隨著推出帶租約售樓的房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆上市，能否如開發(fā)商所稱得到長期穩(wěn)定的房產(chǎn)投資收入成為越來越多的購房人關(guān)心的話題。開發(fā)商紙上談回報往往存在對客戶誤導(dǎo)的嫌疑，買這種房子進(jìn)行投資的購房人從五方面多進(jìn)行考察，可以盡量規(guī)避投資帶租約房的風(fēng)險。
第一招，看位置和交通。
對于租房人來說，從住處到工作地點(diǎn)或經(jīng)常光顧的去處最好時間較短、乘車或開車要路途通暢。近來地鐵沿線的房子成為租房一族的搶手貨，就是一個典型例子。
得益于地鐵八通線的開通，地鐵站旁的新華聯(lián)家園和北京千城世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽約，雙方合作對北區(qū)帶精裝小戶型的200多套房，推出帶租約售樓，這些房子推出后，受到投資型購房人的喜愛，短期內(nèi)大部分房子被買走。
第二招，看戶型和配置。
從市場調(diào)查看，租房人喜歡承租的房子，多數(shù)是戶型緊湊、面積適中而且有裝修（最好是精裝）、家具電器配置齊全的房子。因此，購買帶有租約的房子，要考察戶型和配置來測算將來租約能否按期實(shí)現(xiàn)，如果這些硬件有缺陷，開發(fā)商所說的回報率就可能是騙局。
第三招，看配套和環(huán)境。
社區(qū)周邊大環(huán)境與小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境質(zhì)量，也是直接影響到租戶是否決定承租的一個因素。同時，小區(qū)配套直接帶來日常生活消費(fèi)方便與否的問題。因而，成熟的社區(qū)環(huán)境和配套，使小區(qū)內(nèi)的房子好出租。
第四招，看經(jīng)營和管理。
經(jīng)營和管理好物業(yè)項(xiàng)目，是一項(xiàng)很專業(yè)的工作，經(jīng)營的效益直接影響到買房人的投資收益。只有管理到位、租戶有居家感受的房子才能得到租戶的認(rèn)可。近來在酒店式公寓推出全程整合投資管理方案的金橋國際公寓發(fā)展運(yùn)營商，在投資戶型達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，專門聘請永隆國際酒店管理公司，經(jīng)營管理包括客房服務(wù)、適合商旅居住的中西餐廳、超市、美容健身以及世界名牌商品專賣店，形成一系列專業(yè)的配套經(jīng)營管理體系。據(jù)介紹，在目前的試運(yùn)營階段，已經(jīng)達(dá)到預(yù)期的經(jīng)營效益。而其他帶租約出售房屋的物業(yè)公司，多數(shù)聘請了專業(yè)經(jīng)紀(jì)公司或成立租務(wù)部，代為尋找租客。
第五招，看市場和租客。
買“帶租約房”可能帶來的高回報率同時也伴隨著較高的風(fēng)險。前不久，外地人林先生看中了一套公寓。這套房附帶一個月租金為12000元的租約。林先生很快與房主簽約買房。林先生按合同交了房款后，房主說租客退租。林先生拒收房，并要求房主賠償損失。而房主認(rèn)為，租客毀約不能控制，租客不知去向，難以追究租客責(zé)任。林先生告上了法庭。最終，法院判令房東退還房款。這起案件說明，投資“帶租約房”，先分析房屋租賃市場的變化以及自己要買的房租戶群情況，是鑒別買房時附帶租約是否“鏡花水月”的一個重要依據(jù)。在沒有認(rèn)真分析得出結(jié)果之前先不必著急“下單”。
最后，購房人在規(guī)避買樓風(fēng)險方面要注意，在簽訂買賣合同之前，要充分考慮租約的真實(shí)性和穩(wěn)定性，不能僅因?yàn)樽饨鸶�、租期長就草率決定，要謹(jǐn)慎地規(guī)避賣家布下的騙局。在買賣合同中明確寫入合同目的條款，表明“能夠?qū)嶋H取得真實(shí)的租約是買房的前提條件”，為日后出現(xiàn)糾紛時取得有利地位打好基礎(chǔ)。
作者：劉新雷
特約編輯：倪振強(qiáng)
