房貸按揭升至五成可行嗎？
商業(yè)銀行推出房貸業(yè)務(wù)，其社會意義在于幫助老百姓實現(xiàn)購房夢。如果房貸按揭比例大幅上升，將剩下多少工薪階層具備首付能力？
■本報記者 張煒
就在各地商業(yè)銀行紛紛提高房貸按揭成數(shù)之際，有媒體報道稱，央行擬推新的按
揭政策以徹底打壓房價，新政策的核心是將購房首付款比例從目前的最低2成，提高到4至5成。
此消息引起輿論嘩然，央行有關(guān)人士在接受媒體采訪時表示，央行并沒有發(fā)布相關(guān)消息，相關(guān)說法不過是市場人士的臆測。但也有報道透露，央行確有可能出臺相關(guān)指導(dǎo)意見，建議商業(yè)銀行上調(diào)部分按揭購房的首付比例至3到4成，但5成的說法有點夸大。據(jù)稱，央行將于本周邀請多家房地產(chǎn)公司開會，商議“房貸首付”問題。
顯而易見，房貸首付提高至5成的傳聞，在如今這個價格一直高居不下的房地產(chǎn)市場中非常敏感。至今，政府已多次通過利率杠桿來影響樓市。2004年10月和2006年4月先后兩次加息，2005年3月央行取消了房貸優(yōu)惠利率，5年以上房貸利率已由2004年10月前的5．04％調(diào)整為目前的6．39％�？蓮募酉鞘械恼{(diào)控作用看，遠低于政府與老百姓的初衷。拿上月加息來說，不少開發(fā)商認為加息對樓市沒有太大影響。有開發(fā)商稱，加息對購房者心理的影響，大于其對房地產(chǎn)市場的實際影響。0．27％的加息幅度，對購房者來說，每月只是增加了幾百元的利息支出。
可如果把貸款購房首付比例提高至5成，對樓市無疑是一場不小的“地震”。試想一下，購買一套總價80萬元的商品房，公務(wù)員、律師、教師等優(yōu)質(zhì)客戶現(xiàn)在只需首付16萬元，而提高至5成就意味著首付40萬元。從首付16萬元升至40萬元，將使多少人推延購房？多少投資性購房需求銳減？開發(fā)商豈不是經(jīng)歷市場風(fēng)云突變。據(jù)稱，像這種提高首付的“殺手锏”，臺灣地區(qū)曾經(jīng)用過。臺灣房地產(chǎn)價格經(jīng)歷三輪火爆上漲后上漲了3．8倍，首付比例提高至5成后，樓市持續(xù)低迷了13年。
然而，央行若將房貸按揭降至5成，恐怕開發(fā)商、商業(yè)銀行、急欲購房者都不情愿看到，只有買不起房又痛恨房價高企的人或許會鼓掌。開發(fā)商不情愿，是因為首付比例提高直接導(dǎo)致購買力下降，市場供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)；商業(yè)銀行不情愿，是因為房貸業(yè)務(wù)萎縮已經(jīng)導(dǎo)致滬上中資銀行消費信貸余額全面下降，房貸比例下降將“雪上加霜”；急欲購房者不情愿，是因為其圓購房夢將不得不推遲，尤其是新婚購房族將“愁眉不展”。
銀行業(yè)的個人房貸壞賬率呈上升趨勢，去年3月末，上海中資銀行個人住房不良貸款率達0．41％；今年3月末，個人住房不良貸款余額已攀升至16．7億元，不良貸款率增至0．68％。但個人房貸相對其它貸款業(yè)務(wù)較安全，且貸款抵押物清晰。降低房貸比例看似降低壞賬風(fēng)險，但對銀行來說卻是得不償失。
在銀行業(yè)存差不斷放大的背景下，商業(yè)銀行肯定不愿意個人房貸業(yè)務(wù)再因政策因素而縮量。事實上，商業(yè)銀行一直在盡可能做大房貸業(yè)務(wù)。上月以來，滬上不少銀行調(diào)高了中介返點額度。此前業(yè)內(nèi)曾有過不成文的約定，即返點最高不超過5‰。但中行給中介的返點已提高至8‰，原來沒有返點的交行也打算跟進。返點額度的提高，表現(xiàn)出商業(yè)銀行對個人房貸業(yè)務(wù)勢在必爭。
其實，房貸按揭成數(shù)是否有必要下降，需要從兩個角度考慮。其一，若是為了降低商業(yè)銀行房貸壞賬風(fēng)險，不必由2成急劇提高至5成。不少人認為，目前的房價較高，投資性購房資金鏈危險也較大，因而銀行紛紛把按揭提高至8成潛藏較大風(fēng)險。如果是為了控制個人住房不良貸款放大風(fēng)險，房貸比例由8成降至7成即收效頗大。其二，若出于打壓房價目的，完全不必簡單地從按揭成數(shù)“下手”。調(diào)控房價的手段還有不少，如對多套購房者征收物業(yè)稅等，亦可以擠掉樓市中的泡沫。
商業(yè)銀行推出房貸業(yè)務(wù)，其社會意義在于幫助老百姓實現(xiàn)購房夢。如果房貸按揭比例升至5成，將剩下多少工薪階層具備首付能力？房價或許會下降，但房價下降后的5成首付支出，仍可能高于目前房價下的2成首付支出。老百姓因此無緣購房，商品房為高收入者專用，將引發(fā)一系列新的經(jīng)濟問題和社會問題。
若房價下降后的5成首付相抵現(xiàn)在的2成首付，房地產(chǎn)市場的跌落也過猛了。那樣的話，銀行存量房貸不良貸款率肯定急升，整個國民經(jīng)濟都可能受到較大沖擊。因而，將房貸按揭降至5成作為打壓房價的猛藥，其設(shè)想過于徹底，受打壓的將首先包括銀行。來源：中國經(jīng)濟時報
責任編輯：林彥婷
