資料圖片。記者 馬藝峰 攝

????2011年中國住房市場要繼續(xù)調整，房價整體將保持穩(wěn)定，個別城市房價將穩(wěn)中有降，或者穩(wěn)中略降。日前，中國社科院財政與貿易經濟研究所城市與房地產研究室主任倪鵬飛做客2010（中國青島）地產文化與轉型發(fā)展論壇，他分析稱，從整體來看，明年房價將保持穩(wěn)定，個別城市呈穩(wěn)中有降態(tài)勢，預計在2011年保障性住房的建設力度會明顯加大，住房消費者的預期繼續(xù)發(fā)生分化。

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????在對明年房地產市場的預期方面，倪鵬飛表示，明年住房市場將繼續(xù)調整，整體來說將保持平穩(wěn)，個別前期漲幅較大的城市房價穩(wěn)中有降。

????據介紹，明年第一季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會降價或變相降價，銷售面積則可能因房價下降而上升；2011年第二季度，地方政府調控措施可能會變相放松，價格將相對平穩(wěn)，銷售面積上升；2011年第三季度，市場供求矛盾可能重新出現，房價有一定的上漲壓力；2011年第四季度，調控政策可能重新趨緊，房價與銷售量相對穩(wěn)定。

????對此，倪鵬飛指出，應明確房地產調控的目標，不搞一刀切。據介紹，房地產調控的政策目標應該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價格理性回歸”。對于不同的城市可以確定出不同的指導性的價格上漲目標或者變化目標。比如對一些房價過高、增長過快的就不能漲，必須降。但是對一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。

????倪鵬飛表示，預測2011年房地產價格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降，主要有以下幾點理由：一是中央住房調控政策與宏觀調控政策方向一致；二是中央在住房調控問題上態(tài)度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打、見高就打的策略；三是預計在2011年保障性住房的投資會大幅增加，住房保障力度會明顯加大；四是住房投機已經受到了抑制，住房消費者的預期繼續(xù)發(fā)生分化。

????市場回暖過熱招致緊縮貨幣政策

????據悉，近年來寬松的貨幣政策致使住宅市場快速回暖以至于過熱，從而招致了新一輪的宏觀調控。 2009~2010年，我國經濟總體維持高速增長態(tài)勢，經濟復蘇基礎不斷整固。盡管中國住房市場經歷了有史以來最為密集和最為嚴厲的宏觀調控，住房銷售面積和住房銷售價格有所回調，但住房投資對經濟增長貢獻度不減，2010年1~8月，中國住宅投資增速仍高達33.9%，住房投資對經濟增長的直接帶動作用增強，為0.93個百分點。2009年第四季度，住宅市場延續(xù)了回暖趨勢，特別是12月，由于購房優(yōu)惠政策的到期，住宅銷售面積達16342.25萬平方米，市場總體仍維持了較高增速。

????據介紹，緊縮的貨幣政策導致房地產開發(fā)信貸資金壓力加大、房地產個人按揭貸款的約束趨緊，會給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來極大的約束。 “這一點可以避免2010年出現的矛盾問題。 ”倪鵬飛說，2010年盡管政府出臺了很多調控房地產市場的措施，但由于貨幣政策寬松，大量流動性抵消了這些措施。

????公租房試點住房保障新主力

????2009~2010年我國住房保障力度有所加大，公租房將成為住房保障“新主力”。據倪鵬飛介紹，今年我國保障房住房力度逐漸加強，尤其提出了公租房在一些城市大膽試點，保障房建設預算也大幅提升。據介紹，去年保障房建設預算為500多億元，目前已經提升至800多億元，追加了兩三百億元。

????與此同時，倪鵬飛表示，2010年住房保障目標進一步提高。據介紹，住房和城鄉(xiāng)建設部確定的2010年保障性安居工程建設目標是建設保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農村危房120萬戶，總量比上年增加三分之一。(記者 李雯)