原膠南樓市量飆升價堅挺 房主一天內(nèi)提價兩次

????12月7日上午10點(diǎn)15分，原膠南市房地產(chǎn)交易中心一樓，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫正平拿著材料幫客戶辦理過戶手續(xù)，這是他本月成交的第3套房子，今年上半年他一共才成交了9套房子。

????上午11點(diǎn)29分，新黃島區(qū)區(qū)政府北側(cè)，卓越西海岸樓盤售樓處，廣告詞已經(jīng)更新為“一個新區(qū)，只有一個中心”，樓盤領(lǐng)導(dǎo)集中到青島總部開會，研究新房源定價問題。

????上午11點(diǎn)30分，寫字樓銷售員宋婉竹仍不停地接電話，“您好，我們項(xiàng)目在新黃島區(qū)區(qū)政府北側(cè)，寫字樓房源已經(jīng)不多了?！?/p>

????下午2點(diǎn)30分，珠海東路288號東方金石售樓處，置業(yè)顧問丁麗莉告訴記者，160平方米的寫字樓房源僅剩一套了 。

????……膠南樓市很忙，到底有多忙？讓記者講給您聽。

????探新房

????看房的人不少，有開發(fā)商打算漲價

????本月新區(qū)劃調(diào)整以后，原膠南的樓市成了焦點(diǎn)。在售樓處、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)交易中心都可以看到購房者的身影。這里樓市的表現(xiàn)，真的只是區(qū)劃調(diào)整的影響？背后是否有不為人知的原因？為尋找問題的答案，12月7日，記者來到原膠南進(jìn)行了深入調(diào)查。

????卓越西海岸售樓人員忙不過來了

????上午11點(diǎn)29分，新黃島區(qū)區(qū)政府北側(cè)，卓越西海岸樓盤售樓處的廣告詞已經(jīng)更新為“一個新區(qū)，只有一個中心”，樓盤領(lǐng)導(dǎo)集中到青島總部開會，研究新房源定價問題。這個樓盤緊鄰新黃島區(qū)區(qū)政府?！罢劦絽^(qū)劃調(diào)整對原膠南新房的影響，區(qū)政府周邊樓盤是最受益的。”青島房地產(chǎn)投融資協(xié)會秘書長龍江告訴記者。

????上午11點(diǎn)30分后，負(fù)責(zé)寫字樓銷售的宋婉竹仍不停地接到咨詢電話，“您好，我們項(xiàng)目在新黃島區(qū)區(qū)政府北側(cè)，寫字樓房源已經(jīng)不多了，您盡快過來看看吧?！庇捎谥脴I(yè)顧問忙不過來，看房的人不得不在一旁等候。記者也是看房一員?！澳銕兔哟幌逻@個客戶吧。”“這邊有客戶在咨詢，先等等吧?！笔蹣翘幍慕忉屖牵@幾天看房子的人多了很多，現(xiàn)在又是中午吃飯時間。不一會，來了一對夫婦，是老客戶，置業(yè)顧問認(rèn)識他倆。

????“過來看普通住宅還是寫字樓？投資還是自住？”“看住宅，我逛了好幾個樓盤了，都說要漲價，還有的說明天就漲價?！痹谏潮P附近，記者看到新黃島區(qū)區(qū)政府的模型很顯眼，旁邊的廣告詞也是“一個新區(qū)，只有一個中心”。

????“我只負(fù)責(zé)寫字樓銷售，現(xiàn)在價格是7000多元/平方米。如果你想買的話得抓緊，咨詢寫字樓的人很多?！迸赃叺闹脴I(yè)顧問接完電話對記者說。

????之前卓越西海岸銷售的是3棟住宅，還有部分寫字樓。如今住宅已經(jīng)銷售完了，新房源是3號樓，現(xiàn)在正在申請預(yù)售許可證。已經(jīng)銷售的住宅均價是6800元/平方米?！?號樓預(yù)計本月中旬開盤?！薄皟r格是多少？會不會漲價？”“漲價，具體價格還沒出來，得漲500元～1000元?！?/p>

????售樓處沒有暖氣，看房客依然絡(luò)繹不絕，雖然已到中午。這家樓盤銷售情況果真如此火爆？記者查詢了市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)。該樓盤最近兩個月的成交量很“驚人”，11月份一共賣了105套，12月份短短7天時間，賣了59套。之前每月的成交量大約30套左右，反彈明顯。

????這不是個例，其他樓盤也不遜色。天一畔城位于原膠南市泰山路719號，去年到今年4月份，單月還有掛零現(xiàn)象。到了11月份，賣了140套，12月份已經(jīng)賣了56套。保利海上羅蘭維持著單月銷售紀(jì)錄，是11月份創(chuàng)造的，單月商品房成交 217套，本月已經(jīng)賣了40套。月亮灣是下半年新開樓盤，價格7500元/平方米～10000元/平方米，9月、10月成交量分別是18套和28套，11月份忽然升至101套。

????對于可能出現(xiàn)的樓盤提價現(xiàn)象，記者從市國土資源和房屋管理局了解到，對申報預(yù)售價格明顯偏高的，要進(jìn)行約談，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定價格，拒不執(zhí)行的，暫緩發(fā)放預(yù)售許可證；強(qiáng)化對銷售價格的跟蹤監(jiān)管，堅決杜絕擅自漲價等擾亂市場的行為。記者了解到，從去年開始，很多樓盤已經(jīng)調(diào)低了價格。以海邊某高端樓盤為例，今年“偷偷”釋放信息，1.2萬元/平方米，比之前降了3000元/平方米。“價格回調(diào)很難控制，還是由購房者決定，上漲勢頭出現(xiàn)了。”新黃島區(qū)房產(chǎn)管理部門相關(guān)人士透露。

????東方金石礦業(yè)大廈置業(yè)顧問笑稱“閨女不愁嫁了”

????下午2點(diǎn)15分，原膠南市溫州路與大連路交會處，陽光海岸樓盤現(xiàn)場，置業(yè)顧問陳潔接待了一名原黃島區(qū)購房者，看好的是一套面積為86.44平方米的準(zhǔn)現(xiàn)房，單價8479元?！拔覀儸F(xiàn)在有9.6折的優(yōu)惠，打完折后總價69萬多。新黃島區(qū)區(qū)政府就在我們樓盤附近，近期過來看房子的人特別多?！标悵嵳f。

????下午2點(diǎn)30分，珠海東路288號東方金石礦業(yè)大廈售樓處，置業(yè)顧問丁麗莉告訴記者，160平方米的寫字樓房源僅剩一套了，再不買就沒有了。談起區(qū)劃調(diào)整，丁麗莉高興地說，“閨女有了學(xué)歷，不愁嫁了！”售樓處門口掛著“優(yōu)惠20多萬元”的巨幅廣告，然而那只針對將要開盤的住宅，辦公樓的優(yōu)惠幾乎沒有了?！叭绻阆胭I，我給你申請一下，能優(yōu)惠多少我也不確定?！?/p>

????就在這家樓盤售樓處，記者還沒走，又來了幾位客戶，也是咨詢辦公樓房源的。讓人意外的是，幾位客戶問完詳細(xì)情況，直接到辦公樓上看現(xiàn)房了。

????2個月前，原膠南市的多家樓盤還沉浸在拼“優(yōu)惠”、拼“價格”的競爭中?！盀榱硕汩_集中上市的競爭期，很多樓盤放緩了建設(shè)速度，工地上工人少了很多。也有人說這是開發(fā)商沒錢了。然而從11月份開始，這些樓盤又活躍了，預(yù)計 12月份申請預(yù)售證的樓盤會增加?！睄u城樓市分析人士張百忍說道。

????隆海海之韻特價房活動已有近200人報名

????下午3點(diǎn)05分，原膠南市隆海海之韻售樓處，策劃總監(jiān)劉興業(yè)建議記者，“你也可以報名參加我們的特價房活動，已經(jīng)有近200人報名了，走量是王道，我們不會臨時提價！”

????在劉興業(yè)的辦公室墻上，掛著 3幅醒目的地圖，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)地圖、原膠南市地圖、新黃島區(qū)地圖?！拔覀儸F(xiàn)在不會調(diào)價，不能輕易調(diào)價?？傮w來看，區(qū)劃調(diào)整對樓盤有利有弊，利大于弊。弊端就是限購令，成為一個區(qū)以后，很可能限購，這是時間問題。在我看來，現(xiàn)在的樓市，仍然是走量為主，成交量是最重要的。開發(fā)商得有這樣的考慮，價格忽然上漲，很可能下不來了。現(xiàn)在，樓盤提價有點(diǎn)早了，太著急了！健康的樓市應(yīng)該是，隨著新區(qū)域人口增加，需求量提升，房價平穩(wěn)上漲。”劉總監(jiān)向記者分析說。

????“最近一段時間，淄博、東營的客戶也有來看房的。他們自己開著車，度假需求、改善需求和投資需求結(jié)合在一起，現(xiàn)在依然是買方市場?！?/p>

????在該樓盤售樓處，記者看到 7名購房者正在咨詢房價，還有參加優(yōu)惠活動的。據(jù)介紹，隆海海之韻正在搞特價房活動，原價29.8萬元，現(xiàn)在價格是 19.9萬元。目前該樓盤洋房價格是9000元/平方米；小高層為7000元/平方米。

????劉興業(yè)告訴記者，區(qū)劃調(diào)整后，價格暫不上漲，但他們已經(jīng)有所調(diào)整。“加快工程進(jìn)度，豐富產(chǎn)品戶型。以前以套二、套三為主，面向的是改善性需求，將來會有套一的房子，更加豐富?！?/p>

????探房地產(chǎn)交易中心

????以前挺清閑，現(xiàn)在得加班

????原膠南市房地產(chǎn)交易中心位于珠海中路，整個大廳有3層，不用抽號，按順序先后辦理。在1樓，大約有12名市民在辦理業(yè)務(wù)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫正平拿著材料幫客戶辦理過戶手續(xù)。旁邊的中年男子姓劉，得知記者身份后，他笑了，“我賣這套房子，和區(qū)域調(diào)整、房價變化沒關(guān)系，就是湊巧了?！狈孔淤u了46萬元，劉先生還是挺滿意的，“這幾天我也得看房子，有合適的就買一套?！?/p>

????一樓大廳的負(fù)責(zé)人給記者提供了一組數(shù)據(jù)，最近3天，原膠南市二手房日均業(yè)務(wù)量為20多個。新建商品房從12月1日到7日，一共網(wǎng)簽了131套?！耙郧懊刻旌芸炜梢赞k完業(yè)務(wù)，現(xiàn)在得加班，有時候得到晚上7點(diǎn)，二手房業(yè)務(wù)量更多?！?/p>

????正在辦理業(yè)務(wù)的孫正平對過戶程序很熟悉，辦完后，接受了記者的采訪?！皡^(qū)劃調(diào)整后，這邊樓市突然就火了？”記者問?！拔抑荒苷f，這邊市場回暖了，但是并非從區(qū)劃調(diào)整后開始回暖，11月份就開始了?！?/p>

????提到近期的樓市銷售情況，孫正平表示，“看房子的人多了，我們的電話量增加了，想賣房的房主也積極了。今年上半年還不如去年好，上半年我一共賣了9套房子，但這個月已經(jīng)賣了3套了。”

????“你感覺回暖的原因是什么？”“我也不知道是什么原因，區(qū)劃調(diào)整的影響沒那么大吧?！?/p>

????探房產(chǎn)中介

????房主一天提價兩次，漲了一萬

????原膠南市房地產(chǎn)交易中心物業(yè)科科長劉海波就在交易大廳一樓辦公。“上半年，沒多少辦業(yè)務(wù)的，年初的時候最少，現(xiàn)在確實(shí)多了。下個月就要征收房屋專項(xiàng)維修資金了，應(yīng)該有這方面的原因，不少人想在本月辦完手續(xù)。其實(shí)，繳房屋專項(xiàng)維修資金是件好事，早晚都得繳。有關(guān)房屋漏雨的投訴很多，業(yè)主積極出維修費(fèi)用，以后能減少這方面的投訴?！?/p>

????業(yè)務(wù)量增加，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房主忙碌起來?！坝械姆恐饕呀?jīng)開始提價了。這幾天，我整理了一下手上的房源，挨個給房主打電話，落實(shí)價格。一些上半年登記的房源價格已經(jīng)不準(zhǔn)了，房主底氣硬了。如果你是房主，你也會提價，一天三四撥客戶看你的房子，這在市場上叫供不應(yīng)求。”孫正平說道。

????12月5日，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳立欽剛經(jīng)歷了一次房主霸道調(diào)價的場面?！澳翘焐衔?，我?guī)Э蛻羧タ捶孔?，其?shí)是個有房產(chǎn)證的閣樓。之前一個多月，價格都是24萬元。看了房子，客戶挺喜歡的，我就給房主打了電話，對方說，24.5萬?！标惲J說，“我告訴客戶后，客戶考慮了一會，同意了，下午，房東來電話說，25萬。真是尷尬！兩年前那種坐地起價的戲又上演了?！?/p>

????房主惜售、提價的情況已經(jīng)不是個例。在原膠南市一家事業(yè)單位工作的張先生之前已經(jīng)考慮好把書香蔓城的房子賣掉，感覺房價沒法再漲了。當(dāng)他將這一想法告訴家人和朋友的時候，得到的建議卻是先別賣了，房價肯定得漲。

????目前原膠南二手房價格變化幅度有多大？太平洋房屋市場部經(jīng)理郝廣銀有自己的看法。“我們內(nèi)部系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示整個西海岸二手房價格近4個周都是環(huán)比上漲，但幅度不大，我說的是成交價，這是20多家加盟店的數(shù)據(jù)?！焙聫V銀表示，“我看好二手房前景，但瘋漲時期已經(jīng)過去了?！?/p>

????記者隨后從青島房價網(wǎng)拿到了一組數(shù)據(jù)。12月3日到9日，原膠南市二手房均價為7099元/平方米，與前一周相比，上漲5% 。今年1月8日，原膠南市二手房均價是6250元/平方米，這是最低點(diǎn)。9月～10月是分水嶺，均價漲到了6910元/平方米。

????以瑞?；▓@為例，該小區(qū)位于海爾大道與濱海大道交會處。今年10月，均價為6423元/平方米，11月25日的時候，均價漲到了6817元/平方米，12月2日的最新報價是6899元/平方米?！霸z南下個月將征收房屋專項(xiàng)維修資金，一套房子得征收萬元左右，這是直接的影響。市內(nèi)四區(qū)當(dāng)時也上演過這一幕，可惜過后市場還是很冷?！笨仆H不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說道。

????開發(fā)商的心理

????得抓住這根救命稻草

????“你知道，我們這里有很多營銷總監(jiān)晚上睡不著覺嗎？”“區(qū)劃調(diào)整，原膠南成為新黃島區(qū)的一部分了，這對房地產(chǎn)來說是很大的利好消息?！薄拔覀兊米プ∵@根救命稻草，年前爭取把銷售任務(wù)完成了?！?2月7日，記者在原膠南市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然從11月份開始，新房市場回暖明顯，成交量節(jié)節(jié)攀升，但多家樓盤仍未完成全年銷售任務(wù)

????目前，原膠南市個別樓盤已經(jīng)開始調(diào)價，有的樓盤下周將逐步取消優(yōu)惠，也有一些樓盤仍保持原有的優(yōu)惠，價格沒有調(diào)整。實(shí)際上，面對區(qū)劃調(diào)整、樓市回暖，原膠南市的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)分化。

????其實(shí)，開發(fā)商漲價的主要顧慮就是原膠南市未來的限購問題?！俺蔀樾曼S島區(qū)一部分后，膠南限購是早晚的問題。限購對樓市的影響，在青島市區(qū)已經(jīng)體現(xiàn)了，開發(fā)商眼光應(yīng)該放遠(yuǎn)一點(diǎn)?！眲⑴d業(yè)說。

????另一個尷尬是：原膠南樓盤競爭最為激烈，根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的最新數(shù)據(jù)，目前新黃島區(qū)共有3萬多套新建住宅在售，其中原黃島區(qū)有1.4萬套，原膠南市則有2萬套，是各區(qū)域中供應(yīng)量最高的。在原膠南市，有22家樓盤的新房供應(yīng)量都超過了100套，庫存積壓還是很嚴(yán)重的。

????從12月5日到12月9日，原膠南市新房二手房成交量都在100套以上，整個青島市的成交量也不過300套，原膠南市占了三分之一。都是誰在買房？是投資客大量入市？還是另有原因？青島隆海集團(tuán)有限公司策劃總監(jiān)劉興業(yè)表示，前幾年，是以外地客戶為主，今年外地客戶所占比例降低了很多，過去以投資為主，現(xiàn)在以改善型需求為主?！爸饕袃煞N客戶，一種是本地人，另一種是在本地工作、可以提供一年以上納稅證明的外地人，能順利貸款。”

????在東方金石礦業(yè)大廈、卓越西海岸，記者都見到了過來咨詢寫字樓和住宅的原黃島區(qū)購房者。“新黃島區(qū)區(qū)政府在隱珠街道，周邊的辦公樓需求已經(jīng)增加了。關(guān)注二手房市場的人，有不少是要過來上班的?！狈课葜薪榈慕?jīng)紀(jì)人孫正平說。

????“現(xiàn)在已經(jīng)不是外地投資客的市場，銀行對這部分人群的限制很厲害，首付60% ，而且要求很苛刻。外地投資客的黃金投資時候已經(jīng)過去了。最近過來買房的主要是西海岸的客戶。”

????12月9日，記者采訪了青島鏈家市場部分析師殷天逸?！案鶕?jù)我們檢測到的數(shù)據(jù)，上周，新黃島區(qū)成交房源的平均面積是82平方米?！币筇煲萁榻B說，11月中旬，原膠南市發(fā)布《膠南市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法(試行)》。這是直接催化劑，不少人趕在本月內(nèi)把買房程序都搞定，預(yù)計本月原膠南市房產(chǎn)成交量要創(chuàng)今年新高。

????◎記者手記

????躁動的背后是什么

????原膠南樓市很忙，忙到你無法想象。這里將征收房屋專項(xiàng)維修資金，帶來緊急成交潮，透支了下個月的需求，這并非原膠南樓市回暖的根源。有的開發(fā)商認(rèn)為根源在于區(qū)劃調(diào)整；有的開發(fā)商堅持認(rèn)為是壓抑需求后的爆發(fā)，樓市春天就要來了；還有的開發(fā)商按原計劃銷售，按兵不動。在這背后，是開發(fā)商的躁動和糾結(jié)。都知道，區(qū)劃調(diào)整會給原膠南樓市帶來改變，帶來利好，但誰也料想不到這個利好會怎么釋放、以何種形式釋放。經(jīng)過一年多的低迷，銷售任務(wù)都還未完成的情況下，面對突然來的救命稻草，是求穩(wěn)獲得高額成交量，還是邁出漲價的步伐，各個開發(fā)商都在權(quán)衡，都很糾結(jié)。

????作為這個市場上賣方的組成部分，原膠南二手房房主也開始躁動了，臨時提價已經(jīng)出現(xiàn)了。相比開發(fā)商，房主的顧慮要少一些，“看房子的人多了，我就加價?！睒鞘谢嘏那闆r下，房地產(chǎn)中介扮演的角色也很關(guān)鍵，中介很可能誤導(dǎo)購房者。即使房主加價，中介也會勸客戶快點(diǎn)出手，因?yàn)槌山恢蟛拍苡兄薪橘M(fèi)。

????在這三方都躁動的情況下，購房者作為相對弱勢的一個群體，很難保持冷靜。于是，原膠南樓市忙碌起來，和房地產(chǎn)相關(guān)的群體都很忙。其實(shí)，冷靜思考，你會發(fā)現(xiàn)各方都是在“賭”。漲價的樓盤、提價的房主，賭購房者仍會買；仍搞優(yōu)惠的樓盤，賭漲價會導(dǎo)致成交量降低。(記者 李晨)