在“2005中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)高度集中于銀行系統(tǒng)的現(xiàn)狀表示了相當(dāng)?shù)膽n慮。吳的擔(dān)心在于：目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在70％以上，由于房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，房地產(chǎn)公司的負(fù)債主要來自于銀行的間接融資，因此，“如此高的負(fù)債率一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，
將給銀行帶來巨大損失。
”吳認(rèn)為，銀行承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該有限度，否則會(huì)危及金融穩(wěn)定。因此，拓寬直接融資的渠道成為當(dāng)務(wù)之急。（《上海證券報(bào)》11月7日）
吳曉靈的這種擔(dān)憂不無道理。有央行8月份公布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》做注解。從央行的這份報(bào)告中，我們可以清楚看到我國(guó)銀行體系向房地產(chǎn)市場(chǎng)過度融資的現(xiàn)象。報(bào)告顯示：房地產(chǎn)貸款余額，從1998年的3106．23億元上升至2004年底的26306．3億元，6年間年均每年增長(zhǎng)42．8％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款的增長(zhǎng)速度；而房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的比例，也從1998年底的3．6％，升至2004年底的14．8％。以上數(shù)據(jù)中還不包括土地儲(chǔ)備貸款。
房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的這種高度關(guān)聯(lián)性，讓銀行業(yè)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，遭遇前所未有的尷尬。銀行如果響應(yīng)國(guó)家政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收緊銀根，就可能使一大批房地產(chǎn)項(xiàng)目無法順利完成，而銀行此前投給房地產(chǎn)商的貸款將變成不良貸款；銀行如果不收緊銀根的話，在房地產(chǎn)虛假繁榮下掩蓋的供需失衡，又很可能加劇房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅，風(fēng)險(xiǎn)同樣要由銀行來承擔(dān)。形象點(diǎn)說就是：借著前幾年鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)業(yè)在不知不覺中已經(jīng)挾持著銀行業(yè)踏上了同一輛向前飛奔的戰(zhàn)車，兩者已然成為一對(duì)同生共死的患難兄弟。
如何醫(yī)治房地產(chǎn)融資高度依賴銀行這個(gè)疑難病癥？吳曉靈開出的藥方是：“拓寬直接融資的渠道成為當(dāng)務(wù)之急”。這個(gè)藥方管用嗎？不一定。一是沒有對(duì)癥下藥，二是用藥時(shí)間不對(duì)。銀行的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上來自于房地產(chǎn)業(yè)不健康發(fā)展所積累風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁，病根在房地產(chǎn)業(yè)身上。因此，醫(yī)治這個(gè)病的關(guān)鍵，在于對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的準(zhǔn)確判斷———對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，是否已經(jīng)使其回到了健康發(fā)展的軌道上。如果房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展有問題，現(xiàn)在急著拓寬直接融資，只不過把集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)向社會(huì)擴(kuò)展罷了，風(fēng)險(xiǎn)并沒有因此消失或減少。
說到底，直接融資多半瞄準(zhǔn)的還是老百姓的荷包。如果沒有記錯(cuò)的話，當(dāng)初開辟股市這個(gè)直接融資渠道的目的，就是為國(guó)有企業(yè)改制脫困服務(wù)，減輕其對(duì)國(guó)家財(cái)政和銀行的依賴。現(xiàn)在回頭看，由于有了股市這個(gè)直接融資場(chǎng)所，國(guó)家財(cái)政和銀行的負(fù)擔(dān)倒是減輕了，風(fēng)險(xiǎn)卻轉(zhuǎn)嫁給了股民及股市！如今，7000萬的股民已是哀鴻遍野，傷亡慘重，管理層又不得不回過頭來認(rèn)真解決上市公司本身的問題。
房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是否在健康發(fā)展？估計(jì)每個(gè)人心中都有桿秤。房?jī)r(jià)虛高，銀行和老百姓都是受害者。一旦買房人按揭交不上，銀行即使收回一大堆房子也沒用。記得在央行提高房貸利率和首付比例不久，面對(duì)百姓的質(zhì)疑，吳曉靈出來安撫老百姓，說大家從將來房?jī)r(jià)下跌中獲得的實(shí)惠，將遠(yuǎn)超過利率上漲所增加的成本。老百姓對(duì)官員是相信的，對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控也充滿信心，可如今吳曉靈的話應(yīng)驗(yàn)了嗎？
不過話說回來，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)并不在中央銀行，中央銀行可以本著善良愿望出這樣那樣的政策，但政策的執(zhí)行主要還得看地方政府的臉色。從這層意思上去理解吳在“2005中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)”上的此番表態(tài)，倒更像是無奈之言。
何文
