7月上旬，青島白沙灣保障性住房開建。

　　7月上旬，今年以來全國用地規(guī)模最大的保障性住房項目——青島白沙灣保障性住房開工建設(shè)。

　　城陽區(qū)有關(guān)負責(zé)人在接受采訪時表示，為圓滿完成所承擔(dān)的保障性住房任務(wù)，城陽區(qū)決定啟動以限價房和公租房為主的保障性住房項目，白沙灣項目不但規(guī)模大，而且所處位置佳，是城陽區(qū)今后重點打造的白沙灣高檔片區(qū)的一部分。為使整個項目保質(zhì)保量完成，在土地出讓、吸引企業(yè)參與以及

　　大手筆

　　白沙灣畔將崛起新城

　　沿環(huán)灣大道雙埠出口北行，過白沙河橋，緊鄰河北岸是新修的濱河路，順路西行不遠，近兩年剛建起的大型社區(qū)——卓越蔚藍海岸就在眼前。卓越的斜對面，有一片長滿青草的平坦土地，這就是白沙灣保障性住房項目所在地。

　　大多數(shù)人對白沙河并不陌生。它發(fā)源于嶗山主峰巨峰北麓，自東向西經(jīng)嶗山區(qū)北宅街道，由嶗山水庫入城陽境內(nèi)，流經(jīng)夏莊、流亭街道，在西后樓村入膠州灣，白沙灣保障性住房就在白沙河流入膠州灣入?？诘谋卑叮贤梢娍绾４髽驒M于煙波之上。

　　流亭街道有關(guān)負責(zé)人介紹，白沙河北岸，雙元路以西的大片區(qū)域，是城陽區(qū)新規(guī)劃的白沙灣片區(qū)，總面積約15平方公里。在該區(qū)域內(nèi)，已規(guī)劃布局了總部基地、科技商務(wù)區(qū)、文化創(chuàng)意園等。目前，周邊已建設(shè)的房地產(chǎn)項目除卓越之外，還是龍湖滟瀾海岸、青特花溪地等一批中高端房地產(chǎn)項目，是城陽區(qū)著力打造的以“鷺舞白沙、城市泊灣”為主題的高品質(zhì)宜業(yè)宜居生態(tài)新區(qū)，也是大青島未來發(fā)展的重要增長極之一。

　　按照城陽區(qū)規(guī)劃的空間布局，以白沙河、環(huán)膠州灣高速為自然分隔帶，自北往南共分北部、中部、南部三個綜合組團。在景觀綠化方面，城陽區(qū)將依托白沙灣優(yōu)美的濱水景觀帶，突出打造“水、綠、城、文”四個主題，規(guī)劃了濱水運動休閑帶，包括景觀步道、體育運動場所等設(shè)施，并布置有沙灘、游艇碼頭等。

　　在公共設(shè)施規(guī)劃上，構(gòu)筑與片區(qū)發(fā)展定位相適應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，涉及教育、醫(yī)療、體育、文化等公共服務(wù)設(shè)施。據(jù)流亭街道有關(guān)負責(zé)人介紹，白沙灣片區(qū)規(guī)劃居住人口將達到15萬，規(guī)模上相當(dāng)于一座小城鎮(zhèn)。作為未來大青島的交通樞紐，環(huán)膠州灣高速雙埠路口，青銀高速、308國道、重慶路皆可到達這一片區(qū)。

　　處于白沙灣片區(qū)重要位置的保障性住房項目，規(guī)劃總建筑面積約93萬平方米，除學(xué)校等配套設(shè)施外，全部建設(shè)公共租賃住房和限價商品住房。保障性住房用地面積達808畝，規(guī)劃建設(shè)保障性住房10050套，建筑面積76萬平方米，其中，公共租賃住房3797套、建筑面積23萬平方米；限價商品住房6253套、建筑面積53萬平方米。

　　據(jù)了解，該項目在配套上下足了功夫。居住區(qū)核心位置是集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的 “居住區(qū)商業(yè)中心”，配套建設(shè)了包括九年一貫制45班學(xué)校一所、15班幼兒園2座、社區(qū)服務(wù)中心、文體活動中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)醫(yī)療等設(shè)施，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為居民提供便捷的生活配套服務(wù)。

　　價格優(yōu)勢

　　較周邊商品房低20%

　　城陽區(qū)房地產(chǎn)管理處主任劉麗華介紹，在保障性住房范疇，從直觀的“價格”上看，從高到低大體可分為限價商品房——經(jīng)濟適用房——公租房——廉價房等幾類。白沙灣保障性住房以限價房和公租房為主，限價房的價格在土地出讓之際，已經(jīng)評估制定出來，較周邊的普通商品房價格低約20%，即標(biāo)準之內(nèi)的每平方米5050元，標(biāo)準之外為6313元。

　　劉麗華說，根據(jù)青島市統(tǒng)一安排，城陽區(qū)所承擔(dān)的保障房建設(shè)任務(wù)較重，其中所承擔(dān)的三年限價房任務(wù)約占全市總量的三分之一。如果僅通過普通商品房項目的配套建設(shè)，任務(wù)難以完成。為此，城陽區(qū)決定拿出這塊收回的土地，重新招拍掛，根據(jù)實際需求，限定用途，集中建設(shè)，建設(shè)時間為2年半到3年。

　　一般而言，公租房主要面對三個群體，一是經(jīng)濟適用房——廉租房的夾心層群體，二是新就業(yè)的大學(xué)生群體，三是外來務(wù)工人員。限價房的主要對象是無房或按照有關(guān)政策住房面積不達標(biāo)的機關(guān)事業(yè)單位的工作人員等群體。這幾個群體在城陽區(qū)都比較大。

　　城陽區(qū)副區(qū)長劉元斌表示，城陽經(jīng)過以舊村改造為主的城市化建設(shè)和發(fā)放廉租住房補貼，常駐居民住房條件已大大改善，中低收入家庭的住房保障問題也基本解決。城陽區(qū)為數(shù)眾多的新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員及區(qū)外應(yīng)保障群體，自然成了住房保障的重點人群，這也是白沙灣保障性住房集中建設(shè)項目選擇建設(shè)公共租賃住房和限價商品住房的主要原因。

　　白沙灣保障房中的限價房，其價格是如何制定出來的？

　　劉麗華介紹，限價房的定價有比較嚴格的規(guī)則，一般程序是：政府聘請評估機構(gòu)，按照市場價格進行評估，得出一個價格。同時，從限價房所在區(qū)域的周邊，找出3到5個商品房樓盤，按其真實成交價得出一個價格。然后把兩個價格各按50%加權(quán)，得出限價房的基準價。最后把基準價下浮20%，便是限價房的價格。白沙灣限價房就是按此方法計算出來的，與目前周邊幾個商品樓盤每平方米已達7000多元的價格相比，顯然有較大的吸引力。

　　“這兩個價格，以及整個保障房的建筑面積、限價房套數(shù)、每套房的建筑面積等，都已在土地掛牌出讓和招投標(biāo)之前作了明確約定。開發(fā)商在建成之后，必須按這個價格來出售?！眲Ⅺ惾A說，按此定價，整個項目留給開發(fā)商的理論利潤率約為8%。

　　創(chuàng)新機制

　　政府退出吸引企業(yè)參與

　　與以往保障性住房建設(shè)政府大包大攬不同，白沙灣保障性住房在土地出讓、項目建成后的經(jīng)營模式上，城陽區(qū)都進行了大膽的探索和創(chuàng)新。這主要表現(xiàn)在，白沙灣這塊998畝土地，政府仍然從中獲得了每畝約85萬元的出讓金，這個價格相當(dāng)于周邊普通商品房項目的三分之二，但由于政府限定了項目建成后的銷售價格，企業(yè)能獲得多大的利潤，要看其對未來的預(yù)判和項目建設(shè)中的成本管理。

　　據(jù)了解，白沙灣保障性住房集中建設(shè)項目998畝用地，共分三宗以拍賣方式出讓，分別由青島天一仁和房地產(chǎn)集團有限公司、青島正商置業(yè)有限公司和青島市公共住房建設(shè)投資中心競得。

　　城陽區(qū)副區(qū)長劉元斌表示，以往公共租賃住房由政府劃撥土地、投資、建設(shè)、管理和運營，白沙灣項目是城陽區(qū)吸引企業(yè)參與建設(shè)公共租賃住房的一次有益探索，標(biāo)志著青島市在創(chuàng)新保障性住房供地、運營和投資機制方面邁出了新的一步。

　　創(chuàng)新之處主要表現(xiàn)在，白沙灣保障性住房是按照 “誰投資、誰受益”的模式進行的，既由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)，也由他們持有，限價房按約定的價格銷售，公租房則按先租后售方式進行，即在出租了10年之后，開發(fā)商既可繼續(xù)出租，也可按照屆時政府制定的限價房價格進行出售，如果屆時限價房價格較高，則開發(fā)商就可獲得較大的利潤，這對開發(fā)商具有一定的吸引力。

　　同時，先租后售的公共租賃住房建設(shè)和籌集模式，也適應(yīng)了被保障群體的階段性住房需求和長遠需求，保證了公共租賃住房循環(huán)供應(yīng)。

　　據(jù)悉，白沙灣保障性住房項目三個投資主體中，青島市公共住房建設(shè)投資中心參與該項目建設(shè)，是我市成立公共住房投融資機構(gòu)以來，該機構(gòu)參與投資建設(shè)的第一個保障性住房項目，將為其參與其他保障性住房建設(shè)提供更多的經(jīng)驗和支持。

　　開發(fā)商

　　不求贏利重在鍛煉團隊

　　在政府部門看來，白沙灣保障性住房建設(shè)，在土地出讓、經(jīng)營模式等方面都體現(xiàn)了創(chuàng)新和突破。然而，對參與建設(shè)的開發(fā)商來說，卻是一次考驗。青島天一仁和房地產(chǎn)集團公司董事長魏平在接受記者采訪時，列舉了考驗之所在。

　　據(jù)介紹，開發(fā)保障房這類項目，天一仁和是第一次；鑒于保障房較強的政策性和較低的利潤率，他們在決定是否參與競標(biāo)時，曾猶豫很久，也進行了多方面的研究。

　　魏平說，白沙灣這塊地，經(jīng)過前期勘探發(fā)現(xiàn)，工程建設(shè)中，基礎(chǔ)深度要達到9米以上，建設(shè)綠化景觀也要換土1米多，建設(shè)成本比一般房地產(chǎn)項目還要高；限價房最終也是要銷售的，如果銷售不好，會占壓企業(yè)大量資金。這個保障房項目，雖然最終由三家開發(fā)公司承建，但風(fēng)險比較大，如果僅從投資回報角度講，這么低的利潤率肯定不合算，但是，作為本土企業(yè)，面對這么大規(guī)模的保障房建設(shè)，無論如何也要體現(xiàn)一下一個本土企業(yè)的姿態(tài)，承擔(dān)起一份責(zé)任。同時，正因為保障房是微利的，管理不好，甚至可能虧損，這對公司的管理團隊、管理能力是一次考驗，希望借助這個項目的開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)鍛煉隊伍、提升管理水平的機會。

　　據(jù)介紹，天一仁和需要支付的土地出讓金約2.4億元，承擔(dān)的項目建設(shè)成本大約10億元。目前公司已拿出出讓金7000萬元，余下部分2個月之內(nèi)付清。魏平還向記者匡算了一下項目綜合投資比例：土地出讓金約占成本的 20%，稅約占 7%—8%，貸款利息約占10%，管理費約 1%，包括水、電、氣、暖、管網(wǎng)、綠化，以及主體工程建設(shè)，每平方米成本3000元以上，約占成本的60%。計算下來，按照政府給出的基準價和標(biāo)準價，以建成后能順利銷售完畢為準，每年凈利潤約3%。

　　不過，魏平認為，保障房所在位置雖然眼下看來還有點偏，但這個片區(qū)是城陽區(qū)重點打造的生態(tài)區(qū)域，肯定會比市內(nèi)的一般小區(qū)好。他對項目的前景很有信心。（記者 劉錕鋒 通訊員 李政）