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一個爭論不休的市場，一個眾多媒體關(guān)注的市場——這就是目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的真實狀態(tài)。對杭州來說，在過去的一年中，依然是熱點頻現(xiàn)，爭論不斷。
從年初的20%個人所得稅的征收，到5月以后的市場冰凍，到9月20%個人所得稅的取消，到10月出臺經(jīng)濟適用房新政，再到11月的各樓盤銷售趨好
，杭州樓市是否健康和穩(wěn)定的討論一直沒有停過。在這樣的市場下，各大品牌公司的決策者們是如何判斷的呢？他們?nèi)绾慰创磥淼姆慨a(chǎn)走勢？在記者的采訪中，中大房地產(chǎn)集團董事長陳繼達等人表示，中國樓市，當然包括杭州樓市仍有長期的成長空間，關(guān)鍵是企業(yè)怎么去把握，怎么去競爭。
房產(chǎn)還有長期空間嗎？
現(xiàn)象：從1993年杭州出現(xiàn)商品房至今，樓市已經(jīng)過了十年的發(fā)展歷程。在近兩年中，各種說法針鋒相對。2002年出現(xiàn)了所謂的“冬天論”，說房地產(chǎn)的冬天就要來了，后來又說不是冬天，是春天；剛說著春天，忽然又說“過熱論”，而且是熱得不得了了；再后是“泡沫論”隆重出場，說現(xiàn)在中國已經(jīng)是當年日韓和香港房地產(chǎn)泡沫破滅的前夜。
不僅如此，最近國際上一些很著名的機構(gòu)，如摩根士丹利等也發(fā)表言論說，中國的房地產(chǎn)市場泡沫尤其嚴重，而且是泡沫即將破裂。未幾，建設(shè)部政策研究中心發(fā)布權(quán)威報告，認為中國的房地產(chǎn)市場不存在泡沫，只是“局部過熱、結(jié)構(gòu)有些問題”。
面對這些爭執(zhí)，就像十分陌生的交響樂，讓老百姓如墜云里，哪里還分得清東南西北，天上地下？但是，對具有長遠眼光與遠見的企業(yè)決策者來說，關(guān)鍵是怎么撥開云霧見真相。中大房地產(chǎn)集團董事長陳繼達說，早在兩年前，他就認為要“透過泡沫看本質(zhì)，與時俱進撥迷霧”，要用專業(yè)的、歷史的、國際的、客觀的眼光去觀察嶄新的世界，注重從本質(zhì)上分析經(jīng)濟現(xiàn)象，進而把握經(jīng)濟運作規(guī)律。
陳繼達談到，對于正處于新一輪經(jīng)濟增長周期的上升期的中國，要看清樓市的發(fā)展面貌，不妨先看看發(fā)達國家的發(fā)展軌跡。從美國來說，這十幾年來，美國住宅小區(qū)建設(shè)仍有很大發(fā)展。雖然如紐約的曼哈頓等金融貿(mào)易中心，從城市建設(shè)角度去看，與十幾年甚至幾十年前幾乎沒有什么區(qū)別，只不過少了座雙子塔樓而已，但住宅郊區(qū)化、郊區(qū)住宅街區(qū)化的建設(shè)似乎從來未停止。而同時期，美國總?cè)丝诓]有增加多少。
那么是什么樣的需求在支撐著住宅小區(qū)建設(shè)呢？按照中國房協(xié)顧云昌教授的“三種需求”說，美國住宅的拆遷和改造等被動需求，顯然可以忽略，所以主要的應(yīng)該是主動消費需求，以及投資需求兩種。陳繼達認為，這兩種需求從根本上說，是這時期美國經(jīng)濟的持續(xù)增長所推動；從另一方面看，美國住宅小區(qū)建設(shè)也有力地促進了經(jīng)濟增長，仍然是經(jīng)濟增長的積極因素。
由此可見，世界上最發(fā)達的資本主義國家至今尚在進行住宅建設(shè)，我們有什么理由因噎廢食？我們的經(jīng)濟發(fā)展水平又處于何種階段，我們的樓市又處于何種階段？如果一定要與美國等發(fā)達國家比較一下，那么結(jié)論只能是：大致相當于美國上世紀五十年代到八十年代房地產(chǎn)快速發(fā)展階段的初始階段。由此也可以想見，中國不僅住宅建設(shè)有巨大長期空間，而且商鋪和寫字樓也有廣泛市場。但毫無疑義并不是所有開發(fā)商都會有機會，未來中國房地產(chǎn)業(yè)將從品質(zhì)時代進入品牌時代，而且將從產(chǎn)品中心化走向客戶中心化，強者恒強，優(yōu)勝劣汰。
什么樣的企業(yè)能勝出
現(xiàn)象：目前，國際上的熱錢正在大舉投資中國，包括中國的房地產(chǎn)市場，摩根土丹利也不例外。這足以說明經(jīng)濟全球化的趨勢加快，房地產(chǎn)業(yè)作為本土色彩最濃的行業(yè)，也面臨著國內(nèi)市場競爭國際化的沖擊和考驗。那么，什么樣的企業(yè)能在未來的競爭中勝出？
相當多的開發(fā)企業(yè)老總認為，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念，提高企業(yè)競爭力。在近日的中大房地產(chǎn)集團成立大會上，董事長陳繼達表示，未來能勝出的企業(yè)要一切以市場的有效需求，決定企業(yè)的行動。即使是具有巨大長期空間，也要圍繞市場轉(zhuǎn)，以市場為導(dǎo)向，以市場有效需求為需求。
在發(fā)達的歐美地區(qū)，開發(fā)商們一切以客戶的需求為出發(fā)點。美國肯芳國王農(nóng)莊的開發(fā)商馬克先生告訴前去考察的杭州開發(fā)企業(yè)說，決定開發(fā)項目之前，以及決定以后，他們花了大量精力搞調(diào)研，深入分析華盛頓地區(qū)的居民到底還想要什么樣的房子。該項目最終以優(yōu)秀的規(guī)劃、設(shè)計和建筑，傾心營造了新穎的生活氛圍、獨特的生活空間，從而贏得了消費者的追捧。
越來越多的杭州開發(fā)商開始清楚地意識到，以往只要大膽，能拿到項目地塊就賺大錢的時代，已經(jīng)過去了。未來必定是要更加注重市場的有效需求，更好地滿足市場的有效需求，才有機會勝出。陳繼達認為，隨著供求關(guān)系的演變，市場終究會由賣方市場走向買方市場，如果開發(fā)商未能盡快終結(jié)粗放經(jīng)營、粗放管理的狀況，未能盡快提升細節(jié)經(jīng)營、細節(jié)管理水平，現(xiàn)實的苦果就在眼前。那么，終究如何提高企業(yè)的競爭力，進而滿足市場的有效需求？陳繼達表示，首先是要求從業(yè)者徹底摒棄搞副業(yè)撈一票的思維，更加注重以專業(yè)特色馳騁于市場；然后是根據(jù)經(jīng)濟周期、市場起伏和政策調(diào)整方向，以及自身財務(wù)、合作、品牌等綜合整合能力狀況，更加謹慎地把握發(fā)展節(jié)奏，更加認真選擇發(fā)展區(qū)域、發(fā)展城市、發(fā)展項目。中大的思路就是在實踐中全面貫徹品質(zhì)、品位、品格三品兼?zhèn)涞慕?jīng)營管理思想，即“以先進的思想理念和生產(chǎn)經(jīng)營流程，依靠具有優(yōu)秀品質(zhì)的專業(yè)經(jīng)理和技術(shù)專家為骨干的員工隊伍，努力打造具有優(yōu)秀品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，努力滿足居民生活品位日益提高的需要，努力弘揚符合人文價值、城市文脈、建筑文化發(fā)展方向的城市品格”。
未來的房產(chǎn)競爭將愈來愈激烈，可以說，誰更有長遠的眼光，誰更有把握市場的決策力，誰將贏得市場，贏得消費者。
特約編輯：廣偉
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