逐利資金涌向商業(yè)地產(chǎn)

    炒房者已把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、不限購(gòu)的郊區(qū)及理財(cái)產(chǎn)品等領(lǐng)域

    “不限購(gòu)、不限貸”，最近市民李霞接到了不少這樣的地產(chǎn)短信，以市北CBD地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)最盛?！捌渲幸粋€(gè)要開(kāi)盤的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還給我打電話說(shuō)，因?yàn)槭蹣翘庍€沒(méi)有裝修好，想請(qǐng)我喝咖啡面談，態(tài)度非常熱情。”

    從年初開(kāi)始，李霞一直在尋找合適的投資機(jī)會(huì)，但是由于今年1月底青島的限購(gòu)令出臺(tái)

    近日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市限購(gòu)令的確給炒房者來(lái)了個(gè)“五花大綁”，想鉆政策的空子炒房付出的成本直線上升，不過(guò)一向喜歡不動(dòng)產(chǎn)的投資者，這大半年來(lái)也在尋覓不同的路徑。

    轉(zhuǎn)折： 年初遭遇限購(gòu)令

    今年1月29日下午，市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，住宅“限購(gòu)令”就此出爐。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，青島版“限購(gòu)令”比濟(jì)南等城市要更為嚴(yán)格：自意見(jiàn)發(fā)布之日起至今年年底，在青島市區(qū)（市轄七區(qū)）實(shí)行住房限購(gòu)措施，對(duì)已有1套住房的青島市戶籍居民家庭 （含包括夫妻雙方及未成年子女）的非青島市戶籍家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）。擁有2套及以上住房的青島市戶籍家庭，擁有1套及以上住房的非青島市戶籍居民家庭，將暫停向其售房。

    盡管“限購(gòu)令”的出臺(tái)在預(yù)料之中，然而其威力卻是炒房者始料未及的；原本被地產(chǎn)商譽(yù)為“金九銀十”的九十月份也在暗淡中度過(guò)。根據(jù)青島國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月青島新建住宅成交7849套，同比去年的9503套，跌幅達(dá)到17%，樓市“金九”夢(mèng)碎。10月這個(gè)傳統(tǒng)樓市旺季也沒(méi)戲?！笆弧?天長(zhǎng)假，青島僅成交830套新建住宅，與去年同期的1504套比較，同比跌幅達(dá)45%。不難看出，島城樓市成交量急速下降已是事實(shí)，投機(jī)炒房行為受到了很大程度的抑制。

    路徑一： 轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

    當(dāng)下，“限購(gòu)令”無(wú)疑是套在炒房者頭上最大的一個(gè)緊箍咒，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是不少炒房資金的主要?jiǎng)酉?。同為房產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)在青島投資熱度一直沒(méi)有超過(guò)住宅性地產(chǎn)，此次限購(gòu)并未涉及到商業(yè)地產(chǎn)范圍，很多住宅資金暗暗流向商業(yè)地產(chǎn)。

    “近期，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相開(kāi)盤，有很大一部分的原因是在搶占這部分資金?！睄u城資深房產(chǎn)分析人士龍江說(shuō)，在住宅投資受到信貸和限購(gòu)等嚴(yán)格限制的情況下，非住宅類地產(chǎn)成為熱點(diǎn)之一。

    有分析說(shuō)，完全的投機(jī)性資金購(gòu)買目的就是快進(jìn)快出，在短期內(nèi)爭(zhēng)取高額的買賣差價(jià)。這類資金，在住宅限購(gòu)之后，很大一部分會(huì)進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)。

    “這部分人就是長(zhǎng)期投資樓市的人，此前他們從投資住宅性住房中嘗到了甜頭，并且對(duì)樓市行業(yè)比較熟悉，所以他們還是會(huì)繼續(xù)投資樓市?！饼埥f(shuō)。不過(guò)也不鼓勵(lì)投資者將所有的資金都投向房產(chǎn)，可以拿出部分錢投資。

    路徑二： 五市成新熱點(diǎn)

    國(guó)內(nèi)一線城市的限購(gòu)敲碎了炒房者的夢(mèng)，但是資金的逐利性并不能讓這部分錢“消?！?。隨著今年島城限購(gòu)令的出臺(tái)，市轄七區(qū)成為限購(gòu)區(qū)域，而五市房?jī)r(jià)則一路飆升，成為資金追逐的焦點(diǎn)，即墨膠南房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)。

    根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，單是新建住宅，即墨便成交了6917套，位列各區(qū)市第一位。比如，7月份的成交量，即墨也是位列第一位，成交量為1149套。最近兩年即墨樓市的瘋狂也引來(lái)了外來(lái)大鱷。目前已經(jīng)有4家“大鱷”地產(chǎn)商在即墨開(kāi)發(fā)樓盤，分別是萬(wàn)科、海信、魯商、寶龍。2008年10月份萬(wàn)科即墨項(xiàng)目四季花城開(kāi)盤，由于過(guò)于火爆，現(xiàn)場(chǎng)不得不采取搖號(hào)方式選房；海信開(kāi)發(fā)了別墅項(xiàng)目海信溫泉王朝；魯商開(kāi)發(fā)的魯商一山一墅也是別墅項(xiàng)目；寶龍則在即墨推出了城市廣場(chǎng)。

    房?jī)r(jià)漲勢(shì)不停，即墨成了“領(lǐng)頭羊“，膠南房?jī)r(jià)也不示弱，單價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米；平度房?jī)r(jià)漲得快，但最高不到7000元，膠州均價(jià)6000元，萊西最高價(jià)到5000元，“限購(gòu)令”無(wú)疑是催熱這部分板塊房?jī)r(jià)的原因之一。

    路徑三： 炒資轉(zhuǎn)道民間投資

    炒房受限，催熱了另外一些投資渠道，民間投資就是其中之一。今年年初，侯女士將10萬(wàn)元交給做民間借貸的朋友，談好的價(jià)格是一年9000元的回報(bào)。在將錢交給朋友之前，侯女士一直在看房子，但沒(méi)看中。而且房?jī)r(jià)太高，再加上調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，讓她不得不停下看房的腳步。以前侯女士的朋友也曾找她希望融資，但是她覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在因?yàn)槭赘短岣撸Y金買房不夠，再加上信貸緊張，民間借貸利息有所增加，侯女士就將錢交給朋友打理了。

    島城一家民間借貸公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，在今年信貸收縮的大背景下，民間拆借市場(chǎng)的盈利性隨之提高。因此，投機(jī)性資金的一部分也會(huì)進(jìn)入民間資金市場(chǎng)。記者粗略計(jì)算了一下，隨著購(gòu)房首付、貸款利率和交易稅費(fèi)的增加，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，目前投資住宅的話，需要3年內(nèi)上漲30%以上才能保本。

    路徑四： 購(gòu)買高端理財(cái)產(chǎn)品

    前兩天，市民華女士在某國(guó)有銀行購(gòu)買了200萬(wàn)元銀行高端理財(cái)產(chǎn)品。據(jù)了解，這款理財(cái)產(chǎn)品投資于協(xié)議存款、信托、企業(yè)債券等方向，通過(guò)銀行面向高端客戶銷售，100萬(wàn)元起購(gòu)，投資期34天，預(yù)期收益為5%。

    “本來(lái)這錢是準(zhǔn)備買房子的，但是今年出了限購(gòu)令，最近國(guó)家又要繼續(xù)保證樓市調(diào)控成果，所以一直循環(huán)短期理財(cái)產(chǎn)品，看下一步政策走向再?zèng)Q定是否買房。”華女士介紹。

    “今年以來(lái)，購(gòu)買高端理財(cái)產(chǎn)品的投資者明顯增加?！币患覈?guó)有銀行理財(cái)經(jīng)理告訴記者。據(jù)介紹，一方面，因?yàn)閲?guó)家緊縮銀根，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主的很多企業(yè)貸不到款，不少企業(yè)設(shè)計(jì)收益率較高的信托產(chǎn)品向銀行客戶募集資金，吸引了不少資金的進(jìn)入；另一方面，一些市民因?yàn)榭床磺逦磥?lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)或因限購(gòu)令喪失購(gòu)房資格，繼而把手中的資金轉(zhuǎn)向銀行高端理財(cái)產(chǎn)品。

    記者了解到，今年以來(lái)，包括農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、招商銀行、民生銀行、中信銀行在內(nèi)的多家銀行均推出了針對(duì)高端投資者的高收益理財(cái)產(chǎn)品。其中，“借道”房企募集資金的信托產(chǎn)品投資期多在1年到3年，年化收益率在7%-9%之間，這類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高；而結(jié)構(gòu)型、票據(jù)類、債券類等相對(duì)穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品，期限相對(duì)較短，年化收益率也達(dá)到了4.5%-5%；還有一部分針對(duì)私人銀行客戶推出的投資于紅酒、藝術(shù)品的另類理財(cái)產(chǎn)品，收益率也達(dá)到了10%左右。

    “現(xiàn)在銀行理財(cái)產(chǎn)品涉獵的范圍越來(lái)越廣，高端理財(cái)產(chǎn)品的收益率也越來(lái)越高。因此，不少投資者在找到新的、更好的投資渠道前，會(huì)將銀行高端理財(cái)產(chǎn)品當(dāng)作資金過(guò)渡的‘避風(fēng)港’?！鄙鲜鰢?guó)有銀行人士表示。

    相對(duì)于銀行理財(cái)產(chǎn)品，今年黃金、白銀、收藏品都受到了資金不同程度的追捧，炒風(fēng)濃厚。（記者 景虹）