺手锏，也成為各細(xì)則關(guān)注的重點(diǎn)。與北京、廣州、深圳等地細(xì)則比較，上海的細(xì)則對(duì)稅率做出了明確的規(guī)定。

????葉檀：像上海比較提倡土地增值稅，廣州、深圳也是這樣。在土地增值稅方面是因?yàn)樯虾３雠_(tái)細(xì)則比較晚，所以他制定了詳細(xì)的稅率，并且與收益掛鉤。

????相較于稅率，葉檀更關(guān)心的是執(zhí)行力問(wèn)題，其實(shí)今年四月國(guó)家就出臺(tái)規(guī)定要求嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅，然而在真正的執(zhí)行中，卻總難免打些折扣。

????關(guān)鍵詞四：未來(lái)房?jī)r(jià)

????二次調(diào)控明白無(wú)疑給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，那就是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的信心決心是不變的。那么如同謎一樣的樓價(jià)究竟路在何方呢？對(duì)此，李一戈分析說(shuō) "銀十"應(yīng)該是鐵定泡湯了，但開(kāi)放商在經(jīng)歷的三四月份的盆滿缽滿以及八九月份的銷售佳績(jī)后，這個(gè)冬天不太冷。

????李一戈：目前來(lái)看，"金九銀十"的"金九"是實(shí)現(xiàn)了，"銀十"基本上泡湯了。開(kāi)發(fā)商因?yàn)榍捌诎?月、9月已經(jīng)回籠了大批的資金。今年3、4月份，房?jī)r(jià)突然暴漲成交量突然爆增，也回籠大批的資金，開(kāi)發(fā)商從過(guò)冬的角度看，今年基本上沒(méi)有問(wèn)題了，未來(lái)幾個(gè)月即使銷售非常慘淡，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)備足了糧草過(guò)冬。

????但李一戈堅(jiān)持認(rèn)為，二次調(diào)控的目標(biāo)就是讓部分城市的房?jī)r(jià)回歸理性，但是這種回歸不是一蹴而就的。

????李一戈：未來(lái)一段時(shí)間，房企也會(huì)有一個(gè)觀察等待期。

????與李一戈的樂(lè)觀形成鮮明對(duì)比的是，葉檀認(rèn)為樓價(jià)究竟是漲是跌關(guān)鍵是看政策的執(zhí)行力度。而從目前公布的細(xì)則看，雖然都是執(zhí)行不力要嚴(yán)懲，卻缺乏具體懲罰的措施。

????葉檀：保障房住房如果是出現(xiàn)了信用違約的情況，不該申請(qǐng)的人申請(qǐng)了，或者該退不退的人才公寓房到底該怎么懲處？這個(gè)方面我們還沒(méi)有看到任何一個(gè)城市有這方面的細(xì)則出臺(tái)。

????胡江認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)飛漲是不是因?yàn)橥稒C(jī)性購(gòu)房，還需要討論，因此房地產(chǎn)調(diào)控的效果還有待觀察。

????胡江：有一點(diǎn)我們要看到，目前總體手段目的是抑制投機(jī)，但是現(xiàn)在漲價(jià)的原因是不是還有其他的因素，可能還要進(jìn)行研究和討論，是不是要進(jìn)一步綜合治理這個(gè)方面要進(jìn)行一些研究。